Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Taxation de l'utilisation du sol
Sujet
Discussion sur les impôts locaux,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
02-07-1990
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1990 à 245]
DEMANDE DE : M. Joseph Rigo Commissioner of the Revenue for York County P.O. Box 90 Yorktown, Virginia 23690
AVIS DE : Mary Sue Terry, procureur général
OPINION :
Vous posez plusieurs questions relatives à la subdivision d'un terrain en cinq parcelles plus petites. La parcelle d'origine remplissait les conditions requises pour bénéficier de l'impôt sur l'utilisation du sol.1
I. Les faits
La parcelle originale de terre appartenant à A avait été évaluée depuis 1958 comme 50.49 acres, mesurée par les mètres et les limites dans le transfert original. Vous déclarez que la parcelle était soumise à l'impôt sur l'utilisation des terres depuis l'adoption de ce programme dans le comté de York. Sur 1978, A a cédé une partie de sa parcelle à son fils B. Dans ce transfert, A pensait céder une parcelle de dix acres à B. Un arpentage a ensuite mesuré la parcelle de B à 22.79 acres, cependant, et non dix acres. Lorsque B a enregistré ce plan d'arpentage à 1983, votre bureau a corrigé l'évaluation de B dans le livre foncier pour qu'elle soit de 22.79 acres, au lieu de dix acres. La parcelle restante de A n'a pas été arpentée et aucun plan n'a été enregistré sur cette parcelle. L'évaluation immobilière de A n'a pas changé.
En 1987, A a cédé 15.04 acres arpentés de la parcelle initiale à un autre fils, C. A a ensuite supposé que sa parcelle restante non arpentée consistait en 25.45 acres, tels qu'évalués par votre bureau. A a cédé la propriété résiduelle en trois parcelles à ses filles D, E et F. Lorsque ces parcelles ont été arpentées, elles ne totalisaient que 13.57 acres, et non 25.45, Il ne restait plus de terres, et chaque parcelle était inférieure à cinq acres.
Sur la base de ces faits, vous demandez si (1) la parcelle restante non arpentée de A aurait dû être réduite dans le livre foncier par le montant supplémentaire de 12.79 acres ajoutés à la parcelle de B ; (2) le transfert par A des parcelles à D, E et F a précipité le retour des taxes ; et (3) A, sur sa demande écrite, a droit à un remboursement conformément à l'article 58.1-3990 de la loi sur la protection des consommateurs. Code de Virginie pour les impôts payés sur les terres précédemment cédées.
II. Statuts applicables
L'article 58.1-3281 prévoit que le commissaire du revenu doit déterminer tous les biens immobiliers et la personne à laquelle ils sont imposables au mois de janvier 1 de chaque année. § 58.1-3313 oblige le commissaire aux recettes à corriger les erreurs commises dans les inscriptions au livre foncier.
Section 58.1-3241 exige que les lots individuels divisés à partir de parcelles admissibles respectent la superficie minimale requise pour bénéficier de la taxation de l'utilisation des sols ou soient soumis à des taxes de retour. Le § 58.1-3241(A) prévoit :
La séparation ou la subdivision de lots, de morceaux ou de parcelles de terrain des biens immobiliers qui sont évalués et imposés en vertu d'une ordonnance adoptée conformément au présent article [article 4, chapitre 32 du titre 58.1La séparation ou le fractionnement de lots, de pièces ou de parcelles de terrain d'un bien immobilier évalué, évalué et imposé en vertu d'une ordonnance adoptée conformément au présent article [article , chapitre ], que ce soit par cession ou par toute autre action du propriétaire dudit bien immobilier, soumet le bien immobilier ainsi séparé à l'obligation de payer les impôts de rappel qui lui sont applicables, mais ne porte pas atteinte au droit de chaque parcelle subdivisée de ce bien immobilier de bénéficier de l'évaluation, de l'estimation et de l'imposition en question pour toutes les années à venir, à condition qu'elle satisfasse aux exigences minimales en matière de superficie et aux autres conditions du présent article qui peuvent être applicables... ...
Aucune subdivision d'une propriété qui aboutit à des parcelles répondant aux exigences de superficie minimale du présent article et dont le propriétaire atteste qu'elle est destinée à un ou plusieurs des objectifs énoncés au § 58.1-3230, n'est soumise aux dispositions de la présente sous-section.
La section 58.1-3233 détaille les fonctions d'un commissaire du revenu dans l'évaluation des biens immobiliers pour la taxation de l'utilisation du sol. L'exigence minimale de cinq acres est décrite au § 58.1-3233(2).
La section 58.1-3990 autorise les autorités locales à prévoir, par voie d'ordonnance, le remboursement des taxes locales payées par erreur et stipule, en partie, ce qui suit :
Si une telle ordonnance est adoptée et que le commissaire au revenu est convaincu qu'il a imposé par erreur un demandeur à l'impôt local, il certifie à l'agent percepteur le montant de l'imposition erronée... .
* * *
Aucun remboursement n'est effectué lorsque la demande a été faite plus de trois ans après le dernier jour de l'année fiscale pour laquelle ces impôts ont été établis ... .
III. Le reste de la parcelle non arpentée de A devrait être réduit de la superficie supplémentaire ajoutée à la parcelle de B
Vous vous demandez d'abord si la parcelle résiduelle non arpentée de A aurait dû être réduite dans le livre foncier par la parcelle supplémentaire 12.79 acres faisant partie de la parcelle de B selon l'arpentage et le plan enregistré à 1983. § 58.1-3281 exige qu'un commissaire du revenu détermine la propriété des biens immobiliers au mois de janvier 1 de chaque année.
Dans ce cas, la parcelle initiale de A a été évaluée depuis 1958 sur 50.49 acres. L'arpentage de la parcelle A transmise au fils B à l'adresse 1978 montre que la nouvelle parcelle comprend 22.79 acres au lieu des dix acres environ cédés par métayage. Les avis antérieurs de cet Office concluent qu'un commissaire du revenu doit corriger les chiffres de superficie figurant dans le livre foncier lorsqu'il reçoit des informations indiquant que les chiffres du livre foncier existant sont incorrects. Voir Att'y Gen. Ann. Rep. : 1985-1986 at 298; 1982-1983 at 105; 1972-1973 at 85.
Les meilleures informations disponibles dans les faits que vous présentez démontrent que 22.79 acres a été cédée à partir de la parcelle originale de 50.49 acres. Je suis d'avis que le § 58.1-3313 exige que le commissaire du revenu corrige les chiffres relatifs aux superficies figurant dans le livre foncier afin de refléter les meilleures informations disponibles. Je suis donc d'avis que la parcelle résiduelle non arpentée de A aurait dû être réduite dans le livre foncier de la somme supplémentaire de 12.79 acres faisant partie de la parcelle de B selon le plan enregistré à 1983.
IV. Les lots individuels doivent satisfaire à l'exigence de superficie pour être éligibles à la taxation de l'utilisation des sols.
Vous demandez ensuite si la transmission par A des trois parcelles résiduelles aux enfants D, E et F soumet ces parcelles à l'obligation de payer des impôts de rappel.
Chaque lot ou parcelle séparé d'une parcelle qui a été évaluée dans le cadre de l'imposition de l'utilisation des terres doit satisfaire aux exigences de superficie minimale du § 58.1-3233 afin d'éviter que le lot ou la parcelle séparé ne soit soumis à l'obligation de payer des taxes de rétablissement. Voir § 58.1-3241(A). Les avis antérieurs de l'Office concluent systématiquement que la séparation de lots ne répondant pas aux exigences de superficie minimale déclenche l'application de taxes de rappel. Att'y Gen. Ann. Rep. : 1986-1987 at 306; 1985-1986 at 305; 1982-1983 at 545; 1979-1980 at 339.
Dans les faits que vous présentez, aucune des trois parcelles cédées par A aux enfants D, E et F ne contient les cinq acres requis. Je suis donc d'avis que la cession par A des trois parcelles résiduelles à D, E et F soumet chacune de ces trois parcelles à l'obligation d'acquitter les taxes de rappel.
V. Le contribuable peut demander le remboursement des impôts payés par erreur en raison d'une erreur dans le nombre d'acres évalués
Votre dernière question est de savoir si A, sur sa demande écrite, a droit à un remboursement en vertu du § 58.1-3990 pour les taxes payées sur les terres précédemment cédées. Je suppose que la juridiction que vous représentez a adopté une ordonnance conformément à l'article 58.1-3990 afin de prévoir le remboursement des taxes locales payées par erreur. Les impôts établis à l'encontre de A, et payés par lui, sur des terres précédemment cédées constitueraient une évaluation et un paiement erronés. Je suis donc d'avis qu'à la demande de A, des remboursements lui seraient dus pour les impôts payés sur cette superficie, sous réserve du délai de prescription de trois ans applicable à de tels remboursements.
VI. Synthèse
En résumé, je suis d'avis que les faits que vous présentez sont les suivants :
1. La parcelle restante non arpentée de A devrait être réduite dans le livre foncier de la superficie supplémentaire ajoutée à la parcelle de B par l'arpentage ;
2. Les taxes de rétrocession sont dues sur les parcelles transférées à D, E et F parce que les lots individuels ne satisfont pas à l'exigence de superficie minimale pour l'imposition de l'utilisation des terres ; et
3. A a droit à un remboursement pour la période de prescription de trois ans applicable en vertu d'une ordonnance adoptée conformément à l'article 58.1-3990 pour les taxes évaluées et payées par erreur sur des terres précédemment cédées.
1 Les lois de Virginia concernant "Special Assessment for Land Preservation" sont détaillées dans Va. Code Ann. §§ 58.1-3229 à 58.1-3244.
Avis du procureur général