Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Propriété prise en vertu du domaine éminent ; proratisation de l'impôt foncier
Sujet
Base d'imposition,
Pouvoir local d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
01-28-1985
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1985 à 376]
DEMANDE DE : Honorable C. Dean Foster, Jr. Procureur du comté de Scott
AVIS DE : Gerald L. Baliles, procureur général
OPINION :
Vous m'avez demandé mon avis sur le calcul proportionnel de l'impôt foncier sur les biens saisis par un service des eaux et des égouts dans les circonstances suivantes :
"Le juillet 25, 1983, la Scott County Water and Sewerage Authority a déposé un certificat de dépôt et une garantie de paiement pour la prise de possession de terres au bureau du greffier du tribunal de circuit du comté de Scott, conformément à l'article 33.1-122, Virginia Code (le soi-disant "quick take" ou le statut du droit d'entrée utilisé par le Virginia Highway Commissioner qui est également autorisé par § 15.1-1250(f) ... . à l'usage des autorités de l'eau et des égouts de Virginie). Le certificat a été déposé en vue de l'acquisition d'un terrain de 75.37 acres dans le comté de Scott pour l'installation et l'exploitation d'une station régionale de traitement des eaux usées et d'une installation d'élimination des boues d'épuration ... .
Les propriétaires fonciers ont toutefois refusé à l'Autorité l'accès à la propriété et ont contesté la condamnation. Ils n'ont pas retiré le dépôt effectué par l'Autorité pour la tentative de prise de possession par certificat et ils ont continué à posséder, utiliser et jouir de l'ensemble du terrain. Dans le cadre de la procédure de condamnation engagée par la suite devant la Circuit Court à la demande de l'Autorité, la Cour a jugé que l'Autorité n'avait pas démontré la nécessité de prendre la totalité des 75.37 acres, mais elle a autorisé l'Autorité à modifier sa demande pour prendre une partie des 27.05 acres de la parcelle. Le avril 2, 1984, les commissaires ont rendu leur rapport et la Cour a rendu son ordonnance le juin 25, 1984, confirmant le rapport et conférant le titre en fief simple des 27.05 acres à l'Autorité ... . Tout au long de la procédure et jusqu'à l'entrée en vigueur de l'ordonnance de la Cour en juin, 1984, les propriétaires fonciers sont restés en possession de la totalité du terrain 75.37 acres, faire paître le bétail, élever et récolter le foin."
Section 58.1-3360 de la Commission européenne. Code de Virginie (§ 58-822 avant janvier 1, 1985) prévoit qu'un contribuable dont les biens sont pris par les États-Unis, le Commonwealth et d'autres, y compris toute subdivision politique, est exonéré de l'impôt sur les biens pris à partir de la date à laquelle le titre de propriété a été ou sera dévolu à l'autorité qui a pris les biens.
La section 33.1-122 stipule, en partie :
- "Sur . . . l'enregistrement [du certificat auprès du greffier], l'intérêt ou la succession du propriétaire de ce bien prend fin et le titre de ce bien ou l'intérêt ou la succession du propriétaire est dévolu [de manière défaisante] à l'[Autorité] . . . ."
Les droits et intérêts du propriétaire sont transférés au fonds représenté par le certificat. Voir Norfolk Southern Ry. c. Pétrole américain, 214 VA. 194, 198 S.E.2d 607 (1973).
Dans le rapport du procureur général 1964-1965 à l'adresse 127, l'avis suivant a été formulé à ce sujet :
"L'enregistrement du certificat a pour effet de transférer le titre légal et la propriété effective du propriétaire à l'[Autorité] . . . . Bien que le propriétaire conserve un intérêt dans le bien jusqu'à ce que le titre de propriété irrévocable soit dévolu à l'[Autorité] . . . par l'ordonnance finale, je ne pense pas que cet intérêt soit suffisant pour empêcher l'application de l'article 58-822 au moment de l'enregistrement du certificat ... . [Le crédit d'impôt prévu à l'article 58-822 ... . doit être calculée à partir de la date d'enregistrement du certificat conformément au [§ 33.1-122] . . . ."
Par conséquent, je suis d'avis que l'impôt foncier a été réduit sur l'ensemble du site 75.37 acres à compter de la date de dépôt du certificat.
Il ressort de la copie du certificat que le titre de propriété en fief simple des 75.37 acres a été pris le 25, 1983, date de l'enregistrement. La somme de 82,500 a été déposée en vertu de ce certificat. Vous n'avez pas indiqué si un certificat modifié a été enregistré au moment du dépôt de la requête modifiée, comme le prévoit le § 33.1-125, ou si le montant du dépôt a été modifié pour refléter la réduction du terrain pris en fief, ainsi qu'une servitude à travers la partie restante.1 L'ordonnance confirmant le rapport du commissaire a toutefois confirmé le titre de propriété de 27.05 acres à l'Autorité, ainsi qu'une servitude perpétuelle de droit de passage sur 75.37 acres. L'ordonnance a également accordé des intérêts sur la somme de 12,500, soit la différence entre le montant accordé par les commissaires et le montant déposé à l'origine.
Dans ces conditions, je ne dispose pas d'informations suffisantes pour déterminer quand la superficie excédant les 27.05 acres est revenue aux propriétaires fonciers. En l'absence de réversion, les propriétaires fonciers ne sont pas redevables de l'impôt sur cette partie du terrain. Il est clair que pour les 27.05 acres, dont le titre de propriété a été confirmé, les propriétaires fonciers ont été libérés de l'obligation fiscale à partir de juillet 25, 1983. En ce qui concerne les surfaces non condamnées en pleine propriété, il sera nécessaire de déterminer la date à laquelle elles ont été rétrocédées aux propriétaires fonciers avant que les taxes ne puissent être calculées à leur égard. La taxe devrait être basée sur la valeur des 48.32 acres, tels que grevés par la servitude permanente, à partir de la date de réversion.
1 Ce processus de modification peut être effectué conformément au § 33.1-125, ou dans le cadre de l'ordonnance finale conformément au § 33.1-127, pour autant que les terres référencées prises et non prises soient décrites de manière adéquate et qu'il soit fait référence au certificat original, comme indiqué au § 33.1-125.
Avis du procureur général