Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Impôt du concédant
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
10-03-1989
3 octobre 1988
Re : §58.1-1821 Demande ; taxe d'enregistrement
§58.1-802 Impôt du concédant
Contrepartie ou valeur réelle
Cher***************
La présente fait suite à votre lettre du mois d'août 16, 1988, dans laquelle vous demandez la correction des évaluations de la taxe du concédant par les greffiers de plusieurs cours de circuit. Les évaluations contestées ont été imposées dans le cadre de la même transaction qui a fait l'objet d'une demande relative aux taxes d'enregistrement locales et d'État.
Les faits
Le contribuable a vendu de nombreux terrains situés dans de nombreuses juridictions en Virginia. Le prix de vente a été négocié sur la base d'un montant forfaitaire pour l'ensemble des parcelles, bien que le contrat permette d'ajuster le montant forfaitaire pour les parcelles rejetées en raison de vices de propriété, ou qui ont été coupées à blanc ou reboisées après certaines dates. La plupart des ajustements étaient basés sur un montant fixe par acre, et le montant pour les parcelles rejetées était proche du prix moyen par acre. Pour des raisons de commodité, chaque filiale du vendeur a préparé des actes distincts, comté par comté, pour les biens qu'elle détenait.
Lorsque les actes ont été présentés aux greffiers pour enregistrement, la contrepartie totale a été répartie entre les actes (c'est-à-dire entre les filiales et entre les comtés). La méthode de répartition de la contrepartie entre les actes et les localités n'est pas expliquée, mais le résultat est proche du prix moyen par acre. Dans deux des localités, les comtés de Chesterfield et de Surry, les greffiers ont noté que la valeur évaluée des parcelles dans leur juridiction était nettement supérieure à la contrepartie déclarée. Ils ont évalué l'impôt du constituant en vertu de l'article58.1-802 sur la base de la valeur imposable au lieu de la partie du prix de vente forfaitaire attribuable aux acres dans leur juridiction.
Détermination
Les taxes d'enregistrement sont imposées sur l'enregistrement d'un document, et non sur le transfert d'un bien immobilier. En particulier, l'impôt du constituant est imposé sur "chacun acte, instrument ou écrit par lequel des terres, des tènements ou d'autres biens immobiliers vendus sont concédés, cédés, transférés ou autrement transmis .... ." (§58.1-802, souligné par l'auteur). Ainsi, le fait que plusieurs actes aient été utilisés au lieu d'un seul peut avoir une incidence sur le montant total de l'impôt à payer.
L'impôt du concédant est calculé sur la base de la contrepartie "ou de la valeur de l'intérêt", à l'exclusion de tout privilège subsistant sur le bien transféré. Les décisions antérieures de ce département et du procureur général ont interprété cette disposition comme basant la taxe sur la contrepartie si elle est connue. Si la contrepartie n'est pas connue, la taxe sera basée sur la valeur réelle ou la juste valeur marchande. Voir la décision datée de novembre 19, 1986, P.D. No. 86-238 et l'opinion du procureur général datée de février 14, 1985, 1984-1985 Rapport du procureur général à la page 393.
Bien que la contrepartie de l'ensemble de la transaction soit connue (le prix de vente forfaitaire), la contrepartie des terres transmises par chaque acte n'est pas connue. Lorsqu'un acte unique transmet des terres dans plus d'une localité, le §58.1-802.B exige que chaque greffier perçoive la taxe proportionnellement à la valeur de la propriété dans chaque localité. Des méthodes de répartition similaires sont exigées par les §§58.1-801 et 58.1-803. Compte tenu de la préférence manifeste de l'Assemblée générale pour cette méthode de répartition, le prix de vente forfaitaire doit être réparti entre les différents actes dans la proportion que représente la valeur réelle, ou juste valeur marchande, des parcelles transmises par chaque acte par rapport à la valeur totale des parcelles transmises par l'ensemble des actes. L'impôt du concédant doit être calculé sur la base de la contrepartie attribuée à chaque acte selon cette méthode.
Bien que la méthode utilisée par le contribuable pour répartir la contrepartie entre les actes ne soit pas expliquée, il apparaît que le contribuable a réparti le prix de vente total entre les différents actes sur la base d'un prix moyen par acre, sans qu'il soit démontré que chaque acre a une valeur approximativement égale.
Dans certains cas, lorsque la contrepartie totale d'une transaction n'est pas correctement répartie entre un ou plusieurs actes de transfert de biens immobiliers en Virginia, ou n'est pas déclarée d'une manière acceptable pour les greffiers en vertu du §58.1-812, les greffiers peuvent être justifiés de considérer la contrepartie comme inconnue et d'évaluer l'impôt du constituant sur la base de la valeur réelle. Ce n'est pas le cas ici puisque la contrepartie totale n'implique pas d'actifs autres que des biens immobiliers en Virginia et que les informations nécessaires à une répartition correcte sont facilement disponibles.
Par conséquent, les évaluations de l'impôt du concédant dans les comtés de Chesterfield et de Surry auraient dû être basées sur une contrepartie correctement répartie. Vous devez soumettre un tableau indiquant le montant de la contrepartie attribuée à chaque comté conformément aux principes énoncés dans la présente lettre à l'adresse suivante Superviseur, Section des services techniques, Département des impôts, P.O. Box 6-L, Richmond, VA 23282. Dès réception de ces informations, le département remboursera la partie de l'impôt excessif du concédant qui a été versée au Trésor public. Vous devez alors contacter les greffiers pour obtenir le remboursement de la partie excessive de l'impôt du constituant retenue par chaque localité.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité
Décisions du commissaire fiscal