Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Achat en bloc de parcelles non contiguës
Sujet
Taux d'imposition
Date d'émission
02-23-1989
23 février 1989
Re : §58.1-1821 Demande ; taxe d'enregistrement
§58.1-801 Taxe sur les actes ; contrepartie ou valeur réelle
Cher**************
La présente fait suite à notre conférence du mois de janvier 5, 1989, au cours de laquelle vous m'avez demandé de réexaminer ma décision du mois de novembre 10, 1988, P.D. No. 88-317 (copie ci-jointe). L'arrêt précédent explique de manière adéquate les faits et les questions en jeu.
La détermination de la valeur réelle d'un bien immobilier aux fins de l'établissement de la taxe d'enregistrement relève de la responsabilité du greffier de la cour de circuit de la localité dans laquelle un acte est proposé à l'enregistrement. En l'absence de preuves claires et convaincantes que le greffier a commis une erreur dans l'évaluation du bien transmis, par exemple en utilisant une méthode d'évaluation inappropriée, la détermination de la valeur réelle par le greffier ne sera pas remise en cause.
Un prix négocié n'est qu'un des facteurs pertinents à prendre en compte pour déterminer la valeur réelle et n'est pas nécessairement déterminant. Un autre facteur que le greffier peut prendre en considération est la nature du bien. Par exemple, lorsque des parcelles non contiguës sont transmises par un acte unique, le greffier peut correctement évaluer ces parcelles comme des parcelles distinctes si cela représente la juste valeur marchande qu'elles rapporteraient après des efforts raisonnables pour trouver un ou plusieurs acheteurs qui donneront le meilleur prix pour l'ensemble des parcelles.
En revanche, les parcelles contiguës situées dans le même district ministériel peuvent être regroupées en une seule parcelle dans le livre foncier pour les réévaluations générales ultérieures. Voir le rapport du procureur général 1982-1983 à la page 541 (copie jointe). Ainsi, lorsqu'il détermine la valeur réelle d'un bien aux fins de la taxe d'enregistrement, le greffier peut à juste titre considérer la valeur de parcelles contiguës comme s'il s'agissait d'une seule parcelle, mais n'est pas tenu de le faire. L'évaluation du greffier peut être influencée par d'autres facteurs, comme le fait que les parcelles contiguës sont similaires et utilisées dans le même but, ou que toutes les parties à l'acte avaient l'intention de traiter les parcelles comme une seule parcelle. Le fait que des parcelles contiguës soient transmises par des actes distincts est une preuve évidente que le vendeur ne considère pas les parcelles comme un seul et même terrain.
Un point de ma lettre de novembre 10, 1988, doit être clarifié. Aux fins de la taxe d'enregistrement, la valeur imposable figurant dans les livres fonciers crée une présomption quant à la valeur réelle. Lorsque, comme dans cette transaction, la valeur estimée dépasse largement la contrepartie déclarée, le greffier est en droit de se demander si la contrepartie est au moins égale à la valeur réelle. Dans la plupart des cas, la valeur imposable est un bon indicateur ou un point de départ pour l'enquête du greffier sur la valeur réelle du bien transmis par un acte. Le greffier ne peut toutefois pas baser automatiquement la taxe d'enregistrement sur la valeur imposable, à moins qu'il ne soit établi que la valeur imposable correspond effectivement à la valeur réelle du bien transmis.
Par conséquent, je réaffirme ma détermination dans la lettre de novembre 10, 1988. Je note toutefois que la détermination de la valeur réelle n'a pas été finalisée dans chacune des localités concernées. Si vous n'êtes toujours pas d'accord avec la méthode d'évaluation utilisée par un greffier, vous pouvez présenter des preuves montrant qu'elle est erronée.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité
Décisions du commissaire fiscal