Département de la fiscalité de Virginie
18 novembre 2003
INFORMATIONS IMPORTANTES CONCERNANT LES APPELS EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE AUPRÈS DES COMMISSIONS LOCALES DE PÉRÉQUATION
La session 2003 de l'Assemblée générale a apporté plusieurs modifications à la procédure d'appel en matière de biens immobiliers locaux. La nouvelle loi prescrit les critères de preuve qu'un contribuable doit respecter pour obtenir gain de cause dans le cadre d'un recours devant la commission d'égalisation. La nouvelle loi modifie également les conditions d'éligibilité pour la nomination des membres des commissions d'égalisation, impose des limites aux mandats et des exigences en matière de formation continue pour les membres des commissions et exige que chaque commission d'égalisation prépare un rapport annuel. En outre, la nouvelle loi supprime progressivement le délai de prescription spécial d'un an applicable dans certaines localités pour faire appel des évaluations immobilières auprès de la cour de circuit.
2003 House Bill 2503, (Acts of Assembly 2003, Chapter 1036; Va. Code §§ 15.2-717, 58.1-3256, 58.1-3260, 58.1-3374, 58.1-3378, 58.1-3379, 58.1-3380, 58.1-3384, et 58.1-3984) apporte plusieurs modifications à la procédure d'appel en matière de biens immobiliers locaux par l'intermédiaire des commissions d'égalisation. La nouvelle loi s'applique aux appels déposés auprès des commissions d'égalisation à partir du premier exercice fiscal de chaque localité commençant le ou après le mois de janvier 1, 2004.
Autorisation de recours contre la juste valeur marchande auprès des commissions d'égalisation
En vertu de la loi actuelle, un contribuable peut faire appel d'une évaluation de l'impôt foncier auprès de la commission locale d'égalisation et de la cour de circuit. Bien que la commission d'égalisation doive connaître la juste valeur marchande de la propriété, elle s'attache généralement à déterminer si l'évaluation est conforme aux évaluations de propriétés similaires. La cour de circuit s'attache à déterminer si le bien a été évalué à sa juste valeur marchande.
La nouvelle loi autorise expressément les contribuables à faire appel de la juste valeur marchande auprès de la commission d'égalisation et autorise cette dernière à déterminer la juste valeur marchande des biens immobiliers à la date d'imposition de la localité pour l'année en question.
Nouvelle charge de la preuve applicable aux recours devant les commissions d'égalisation
Auparavant, le Code de Virginie Les dispositions autorisant la mise en place de commissions d'égalisation ne fixaient pas le niveau de preuve nécessaire pour qu'un contribuable puisse obtenir gain de cause en appel.
La nouvelle loi prévoit, uniquement dans le cadre des recours contre l'impôt foncier devant les commissions de péréquation, que :
[Ø] L'évaluation contestée est présumée correcte.
[Ø] Il incombe au contribuable de prouver que le bien faisant l'objet du recours est évalué à une valeur supérieure à sa juste valeur marchande, que l'évaluation n'est pas uniforme dans son application ou que l'évaluation n'est pas égalisée pour d'autres raisons.
[Ø] Pour bénéficier d'un allègement de la part de la commission, le contribuable doit produire des preuves substantielles que l'évaluation est erronée et n'a pas été effectuée conformément aux pratiques d'évaluation généralement acceptées.
En vertu de la législation en vigueur en Virginia, une preuve substantielle est plus qu'une simple scintille. Il s'agit des éléments de preuve pertinents qu'un esprit raisonnable pourrait considérer comme suffisants pour étayer une conclusion.
La nouvelle loi prévoit en outre que les erreurs de fait, y compris de calcul, qui affectent l'évaluation sont réputées ne pas être conformes aux pratiques d'évaluation généralement admises. En outre, la nouvelle loi prévoit que la commission doit être informée qu'il n'est pas nécessaire que le contribuable démontre que l'évaluation est le résultat d'une erreur manifeste ou qu'elle ne tient pas compte des éléments de preuve déterminants. La nouvelle loi ne modifie toutefois pas la loi actuelle concernant le niveau de preuve qu'un contribuable doit produire devant la circuit court.
Délai de prescription pour les recours devant la Circuit Court
En général, la loi actuelle prévoit un délai de prescription de trois ans pour faire appel des évaluations immobilières auprès de la cour de circuit. Toutefois, dans certaines localités, il existe un délai de prescription d'un an en vertu d'une loi spécifique.
La nouvelle loi modifie le délai de prescription d'un an dans certaines villes et dans tout comté relevant du plan de gestion du comté lorsque les évaluations immobilières sont effectuées par un service d'évaluation des biens immobiliers conformément à la loi sur l'évaluation des biens immobiliers et à la loi sur l'évaluation des biens immobiliers. Va. Code § 15.2-716. Dans ces localités, la nouvelle modification de la loi autorise les contribuables à faire appel des évaluations immobilières auprès du circuit court dans un délai d'un an à compter du mois de décembre 31 de l'année au cours de laquelle l'évaluation a été effectuée pour les évaluations effectuées avant le mois de janvier 1, 2005; dans un délai de deux ans à compter du mois de décembre 31 de l'année au cours de laquelle l'évaluation a été effectuée pour les évaluations effectuées à partir du mois de janvier 1, 2005, mais avant le mois de janvier 1, 2007; et dans le délai prévu par la loi générale en vertu de la loi sur la protection des droits de l'homme. VA. Code § 58.1-3984 pour les cotisations établies à partir de janvier 1, 2007. Parallèlement, la nouvelle loi étend progressivement le délai de prescription dans ces juridictions à trois ans et ajoute une nouvelle exigence interdisant aux contribuables de ces localités de faire appel d'une évaluation auprès de la cour de circuit pour une année autre que l'année en cours, à moins que le contribuable n'ait notifié par écrit à la localité son désaccord avec l'évaluation au cours de l'année fiscale applicable. Il incombe aux responsables locaux de déterminer si leur localité est concernée par ces changements.
Localités dans lesquelles un recours auprès de la commission est une condition préalable à un recours auprès de la Circuit Court
Dans certaines localités, pour pouvoir faire appel d'une évaluation immobilière devant le circuit court, un contribuable doit d'abord faire appel de l'évaluation devant le conseil d'égalisation. En d'autres termes, le contribuable doit épuiser ses recours administratifs.
La nouvelle loi maintient ces exigences en vigueur dans toute localité qui les a imposées avant le mois de juillet 1, 2003.
Conditions requises pour siéger au sein d'une commission de péréquation
En vertu de la législation antérieure, tout freeholder d'une localité pouvait être nommé membre de la commission d'égalisation.
L'Assemblée générale de 2003 a apporté plusieurs modifications aux conditions d'éligibilité de la commission d'égalisation :
[Ø] Tous les membres du conseil d'administration doivent être des résidents, dont une majorité de freeholders, de la localité pour laquelle ils doivent siéger et ils doivent être choisis parmi les citoyens de la localité.
[Ø] Les nominations au conseil d'administration doivent être largement représentatives de la communauté.
[Ø] Trente pour cent des membres de la commission doivent être des évaluateurs de biens immobiliers commerciaux ou résidentiels, d'autres professionnels de l'immobilier, des constructeurs, des promoteurs ou des professionnels du droit ou de la finance, et au moins un de ces membres doit siéger dans toutes les affaires concernant des biens immobiliers commerciaux, industriels ou résidentiels multifamiliaux, à moins que le contribuable n'y renonce.
Dans toute localité où moins de trente pour cent des membres de la commission sont des évaluateurs de biens immobiliers commerciaux ou résidentiels, d'autres professionnels de l'immobilier, des constructeurs, des promoteurs ou des professionnels du droit ou de la finance, l'autorité de nomination doit veiller à ce qu'au moins un membre de la commission réponde à ces qualifications au plus tard le janvier 1, 2004. Dès que possible par la suite, conformément aux dispositions du Va. Code § 58.1-3374, l'autorité de nomination doit modifier la composition du conseil pour satisfaire à l'exigence des trente pour cent.
Limitation de la durée du mandat des membres du conseil de péréquation
Le droit antérieur ne limite pas la durée du mandat d'une personne au sein d'une commission de péréquation.
La nouvelle loi impose les limitations de durée suivantes :
[Ø] La durée de service d'un membre est limitée à neuf années consécutives.
[Ø] À l'expiration des neuf années consécutives, le membre n'est pas rééligible pour une période de trois ans.
[Ø] Tout membre actuel du conseil d'administration qui a siégé au moins neuf années consécutives immédiatement avant le 1, 2004, est autorisé à terminer son mandat actuel et, à l'issue de ce mandat, n'est pas rééligible pendant une période de trois ans.
Obligation de formation continue pour les membres du conseil d'égalisation
Auparavant, pour pouvoir être nommé membre de la commission de péréquation, un candidat devait suivre un cours de base d'une demi-journée dispensé par le département des impôts.
La nouvelle loi élargit les conditions préalables en matière de formation en exigeant que chaque membre du conseil suive une formation continue dispensée par la TAX au moins une fois au cours de ses quatre années de service. Tout membre qui n'a pas satisfait à cette obligation de formation continue à la date du 1, 2004, doit suivre ce cours dès que possible.
La TAX organisera des cours de formation continue parallèlement à la formation de base actuellement dispensée aux nouveaux membres du conseil. Les commissions de péréquation seront informées de la disponibilité de cette formation.
Rapports annuels
La nouvelle loi exige que chaque commission de péréquation soumette un rapport écrit annuel de ses actions. Ce rapport doit être mis à la disposition du public sur demande. La TAX a préparé un formulaire de rapport d'une page que les commissions doivent remplir après chaque recours et qui contient les informations nécessaires à la préparation du rapport annuel de la commission. En outre, la TAX prépare un formulaire pour le rapport annuel lui-même. Ces formulaires de rapport seront distribués aux commissions de péréquation au plus tard le 1, 2004.
Formulaires de commande
La nouvelle loi exige que chaque commission de péréquation inscrive ses ordonnances sur des formulaires préparés par le département des impôts, ou sur des formulaires préparés par la commission qui contiennent, au minimum, toutes les informations requises sur les formulaires préparés par le département des impôts. En outre, TAX est tenue de revoir la conception de ses formulaires de commande au plus tard le janvier 1, 2004. TAX est en train de remanier son formulaire de commande et le distribuera aux commissions de péréquation au plus tard le 1, 2004.
Rapport par TAX
La nouvelle loi confie à la TAX la responsabilité de contrôler les résultats des appels de la commission d'égalisation des évaluations et de fournir un rapport à l'Assemblée générale pour le mois d'octobre 1, 2006. La loi autorise la TAX à demander des informations aux conseils pour préparer ce rapport. La TAX prévoit que son rapport abordera les questions d'équité, d'efficacité, de facilité et de coût des recours auprès des commissions de péréquation, en mettant l'accent sur les procédures et les normes établies par la nouvelle loi. Une fois terminé, le rapport TAX sera publié sur le site web de l'Assemblée générale.
La TAX basera son rapport sur les informations contenues dans les rapports annuels préparés par les commissions de péréquation. Afin d'accélérer la préparation de ce rapport, la TAX encourage vivement les offices à transmettre leurs rapports 2004 et 2005 à la TAX par voie électronique. La TAX fournira ultérieurement des instructions détaillées pour le dépôt des demandes.
Informations complémentaires
Contactez l'unité de l'impôt foncier, ministère de la fiscalité de Virginia, P. O. Box 2460, Richmond, Virginia 23218-2460, ou appelez (804) 367-8020 pour de plus amples informations.
Ce bulletin fiscal, ainsi que d'autres documents de référence, sont disponibles en ligne dans la section "Tax Policy Library" du site web du département de la fiscalité, à l'adresse suivante www.tax.state.va.us.