Numéro du document
10-75
Type d'impôt
Crédit d'impôt pour la préservation des terres
Description
Le contribuable a transféré le crédit à d'autres parties sur la base de la valeur estimée.
Sujet
Crédits, 
Discussion sur les impôts locaux
Date d'émission
05-18-2010


Mai 18, 2010




Re : § 581-1821 Application : Crédit d'impôt pour la préservation des terres

Chère ***** :

Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous contestez le rejet d'une demande modifiée de crédits d'impôt pour la préservation des terres (les crédits "" ) par le ***** (le contribuable "" ). Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre appel.

FAITS


Le contribuable a acheté un terrain non bâti d'une superficie totale d'environ **** acres à ***** (le comté de "" ) à 1999. Au moment de l'achat, le terrain était zoné pour permettre jusqu'à ***** résidences, soit une résidence par ***** acres.

En janvier 2003, le conseil des superviseurs du comté a adopté une ordonnance et a réduit le zonage du terrain qui contenait la parcelle du contribuable. La nouvelle désignation de zonage autorisait une nouvelle résidence par ***** acres de terrain, ou un développement en grappe d'une résidence par ***** acres sur un site d'au moins ***** acres.

Le contribuable a vendu les droits de développement de la propriété au comté en septembre 2003, en transmettant une servitude perpétuelle de conservation d'espace ouvert au comté, ce qui permet de bénéficier du crédit en vertu de la loi sur la protection de l'environnement. Va. Code § 58.1-512. Sur le site 2004, le contribuable a déposé une notification de transfert du crédit pour la préservation des terres indiquant que le crédit avait été transféré à d'autres parties.

Une évaluation a été réalisée en juin 2004 et a évalué le terrain sur la base de la réduction du zonage par le comté. Dans la mesure où cela est autorisé par Va. Code § 58.1-513, le contribuable a transféré le crédit à d'autres parties sur la base de la valeur estimée du terrain vendu moins le montant payé par le comté pour les droits de développement.

Avant la vente des droits de développement, un certain nombre de propriétaires fonciers ont intenté une action en justice pour faire annuler l'ordonnance de réduction du zonage. En mars 2004, le tribunal de circuit du comté de Loudon ( "Circuit Court") a confirmé l'ordonnance. La Cour suprême de Virginie ( "Court") a ensuite annulé l'ordonnance de réduction du zonage du comté dans l'affaire Gas Mart Corp. c. Bd. of Supervisors of Loudoun County, 269 Va. 334, 611 S.E.2d. 340 (2005). La Cour a statué que l'ordonnance de zonage qui a déclassé le terrain était nulle, ab initio. En vertu de cette décision, la réduction du zonage a été considérée comme n'ayant jamais eu lieu et le zonage initial est resté en vigueur.

Sur la base de la décision de la Cour selon laquelle le déclassement était réputé n'avoir jamais eu lieu, le contribuable a engagé un autre évaluateur pour effectuer une nouvelle évaluation (la deuxième évaluation "" ). L'évaluateur a basé la deuxième évaluation sur le zonage du terrain avant que le comté n'adopte l'ordonnance de réduction du zonage. Le terrain a donc été évalué à une valeur nettement plus élevée. Une notification de crédit modifiée a été déposée auprès du ministère, qui a augmenté la valeur du crédit. Le crédit supplémentaire a été transféré à d'autres parties.

Le département a refusé la notification de crédit modifiée et la deuxième évaluation sur laquelle le crédit modifié était basé, affirmant que l'évaluation initiale aurait dû prendre en compte la possibilité que l'ordonnance de réduction de zonage soit annulée dans le cadre d'un litige en cours à l'époque. Le crédit supplémentaire a été refusé et des cotisations ont été émises à l'encontre d'autres parties qui ont reçu les crédits transférés.

Le contribuable soutient que l'évaluateur initial a respecté les normes professionnelles reconnues pour les évaluateurs et qu'il ne pouvait pas fonder son évaluation sur l'annulation éventuelle de l'ordonnance de réduction du zonage. Le contribuable affirme en outre que la deuxième évaluation reflète la valeur réelle de la servitude donnée parce que l'ordonnance de dézonage a été jugée nulle.

DÉTERMINATION


Code de Virginie Le § 58.1-512, tel qu'il était en vigueur au moment de la donation, stipule en partie pertinente :
    • Pour les années d'imposition commençant le ou après le 1, 2000, un crédit est admis en déduction de l'impôt à payer .... ., un montant égal à cinquante pour cent de l'indemnité de départ. juste valeur marchande de tout terrain ou intérêt foncier situé en Virginia et cédé à des fins d'utilisation agricole et forestière, d'espace ouvert, de ressources naturelles et/ou de conservation de la biodiversité, ou de préservation des terres, de l'agriculture, des bassins versants et/ou de l'histoire, en tant que don inconditionnel à perpétuité par le propriétaire foncier/contribuable à une agence de conservation publique ou privée habilitée à détenir ces terrains et intérêts fonciers à des fins de conservation ou de préservation. La juste valeur marchande des dons qualifiés . . . doit être justifiée par une "évaluation qualifiée" préparée par un "évaluateur qualifié", tel que ces termes sont définis dans la loi et les règlements fédéraux applicables aux contributions caritatives. (souligné par l'auteur).

Treasury Reg. § 1.170 et suivants. régit les contributions caritatives. En vertu de la loi sur le Trésor. Reg. § 1.170A-13(c)(3)(ii), une évaluation qualifiée doit inclure la juste valeur marchande estimée du bien à la date de l'apport. Trésor. Reg. § 1.170A-1(c)(2) stipule en outre que la juste valeur marchande est le prix auquel le bien changerait de mains entre un acheteur et un vendeur consentants, aucun des deux n'étant contraint d'acheter ou de vendre et les deux ayant une connaissance raisonnable des faits.

Dans le document public 07-9 (3/12/2007), le ministère a incorporé par référence les normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation (USPAP), telles qu'elles ont été élaborées par le Conseil des normes d'évaluation de l'Appraisal Foundation, dans leur intégralité. La norme 1 de l'USPAP stipule que lors de l'élaboration d'une évaluation de biens immobiliers, l'évaluateur doit identifier le problème à résoudre, déterminer l'étendue du travail nécessaire pour résoudre le problème et effectuer correctement les recherches et les analyses nécessaires pour produire une évaluation crédible.

En règle générale, l'USPAP exige que les évaluations soient effectuées sur la base des servitudes, restrictions, charges, baux, réservations, conventions, contrats, déclarations, évaluations spéciales, ordonnances ou autres éléments de nature similaire connus. Les normes prévoient des exceptions pour des hypothèses extraordinaires, notamment l'identification et l'analyse des modifications probables des réglementations en matière d'utilisation des sols.

Un commentaire officiel à la Règle des normes 1-2(f) [exigeant que l'évaluateur identifie "les hypothèses extraordinaires" nécessaires à la mission] décrit les circonstances limitées dans lesquelles une hypothèse extraordinaire peut être utilisée dans le cadre d'une mission d'évaluation. Le commentaire n'autorise une hypothèse extraordinaire que si :
  • Elle est nécessaire pour élaborer correctement des avis et des conclusions ;

    L'évaluateur dispose d'une base raisonnable pour l'hypothèse extraordinaire ;

    L'utilisation de l'hypothèse extraordinaire donne lieu à une analyse crédible ; et

    L'évaluateur divulgue l'hypothèse extraordinaire conformément aux exigences de l'USPAP.

Dans ce cas, l'évaluation initiale n'a pas identifié ou analysé les modifications apportées à l'ordonnance du comté à la suite de l'adoption de la loi sur la protection de l'environnement. [Gás M~árt] décision de la Cour. Au moment où l'évaluation initiale a été réalisée, le tribunal de circuit avait rendu sa décision confirmant l'ordonnance du comté et la Cour n'avait pas encore certifié ou accepté un appel pour entendre l'affaire. Le contribuable fait valoir que, lors de la préparation de l'évaluation initiale, l'évaluateur n'avait aucun motif raisonnable de supposer que l'ordonnance de réduction de zonage serait ultérieurement déclarée nulle ab initio par la Cour. En fait, si l'évaluateur avait supposé que l'ordonnance de réduction de zonage en vigueur depuis 16 mois et confirmée par la cour de circuit serait déclarée nulle, il n'aurait eu aucune raison crédible d'étayer cette hypothèse extraordinaire dans son évaluation.

Ni l'un ni l'autre Va. Code § 58.1-512, en vigueur au moment de la donation, ni les lois et règlements fédéraux applicables n'interdisent expressément la présentation d'évaluations modifiées, révisées ou alternatives. Par conséquent, rien n'interdit au contribuable d'obtenir une évaluation révisée si l'évaluation initiale s'est avérée inadéquate.

Le contribuable soutient de manière convaincante que l'USPAP n'exigeait pas que l'évaluateur inclue dans l'évaluation initiale une hypothèse extraordinaire selon laquelle l'ordonnance de réduction de zonage pourrait être annulée ou déclarée nulle ab initio par la Cour. C'était le [Gás M~árt] Cependant, c'est cette décision qui a incité le contribuable à obtenir une nouvelle évaluation. Cela conduit à la question de savoir si le contribuable avait le droit de déposer une notification de crédit modifiée et une deuxième évaluation sur la base de l'arrêt de la Cour dans l'affaire [Gás M~árt].

. Cummings c. ÉTATS-UNIS409 F. Supp. 1064 (1976), la United States District Court, M.D. North Carolina, Greensboro Division a jugé qu'une restriction dans un acte était illégale en vertu de la loi de Caroline du Nord et a conclu qu'une telle restriction ne pouvait pas affecter la juste valeur marchande d'un terrain donné à un district scolaire local. Comme les contribuables de l CummingsLa terre du contribuable a été restreinte par un acte inexécutable ou annulé. Bien que l'affaire ne précise pas si les contribuables savaient que la restriction imposée par l'acte était inapplicable au moment de la donation, le tribunal a clairement conclu que les actions inapplicables ou annulées ne peuvent pas être prises en compte pour déterminer la juste valeur marchande d'un bien.

Dans le cas du contribuable, l'ordonnance de zonage a été promulguée en janvier 2003 et l'action a été intentée avant que la donation ne soit faite en septembre 2003. En tant que telle, la légalité du zonage sur le terrain était en question lorsque la donation a été faite. En fin de compte, la Cour a annulé l'ordonnance, ab initio. La question est la suivante : le fait que le zonage était en question au moment de la donation et qu'il a ensuite été annulé comme s'il n'avait jamais existé peut-il amener une personne raisonnable à conclure que l'illégalité était connue au moment de la donation, et permettre de considérer que cette information était disponible au moment de la donation ?

. CummingsEn effet, la restriction de l'acte était clairement inapplicable en vertu de la loi de Caroline du Nord au moment où les actes ont été délivrés, même si les contribuables n'étaient pas spécifiquement conscients de l'illégalité de l'acte. En Doherty c. C.I.R.Dans l'affaire de la donation d'un tableau, 16 F.3d 338 (1994), l'authenticité du tableau a été considérée comme remise en question au moment de la donation, même si les contribuables ont affirmé qu'ils n'étaient pas au courant de ce problème d'authenticité. Dans cette affaire, la Cour d'appel des États-Unis, neuvième district ( "Ninth District Court") a déclaré à plusieurs reprises que l'authenticité du tableau était douteuse au moment de la donation. Rien n'indique dans l'avis que l'on savait que le tableau était une fraude au moment de la donation. Au lieu de cela, la Cour du neuvième district a décidé que des acheteurs hypothétiques raisonnables auraient eu connaissance de l'authenticité douteuse au moment de l'apport, ce qui était une hypothèse correcte de la part de la Cour fiscale des États-Unis.

Selon le raisonnement fourni dans l'affaire DohertyUn acheteur hypothétique raisonnable aurait su que l'ordonnance de zonage faisait l'objet d'un examen par les tribunaux, ce qui aurait pu affecter le prix que cet acheteur était prêt à payer pour le bien, indépendamment des normes d'évaluation prévues par l'USPAP. Toutefois, un tel acheteur n'aurait pas payé le terrain comme si le zonage avait été annulé par les tribunaux, bien qu'une certaine contrepartie ait pu être négociée sur la base d'une spéculation que le zonage serait annulé.

En outre, si tous les faits qui ont servi de base à la décision de la Cour dans l'affaire [Gás M~árt] étaient en vigueur au moment de l'apport, la cour de circuit a confirmé l'ordonnance qui a donné lieu à la valeur inférieure. Il est certain que la cour de circuit serait considérée comme étant au moins aussi informée qu'un acheteur hypothétique raisonnable. Ainsi, la valeur du bien du contribuable basée sur l'évaluation modifiée ne peut être acceptée.

Le refus de la deuxième évaluation dans ce cas ne doit pas être interprété comme signifiant que le département n'envisagera jamais une évaluation modifiée. Le département a commandé ses propres évaluations lorsqu'il a constaté des lacunes dans les évaluations présentées par les propriétaires fonciers faisant des dons.

En fait, l'examen des évaluations indique que le second évaluateur a fourni une analyse beaucoup plus approfondie du bien sans tenir compte de la question du zonage. Une telle analyse peut accroître la valeur du bien au moment de la donation. En outre, un réexamen des informations relatives à la question du zonage disponibles au moment de la donation pourrait révéler un effet possible sur la valeur de la servitude. Ainsi, le contribuable peut fournir au département une évaluation modifiée reflétant cette analyse supplémentaire selon les normes établies par l'UPAP.

Une évaluation modifiée peut être soumise au Virginia Department of Taxation, Office of Customer Services, P. O. Box 1115, Richmond, VA 23218-1115, Attn : ***** dans un délai de 60 jours à compter de la date de la présente lettre. Cette évaluation modifiée sera soumise à l'examen du département, qui pourra alors commander sa propre évaluation. Si une évaluation modifiée n'est pas fournie dans le délai imparti, les évaluations seront maintenues.

Le service Code de Virginie ainsi que d'autres documents de référence sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère. Si vous avez des questions sur cette détermination ou si le contribuable a l'intention de déposer une évaluation modifiée, vous pouvez contacter le Bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.
                • Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

                • Janie E. Bowen
                  Commissaire à la fiscalité



AR/1-1970472621.B


Décisions du commissaire fiscal

Dernière mise à jour 08/25/2014 16:46