Avis du procureur général

L'honorable J. Curtis Fruit
Greffier, Circuit Court of Virginia Beach

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    Problème présenté
    
    Vous demandez si la taxe d'enregistrement imposée en vertu du § 58.1-803 doit être perçue sur les actes de fiducie en vertu desquels le gouvernement fédéral est soit le garant, soit le bénéficiaire.
    
    Réponse
    
    Je suis d'avis que la taxe d'enregistrement imposée en vertu du § 58.1-803 devrait être perçue sur les actes de fiducie dont le gouvernement fédéral est soit le garant, soit le bénéficiaire.
    
    Droit applicable et discussion
    
    La taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie est imposée conformément au § 58.1-803 sur la base de la valeur des biens garantis par ces actes. Cette taxe est normalement payée par le concédant de l'acte de fiducie, c'est-à-dire l'emprunteur.¹ Le § 58.1-811(B) énumère cinq exemptions de la taxe d'enregistrement imposée par le § 58.1-803, dont aucune ne s'applique à un acte de fiducie dans lequel le gouvernement ou l'agence fédérale est impliqué en tant que garant ou bénéficiaire.

    Les États et les localités n'ont généralement pas le droit de taxer le gouvernement fédéral et ses agences, sauf si le Congrès les y autorise expressément.² En vertu de la clause de suprématie de la Constitution des États-Unis, cette interdiction de taxer s'applique indépendamment du fait qu'un État ait accordé des exemptions spécifiques.³ Par conséquent, l'absence d'une exception statutaire n'est pas en soi déterminante.

    Le statut du gouvernement fédéral et de ses agences dans une transaction d'enregistrement est essentiel pour déterminer si la taxe d'enregistrement doit être perçue. Le gouvernement fédéral n'est pas soumis à l'impôt sur les cédants lorsqu'il prend possession d'un bien immobilier en tant que partie.⁴ En outre, aucune taxe n'est imposée lorsque des agences du gouvernement fédéral, telles que la Federal Deposit Insurance Corporation et la Resolution Trust Corporation, prennent possession d'un bien en tant qu'administrateur judiciaire.⁵

    Votre question concerne les transactions dans lesquelles le gouvernement fédéral agit en tant que garant ou bénéficiaire d'un acte de fiducie. Le gouvernement fédéral, en tant que garant dans le cadre d'un acte de fiducie, peut garantir le paiement d'un emprunteur à un tiers, tel qu'une banque, une société de crédit hypothécaire ou un autre prêteur, ou il peut être un bénéficiaire habilité à percevoir un paiement de l'emprunteur dans le cadre de l'acte de fiducie.⁶ Dans les deux cas, le gouvernement fédéral n'est pas un emprunteur "" responsable du paiement de la taxe d'enregistrement et ne détient pas non plus de titre légal ou équitable en vertu de l'acte de fiducie.

    Des agences fédérales, telles que la Federal Housing Administration et la Veterans' Administration, garantissent les prêts immobiliers. Ces programmes et d'autres similaires servent les politiques publiques qui favorisent l'accession à la propriété, encouragent certains types de développement et fournissent des avantages aux membres des services armés. Le gouvernement fédéral participe à ces programmes en tant que facilitateur ou garant des prêts individuels et non en tant que partie à la transaction. La taxe imposée en vertu du § 58.1-803 dans ces prêts est un coût supporté par le concédant et l'emprunteur, et non par le gouvernement fédéral et ses agences. Le simple fait que le gouvernement fédéral soit impliqué à un titre ou à un autre, que ce soit en tant que garant ou bénéficiaire, n'exempte pas une transaction de la taxe d'enregistrement.

    
    Conclusion
    
    Par conséquent, je suis d'avis que la taxe d'enregistrement imposée en vertu du § 58.1-803 devrait être perçue sur les actes de fiducie en vertu desquels le gouvernement fédéral est soit le garant, soit le bénéficiaire.

    ¹Voir Op. Va. Att'y Gen. : 1983-1984 at 409, 409; 1975-1976 at 96, 97.
    ²La Cour suprême des États-Unis a reconnu dans l'arrêt First Agricultural National Bank of Berkshire County c. State Tax Commission que, "si un changement doit être apporté à l'imposition des banques nationales par les États, il doit venir du Congrès" (392 U.S. 339, 346 (1968)), et a statué dans cette affaire que le Commonwealth du Massachusetts ne pouvait pas appliquer sa taxe sur les ventes et l'utilisation aux banques nationales car elles ne font pas partie des méthodes d'imposition par lesquelles le Congrès autorise les États à taxer ces banques (id. à l'adresse 339). Dans une affaire antérieure, la Cour suprême de Virginie a jugé qu'une taxe imposée au concessionnaire pour l'enregistrement d'un acte de propriété sur un terrain acquis par saisie hypothécaire était inopposable à la Federal Land Bank of Baltimore, une institution fédérale qui ne peut être taxée que dans les limites autorisées par la loi fédérale. Voir Federal Land Bank c. Hubard, 163 Va. 860, 178 S.E. 16 (1935).
    ³U.S. Const. l'art. VI, cl. 2; voir Gibbons v. Ogden, 22 U.S. (9 Wheat) 1, 211 (1824) (déclarant que l'acte du Congrès est suprême et que la loi de l'État doit s'y soumettre et ne doit pas interférer ou être contraire aux lois promulguées en vertu de la Constitution) ; Op. Va. Att'y Gen. : 1992 at 183, 185; 1990 at 259, 259; 1987-1988 at 504, 505; 1974-1975 at 477, 477.
    ⁴Voir [Vá. Có~dé Áñ~ñ. § 58.1-811(Á)(3) (Mí~chíé~ Répl~. Vól. 2000).]
    ⁵Op. VA. Procureur général : 1992, supra note 3, à l'adresse 183; 1991 à l'adresse 278.
    ⁶Voir Black's Law Dictionary 711-12, 149 (7th ed. 1999) (définition de "guarantor," " guaranty," " beneficiary").