Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Acte de transfert
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
03-21-1986
21 mars 1986
Re : §58-54 Taxe d'enregistrement
Chère *****************
Vous avez demandé une décision sur la contrepartie imposable d'un acte de prise en charge récemment enregistré dans votre bureau. L'acte en question est le troisième d'une série d'actes enregistrés.
Premièrement : Un acte de transfert d'un terrain non amélioré du contribuable à une autorité de développement industriel.
Deuxièmement : un acte de fiducie qui transfère le terrain à des fiduciaires pour garantir le paiement d'une caution. Une partie des fonds empruntés doit être utilisée pour construire un bâtiment sur le terrain.
Troisièmement : un acte de prise en charge transférant le terrain de l'I.D.A. au contribuable. L'instrument prévoit que le contribuable assume l'obligation de payer l'obligation.
Un acte de prise en charge est un document qui transmet un bien et contient un accord de prise en charge d'une obligation. L'accord de prise en charge d'une obligation est une transaction distincte de la transmission d'un bien, bien que les deux transactions soient contenues dans un seul et même document.
Questions posées
Sur la base de ce qui précède, je suis d'avis que les questions posées sont de deux ordres :
1. La taxe d'enregistrement, le cas échéant, à imposer sur la partie du document par laquelle le contribuable reprend un acte de fiducie existant (l'acte de reprise).
2. La taxe d'enregistrement à imposer, le cas échéant, au document dans la mesure où il transmet un bien au contribuable (l'acte de transfert).
Acte d'assomption
La section 58-60 (recodifiée comme §58.1-809) au moment où le document a été signé et enregistré (décembre, 1984) prévoyait la prise en charge d'un acte de fiducie :
-
- "La reprise d'un acte de fiducie n'est pas imposable séparément en vertu des §§58-54, 58-55, ou §58-58, que cette reprise fasse l'objet d'un acte séparé ou qu'elle soit incluse dans l'acte de cession."
- "La reprise d'un acte de fiducie n'est pas imposable séparément en vertu des §§58-54, 58-55, ou §58-58, que cette reprise fasse l'objet d'un acte séparé ou qu'elle soit incluse dans l'acte de cession."
Acte de transfert
Section 58-54 (recodifiée en tant que §58.1-801) s'applique à l'acte de cession. La taxe du §58-54 est imposée au contribuable cessionnaire et doit être calculée sur la valeur la plus élevée entre la contrepartie de l'acte et la valeur réelle du bien transmis. Vous devez déterminer la valeur réelle du bien cédé ainsi que la contrepartie de l'acte et établir la taxe sur le montant le plus élevé. Voir, également §58-65 (recodifié en §58.1-812.)
Dans le cas présent, vous avez déjà évalué la taxe d'enregistrement imposée par le §58-54 sur la base de la valeur du terrain non amélioré. Cette valeur a été utilisée pour calculer la taxe d'enregistrement sur la base d'un avis téléphonique du ministère des impôts. Votre lettre demande une confirmation écrite de cet avis.
Cette confirmation doit inclure une contrepartie correspondant à la valeur réelle du terrain cédé par rapport à la contrepartie, selon le montant le plus élevé. À cet égard, les informations fournies indiquent que la valeur réelle du terrain cédé est connue. La contrepartie de l'acte de cession n'est cependant pas claire. L'un des éléments de la contrepartie peut être le montant de l'obligation assumée dans le cadre d'un acte de fiducie existant. Voir 1982-1983 Rapport du procureur général : 596. Dans ce cas, le montant de l'obligation assumée en vertu de l'acte de fiducie existant comprend la valeur réelle du terrain non amélioré, et la valeur d'un bâtiment, des améliorations et de l'équipement à acheter ou à construire à l'avenir. Étant donné qu'au moment de la cession et de l'enregistrement du document, seul le terrain non amélioré existait, sans aucun bâtiment, amélioration ou équipement, je conclus que la contrepartie de la cession n'était pas supérieure à la valeur du terrain non amélioré. Par conséquent, la base appropriée pour le calcul d'une taxe d'enregistrement en vertu du §58-54 serait la valeur du terrain non amélioré.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité
Décisions du commissaire fiscal