Août 25, 2016
Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement
Chère ***** :
Elle répondra à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement des taxes d'État et locales. les taxes d'enregistrement payées par ***** (le "contribuable") pour l'enregistrement d'un acte.
FAITS
En mars 2015, le contribuable a présenté un acte pour enregistrement à l'adresse *****. (le "comté" "). Le comté a évalué la taxe d'enregistrement sur la base de la valeur imposable de la propriété, qui était supérieure à la contrepartie de la cession de l'intérêt immobilier. Le contribuable fait appel de l'évaluation, soutenant que les taxes d'enregistrement locales et d'État auraient dû être basées sur une valeur inférieure à la valeur imposable. Le contribuable affirme que le prix d'achat était d'environ 50% de la valeur imposable. Une évaluation fournie au greffier a montré que la valeur de la propriété en question était nettement inférieure à la valeur imposable et le comté a considérablement réduit la valeur imposable l'année suivante.
DÉTERMINATION
Code de Virginie § 58.1-800 et seq. impose la taxe d'État sur l'enregistrement des documents relatifs aux transactions immobilières. Une taxe d'enregistrement est imposée sur tout instrument admis à l'enregistrement, à moins qu'il n'en soit exempté par la loi. En vertu du Va. Code § 58.1-801, une taxe d'enregistrement est imposée sur les actes de 25¢ sur chaque $100 ou fraction de $ de la contrepartie ou de la valeur réelle de la propriété transmise, le montant le plus élevé étant retenu. Toute ville ou tout comté peut imposer une taxe d'enregistrement égale à 1/3 du montant de la taxe d'enregistrement de l'État. Voir Va. Code § 58.1-814. Virginia Code § 58.1-802 impose un impôt supplémentaire sur les donateurs de 50¢ sur chaque dollar500 ou fraction de ce montant, à l'exclusion de tout privilège ou charge subsistant sur le bien au moment de la vente, sur la valeur réelle du bien cédé ou sur le prix de la vente, selon le montant le plus élevé. L'impôt du concédant est réparti à parts égales entre l'État et la commune.
Code de Virginie § 58.1-812 B prévoit que :
La taxe sur chaque acte, acte de fiducie, contrat ou autre instrument est déterminée et perçue par le greffier dans le bureau duquel l'instrument est proposé pour la première fois à l'enregistrement. Le greffier peut vérifier la contrepartie de l'acte ou de l'instrument, la valeur réelle du bien transmis et la qualification de l'acte ou de l'instrument pour toute exemption revendiquée par enquête, affidavit, déclaration ou autre preuve extrinsèque acceptable par le greffier.
En l'espèce, le contribuable soutient que la contrepartie payée pour le transfert du droit de propriété constitue la meilleure indication de la juste valeur marchande aux fins de l'impôt du concédant. La valeur estimée bénéficie d'une très forte présomption d'exactitude dans la détermination de la juste valeur marchande. Voir Shoosmith Bros. v. County of Chesterfield, 268 Va. 241, 601 S. E.2d 641 (2004) et Tidewater Psychiatric Institute, Inc. c. Virginia Beach, 256 Va. 136, 501 S.E.2d 761 (1998). Le greffier d'une cour de circuit n'est pas tenu d'utiliser la valeur imposable à l'exclusion d'autres informations fiables concernant la juste valeur marchande actuelle. S'il peut être démontré par des preuves claires et convaincantes que la valeur imposable ne reflète pas la juste valeur marchande à la date de la transaction, le greffier est habilité à s'appuyer sur ces preuves pour déterminer le montant approprié de la taxe d'enregistrement. Voir le document public 00-97 (5/26/2000), le document public 06-77 (8/23/2006), le document public 11-41 (3/14/2011), le document public 11-191 (11/30/2011) et le document public 15-205 (10/20/2015).
La détermination de la valeur d'un bien immobilier est entièrement factuelle et il est préférable qu'elle soit effectuée par une personne connaissant parfaitement le bien lui-même et les conditions du marché local. Cette responsabilité incombe au greffier lorsque la valeur doit être déterminée à des fins de taxe d'enregistrement. Voir P.D. 91-146 (8/2/1991). Le ministère s'en remet à la détermination de la valeur d'un bien par un greffier, sauf si l'évaluation du greffier est déraisonnable. Le simple fait qu'un contribuable ne soit pas d'accord avec l'évaluation d'un greffier et qu'il fasse procéder à une évaluation ne suffit pas à démontrer qu'elle est déraisonnable.
Parce que le Va. Code § 58.1-3201 exige que toutes les évaluations de biens immobiliers à des fins d'imposition locale soient faites à 100% la juste valeur marchande, il est raisonnable pour un greffier de présumer qu'une évaluation récente reflète la valeur réelle de la propriété. Voir P.D. 88-317 (11/10/1988). Lorsque le greffier a des raisons de croire que la valeur imposable ne reflète pas la valeur réelle(par exemple, l'évaluation n'est pas récente), il doit rechercher d'autres preuves de la valeur réelle.
Le département enverra une copie de cette lettre au greffier du comté et demandera une révision de la détermination de la valeur réelle du bien, en tenant compte de l'évaluation du contribuable et de toutes les autres informations pertinentes et fiables disponibles. Lorsque le comté informe le département de la juste valeur marchande, le département rembourse le montant approprié de la taxe d'enregistrement de l'État. Un remboursement de la taxe locale d'enregistrement serait effectué par le comté.
Les articles du Code de Virginia et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse suivante www.tax.virginia.gov dans la section Lois, règles & Décisions du site web du département site. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité
AR/1-6295696121.B