Avis du procureur général

L'honorable John T. Frey
Greffier du tribunal de circuit du comté de Fairfax
24 juin 2002

Nous répondons ainsi à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la loi sur la protection de l'environnement. Code de la Virginie.

Questions posées

Vous posez deux questions concernant l'imposition d'une taxe d'enregistrement pour l'enregistrement de documents destinés à permettre aux personnes de confession islamique d'acquérir des biens immobiliers sans enfreindre un principe de leur religion. Tout d'abord, vous vous interrogez sur la méthode permettant de déterminer le montant approprié de la taxe d'enregistrement sur un document intitulé "Security Instrument Deed of Trust" ("Security Instrument"), qui permet le paiement de bénéfices par opposition à un acte de fiducie traditionnel qui est garanti par un billet exigeant le paiement d'intérêts. Deuxièmement, vous demandez si un document intitulé "Assignment of Agreements and Amendment of Security Instrument" ("Assignment Agreement") doit être traité comme un seul instrument ou comme plusieurs transactions d'égale dignité dans un seul instrument nécessitant l'évaluation de deux frais de greffe.

Réponse

Je suis d'avis que le greffier du circuit court devrait baser les taxes d'enregistrement pour l'instrument de sécurité sur le solde d'acquisition initial tel que défini dans l'instrument, et évaluer des taxes distinctes pour l'enregistrement du contrat de cession, puisque le document contient deux instruments d'égale dignité qui servent des objectifs indépendants en vertu de la loi.

Les faits

Un avocat local a présenté des projets de documents de transaction immobilière pour examen afin de déterminer les taxes d'enregistrement et les frais de greffe applicables à la transaction. Vous relatez que cet avocat représente un prêteur qui travaille avec des personnes qui souhaitent obtenir un financement pour l'achat d'une résidence, mais dont la religion leur interdit de payer des intérêts sur ce type de transaction. Leur religion autorise toutefois le versement de bénéfices à un copropriétaire pour l'utilisation d'un bien. Une transaction typique dans cette situation serait l'achat d'un logement par un consommateur individuel et un copropriétaire institutionnel. Le consommateur verse une certaine somme d'argent, l'acompte traditionnel, et le copropriétaire avance le solde des fonds en achetant une participation dans le bien immobilier. Le copropriétaire sera remboursé de cette somme d'argent, le solde de l'acquisition initiale, par des versements mensuels réguliers. En outre, le consommateur versera au copropriétaire un montant mensuel à titre de paiement des bénéfices "." Ce paiement représente le montant que le consommateur verse au copropriétaire pour l'utilisation du logement.

L'avocat du prêteur vous a présenté deux documents distincts, que vous m'avez transmis. En vertu de l'instrument de garantie, le consommateur transfère un droit de fiducie sur le bien immobilier à un fiduciaire afin de garantir le paiement du solde d'acquisition initial plus les paiements de bénéfices. Le contrat de cession semble avoir deux objectifs distincts : (1) la cession des intérêts du copropriétaire dans le bien immobilier en vertu d'un document intitulé "Co-Ownership Agreement"; et (2) le transfert des droits du copropriétaire en vertu de l'instrument de sécurité à une tierce partie engagée dans l'activité d'achat d'instruments de sécurité sur des résidences.

Droit applicable et discussion

L'instrument de sécurité garantit le paiement au copropriétaire du solde de l'acquisition initiale, plus les paiements de bénéfices. Un document intitulé "Definitions of Key Terms est intégré à l'instrument de sécurité." Ce dernier document définit "original acquisition balance" comme le total des paiements d'acquisition dus sur la durée de la transaction, par le consommateur au copropriétaire, tel que déterminé à la clôture de la transaction. Le terme "paiement d'acquisition" dans le document signifie la partie du paiement mensuel du consommateur qui est appliquée selon le calendrier incorporé dans le contrat de copropriété. Chaque paiement d'acquisition augmente la participation du consommateur dans le bien. Le document Définitions définit également le terme "profit payment" comme la part du paiement mensuel du consommateur versée au copropriétaire pour la jouissance de la propriété du logement. Ainsi, le paiement des bénéfices est une charge mensuelle permanente, semblable à un loyer, que le consommateur paie pour vivre dans le logement ; il ne fait pas partie du montant principal garanti par l'acte de fiducie.

Section 58.1-803(A) impose "[a] recordation tax on deeds of trust or mortgages ... at a rate of 15¢ on every $100 or portion thereof of the amount of bonds or d'autres obligations garanties par la présente." (souligné par l'auteur). Dans une transaction traditionnelle, la taxe d'enregistrement est payée sur le montant principal du prêt garanti par l'acte de fiducie. Le montant des intérêts ou des bénéfices à payer par l'emprunteur n'entre pas en ligne de compte dans le calcul de la taxe d'enregistrement. Dans cette transaction, le solde d'acquisition initial est l'obligation garantie par l'instrument de garantie. Par conséquent, le greffier d'une cour de circuit doit évaluer la taxe d'enregistrement sur la base du montant du solde d'acquisition initial tel qu'il figure sur l'instrument de sécurité.

Section 17.1-275(A)(2) exige que le greffier d'une cour de circuit perçoive une taxe "[p]our l'enregistrement et l'indexation dans le livre approprié de tout écrit et de tout ce qui s'y rapporte." Le mot "écrivant" au § 17.1-275(A)(2) est singulier et signifie le document ou l'instrument particulier qui est inscrit dans le livre des actes, tandis que l'expression "all matters therewith" se rapporte aux documents connexes qui soutiennent ou prouvent le document que le greffier est tenu d'admettre à l'enregistrement.¹ Ainsi, certains documents sont considérés comme étant d'une importance primordiale et doivent être enregistrés séparément, tandis que d'autres ne sont que des écrits auxiliaires qui doivent être annexés aux documents principaux.²

Si un document unique proposé à l'enregistrement contient des transactions multiples qui sont jugées d'égale dignité, ce document est, par essence, un certain nombre de documents dans un document, et chaque fonction doit être enregistrée et indexée séparément, et les frais multiples appropriés doivent être facturés.³ S'il est établi qu'une fonction particulière du document unique est auxiliaire d'une autre fonction, il n'y a pas lieu de percevoir une redevance distincte pour cette fonction auxiliaire.⁴ Veuillez noter qu'une décision selon laquelle l'enregistrement Impôts s'applique à une fonction particulière dans un document unique peut être une indication de la nature distincte de la transaction, mais ne permet pas de déterminer si des frais d'enregistrement multiples peuvent être facturés.⁵ Les taxes d'enregistrement ne sont pas imposées sur tous les instruments qui peuvent être admis à l'enregistrement.⁶

Pour déterminer si les transactions multiples contenues dans un même document doivent être enregistrées individuellement ou annexées à un document, il convient de vérifier s'il existe une disposition légale spécifique pour l'enregistrement de chaque document, les formalités requises pour rendre le document valide, et la nature séparée ou conjointe des documents.⁷ La convention de cession cède au cessionnaire, tels que déterminés à la clôture, les droits du copropriétaire concernant le bien, tels que spécifiés dans la convention de cession et la convention de copropriété. La section 17.1-227 prévoit que "tous les contrats relatifs à des biens immobiliers ... doivent ... être enregistrés dans un ... livre des actes," au même titre que d'autres instruments tels que les actes de propriété, les actes de fiducie, les certificats de satisfaction, etc. Comme il s'agit d'un contrat "[] relatif à un bien immobilier," la cession en elle-même peut être enregistrée conformément à l'article 17.1-227.

La partie de la convention de cession qui vise à modifier l'instrument de garantie prévoit que l'octroi par la convention au cessionnaire de l'intérêt du copropriétaire dans le bien immobilier en vertu de l'instrument de garantie constitue une modification de l'instrument de garantie enregistré au greffe avant l'enregistrement de la convention, et que le cessionnaire ne financerait pas l'opération sans cet octroi. Si la modification était un document distinct, le § 17.1-227 prévoit son enregistrement en tant que "contrat[] relatif à un bien immobilier." Les parties relatives à la cession et à la modification de la convention de cession remplissent deux fonctions différentes et se rapportent à deux documents différents : La partie relative à la cession cède l'intérêt du copropriétaire dans la convention de copropriété et la partie relative à l'amendement modifie l'instrument de garantie. Les documents ne sont donc pas interdépendants, mais indépendants les uns des autres. Étant donné que la cession de contrats et la modification de la garantie sont distinctes et séparées, chacune nécessitant une inscription séparée, elles sont d'égale dignité et doivent être traitées en conséquence. Par conséquent, chaque fonction doit être enregistrée et indexée séparément, et les frais de greffe multiples appropriés doivent être facturés.⁸

Conclusion

Par conséquent, je suis d'avis que le greffier du circuit court devrait baser les taxes d'enregistrement pour l'instrument de sécurité sur le solde d'acquisition initial tel que défini dans l'instrument, et évaluer des frais distincts pour l'enregistrement du contrat de cession, puisque le document contient deux instruments d'égale dignité qui servent des objectifs indépendants en vertu de la loi.

¹Op. no. 01-071 à l'Hon. Marilyn L. Wilson & Hon. John T. Frey, Amelia & Fairfax County Cir. Ct. Clercs. (Nov. 27, 2001) ; voir Op. Va. Att'y Gen. : 1993 at 275, 277; 1977-1978 at 329, 330 (interprétation de l'ancien § 14.1-112(2), prédécesseur du § 17.1-275(A)(2)).
²[Óp. Vá~. Átt’ý~ Géñ.: 1993,] supra, à l'adresse 277-78; 1977-1978, supra, à l'adresse 330.
³1985-1986 Op. VA. Att'y Gen. 52, 53.
⁴id.
⁵id.
⁶id.
⁷[1984-1985 Óp. Vá~. Átt’ý~ Géñ. 37, 37-38 (r~élýí~ñg óñ~ 1977-1978 Óp. Vá~. Átt’ý~ Géñ. 329).]
⁸1985-1986 Op. VA. Att'y Gen, supra note 3, à l'adresse 53.