Décisions du commissaire fiscal

VIRGINIE :

IN THE CIRCUIT COURT FOR THE COUNTY OF LOUDOUN


THE CHASE MANHATTAN BANK, N.A.,
[ét ál~.,]

Les plaignants,

v. En droit n°. 12839

COMMONWEALTH DE VIRGINIE,
DEPARTMENT OF TAXATION, et al.

Défendeurs.
[------------------------------------------------------------]
THE CHASE MANHATTAN BANK, N.A.,
[ét ál~.,]

Les plaignants,

v. En droit n°. 12840

DÉPARTEMENT DE LA FISCALITÉ,
COMMONWEALTH OF VIRGINIA, et al,

Défendeurs


COMMANDE

Après examen des requêtes croisées des parties en vue d'obtenir une décision en référé

l'arrêt, les mémoires déposés à l'appui et à l'encontre de celui-ci

et les plaidoiries présentées par les avocats de toutes les parties le décembre

6 1993 et pour les raisons plus amplement exposées dans la lettre d'avis de la Cour,

daté de décembre 16, 1993, qui est incorporé dans le présent document par référence ;

LE TRIBUNAL EST D'AVIS que l'enregistrement des actes de fiduciaire

Le transfert d'un bien, qui a été vendu dans le cadre d'une vente par saisie immobilière, de l'administrateur à des filiales détenues à 100 % par l'adjudicataire de la vente, lorsque l'adjudicataire de la vente par saisie immobilière était également le détenteur de l'hypothèque saisie, et lorsque l'adjudicataire a cédé ses droits d'achat à ses filiales détenues à 100 %, n'était pas exonéré de la taxe d'enregistrement de l'État en vertu de SB.1-811(A)(9) ou (12) du code de Virginia et, par conséquent, n'était pas exonéré de l'impôt du constituant de l'État conformément au § 58.1-811(C) ou de l'impôt d'enregistrement du comté conformément au § 58.1-814;

ET IL APPARAÎT EN OUTRE qu'aucun privilège ou charge ne subsistait sur la propriété qui a été transmise par les actes enregistrés et, par conséquent, que le County Clerk n'a pas commis d'erreur dans son calcul du montant de la taxe du concédant qui a été imposée en vertu du §58.1-802(A) ;
Il est par la présente ordonné, jugé et décidé que la demande de jugement sommaire des défendeurs est accordée sur toutes les questions et que la demande de jugement du demandeur est, en conséquence, rejetée avec préjudice ; à cette ordonnance, le demandeur note son exception.
SIGNÉ ce 19e jour d'avril, 1994.

Maureen Riley Matsen
Procureur général adjoint
Bureau du procureur général
101 North 8th Street Richmond, Virginia 23219
804-786-6547
pour le département de la fiscalité, Commonwealth de Virginie


Vu et contesté : pour les motifs exposés dans les mémoires déposés par
Les plaignants dans ces actions concernant la croix
requêtes en jugement sommaire


Howard H. Stahl, Esq.
Steven K. Davidson, Esq.
1330 Connecticut Ave NW
Washington, DC 20036

L'honorable Stephen D. Rosenthal
Procureur général de Virginia
L'honorable Mary Yancey Spenser
Procureur général adjoint
L'honorable Michael K. Jackson
Procureur général adjoint
L'honorable Maureen Riley Matsen
Procureur général adjoint
101 Huitième rue nord
Richmond, Virginia 23219

John R. Roberts, Esq.
Procureur du comté
Comté de Loudoun
M. Yvonne Demory
Procureur adjoint du comté
Comté de Loudoun
102 Heritage Way NE
Suite 300
Leesburg, Virginia 22075

Robert S. Corish, Esq.
P.0. Boîte 2908
Merrifield, Virginia 22116

16 Décembre 1993


Chère avocate, cher avocat :

La Cour est saisie de requêtes croisées en vue d'un jugement sommaire. Les contribuables demandeurs affirment dans ces actions consolidées qu'ils ont droit à un remboursement des taxes d'enregistrement et des taxes du concédant qui ont été évaluées et payées par erreur. Les contribuables revendiquent une exonération fiscale. Il s'agit d'un transfert effectué par le fiduciaire en vertu d'un acte de fiducie aux cessionnaires du détenteur de l'obligation. Après avoir manqué à ses obligations envers la banque, le syndic a procédé à une vente forcée. La banque demanderesse a été l'adjudicataire de la vente de saisie. À la demande de la Banque, le fiduciaire a transféré les titres de propriété des divers biens achetés par la Banque à plusieurs filiales à 100 % de la Banque auxquelles celle-ci avait cédé ses intérêts.

Les plaignants ont souligné les questions suivantes à trancher dans le cadre des requêtes respectives en vue d'un jugement sommaire :

• • 1. La question de savoir si les actes du Trustee transmettant des parcelles de terrain situées entièrement dans le comté de Loudoun aux filiales détenues à 100 % par Chase, à la suite de ventes par saisie de ces parcelles où Chase était l'enchérisseur retenu et où Chase a cédé son droit d'acheter ces parcelles à ses filiales détenues à 100 %, auraient dû être exempts de l'imposition de la taxe d'enregistrement de l'État parce que les transferts donnant lieu à ces actes sont exemptés de l'imposition de la taxe d'enregistrement de l'État, a été soulevée. les taxes d'enregistrement de l'État conformément à la loi Va. Code §§ 58.1-811 (A) (12) et 58.1-811 (A) (9), en tant qu'actes de transfert de biens immobiliers "aux bénéficiaires initiaux par un fiduciaire détenant un titre de propriété en vertu d'un acte de fiducie" et "[à une filiale d'une société mère" dans le cadre d'une "transaction qui remplit les conditions requises pour bénéficier d'un gain ou en vertu de l'Internal Revenue Code of 1954, tel qu'il a été modifié";
    
    2. La question de savoir si, en raison de l'exemption de la taxe d'enregistrement de l'État, l'enregistrement des actes du fiduciaire susmentionnés aurait dû être effectué sans imposition de la taxe d'enregistrement de l'État et de la taxe d'enregistrement du comté parce que les transferts donnant lieu à ces actes sont exemptés de la taxe d'enregistrement de l'État en vertu de la loi Va. Code § 58.1-811 (C) et de la taxe d'enregistrement du comté en raison de Va. Code § 58.1-814; et
    
    3. La question de savoir si l'évaluation et la perception de l'impôt du constituant de l'État d'un montant supérieur à zéro lors de la représentation pour l'enregistrement des actes transférant la propriété aux filiales détenues à 100 % par Chase à la suite de ventes par saisie immobilière violent l'impôt du constituant de l'État et sont donc invalides, dans des circonstances où, après les ventes par saisie immobilière, des déficits nets restaient dus à Chase en ce qui concerne les dettes précédemment garanties par les propriétés vendues par saisie immobilière.

Sur la base d'un examen de la stipulation présentée par les parties et des arguments et conclusions écrites des avocats, la Cour est d'avis que l'affaire est jugée en référé.

Sans reprendre les nombreux arguments contenus dans les longs mémoires des avocats, la Cour estime qu'en ce qui concerne l'applicabilité de la . Si l'on compare l'exemption de fiducie contenue dans 58.1-811 (A) (12) aux faits de l'espèce, l'avis antérieur du procureur général cité par l'avocat est à la fois pertinent et convaincant. Le procureur général a estimé que l'exonération s'applique aux transferts découlant d'un trust de common law et non à un transfert effectué par le fiduciaire en vertu d'un acte de fiducie. 1987-1988 Procureur général Ann. Rapport, pp. 564-566. Non seulement l'avis a droit à la déférence sur la question de l'intention du législateur, mais il est bien motivé et convaincant. Voir, Browning Ferris v Commonwealth, 225 VA. 157 (1983).

Le Tribunal est d'accord avec la position des défendeurs selon laquelle si l'Assemblée générale avait eu l'intention de rendre une telle exemption applicable aux actes de fiducie, elle l'aurait dit. Comme l'ont noté les avocats, le fiduciaire d'un acte de fiducie, bien qu'il ait des obligations fiduciaires envers le débiteur et le créancier garanti, n'a qu'un lien nominal avec le bien avant d'agir selon les termes de la fiducie. Smith v Credico Industrial Loan Company, 234 VA. 514 (1987).

Cette Cour ne considère pas non plus que le greffier a commis une erreur en calculant l'impôt dû par le concédant conformément au §58.1-802 (A), étant donné qu'aucun privilège ou charge ne subsistait sur le bien lorsqu'il a été cédé aux filiales détenues à 100 %.

En conséquence, les requêtes en jugement sommaire des parties défenderesses seront acceptées et la demande de jugement sera rejetée. Le procureur général peut rédiger une ordonnance finale conforme au présent avis, à laquelle les avocats peuvent faire part de leurs exceptions.


Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,


Thomas D. Horne


[TDH/á~éá]

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