10-232 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe BTPP

Description

Biens réels et biens corporels ; unités de chauffage et de refroidissement d'un motel

Sujet

Classification,

Discussion sur les impôts locaux,

Biens meubles corporels

Date d'émission

09-29-2010

29 septembre 2010

Objet : Appel de la décision locale finale
Contribuable : *****
Localité : *****
Taxe sur les biens personnels corporels des entreprises

Chère ***** :

Cette décision finale de l'État est émise à la suite de la demande de correction déposée par votre société au nom de ***** (le contribuable "" ) auprès du ministère des impôts. Vous faites appel de l'évaluation de l'impôt sur les biens personnels corporels des entreprises (BTPP) pour les années fiscales 2005 à 2009 ( "City").

La taxe BTPP est imposée et administrée par les autorités locales. Code de Virginie § 58.1-3983.1 D autorise le ministère à prendre des décisions sur les recours des contribuables contre les cotisations fiscales au titre du BTPP. En appel, un avis d'imposition du BTPP est réputé à première vue correcte, à savoirL'évaluation locale est maintenue à moins que le contribuable ne prouve qu'elle est incorrecte.

La détermination suivante est basée sur les faits présentés au Département, tels qu'ils sont résumés ci-dessous. Les Code de Virginie et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère.

FAITS

Le contribuable exploite un motel dans la ville. Lors de l'audit, la ville a déterminé que les unités individuelles de chauffage et de refroidissement "à travers les murs" étaient considérées comme des biens meubles corporels et a émis des évaluations BTPP pour les années d'imposition en question.

Le contribuable a introduit un recours auprès de la ville, soutenant que les logements sont des biens immobiliers et qu'ils ont également été inclus dans l'évaluation de l'impôt foncier de la ville. Dans sa décision finale, la ville a confirmé sa conclusion selon laquelle les unités de chauffage et de refroidissement étaient soumises à la taxe BTPP au motif qu'elles pouvaient être facilement enlevées et remplacées. La ville a également déclaré qu'une disposition avait été prise dans l'évaluation immobilière pour retirer la valeur des unités de l'évaluation immobilière. Le contribuable fait appel auprès du commissaire à l'impôt, affirmant que les logements sont des éléments structurels de l'immeuble et que la ville les a imposés deux fois, en tant que biens immobiliers et en tant que BTPP.

ANALYSE

Biens réels et biens matériels

L'article X, § 4 de la Constitution de la Virginie prévoit que tous les biens immobiliers sont soumis à l'impôt local. Tous les biens meubles corporels, à moins qu'ils ne soient déclarés incorporels en vertu des dispositions du Va. Code §58.1-1100 et suivants.L'article X, § 4 de la Constitution de Virginie réserve également l'impôt local.

. Danville Holding Corp. c. Clement, 178 Va. 223, 232, 16 S.E.2d 345, 349 (1941), la Cour suprême de Virginie a énoncé trois règles générales à appliquer pour déterminer si un bien meuble corporel est un accessoire fixe, et donc considéré comme faisant partie du bien immobilier à des fins fiscales, ou s'il reste un bien meuble soumis à l'impôt sur les biens meubles corporels. Les trois critères sont les suivants (1) l'annexion du chattel (bien) au bien immobilier, réelle ou constructive ; (2) son adaptation à l'usage ou au but auquel la partie du bien immobilier à laquelle il est rattaché est affectée ; et (3) l'intention des parties, à savoirL'intention du propriétaire du bien mobilier est d'en faire un ajout permanent à la propriété.

(1) Annexes à la propriété : Pour satisfaire à ce critère, l'annexion du bien doit être réelle ou implicite. En Danville HoldingLa Cour a conclu que "la méthode ou l'étendue de l'annexion n'a que peu de poids, sauf dans la mesure où elles sont liées à la nature de l'article, à l'usage auquel il est destiné et à d'autres circonstances qui indiquent l'intention de la partie qui procède à l'annexion." En d'autres termes, tant qu'un bien meuble est attaché à un bâtiment pour réaliser le but pour lequel ce bâtiment a été érigé et pour augmenter sa valeur pour l'occupation ou l'utilisation, ce bien meuble peut faire partie de l'immeuble même s'il peut être enlevé sans dommage pour lui-même ou pour le bâtiment.

(2) Adaptation à l'usage ou à la destination d'un bien ou d'un immeuble : L'adaptation d'un bien meuble à l'usage de l'immeuble auquel il est annexé a un grand poids. Si le bien attaché est essentiel aux fins pour lesquelles le bâtiment est utilisé ou occupé, il est généralement considéré comme un accessoire fixe, même si son annexion au bâtiment est telle qu'il peut être détaché sans dommage pour le bien ou le bâtiment. Le contribuable affirme que les unités sont la seule source de refroidissement et de chauffage nécessaire pour les chambres d'hôtes, et qu'à ce titre, elles sont essentielles à l'utilisation de l'immeuble en tant qu'établissement d'hébergement.

(3) L'intention des parties : La Cour a souligné que l'intention de la partie qui procède à l'annexion est le principal critère à prendre en compte pour déterminer si le bien meuble a été transformé en accessoire fixe. Transcontinental Gas and Pipe Company c. Prince William County[, 210 Vá. 550, 555 (1970), cí~tíñg~] Danville Holding. Bien que l'intention n'ait pas besoin d'être exprimée en mots, elle doit pouvoir être déduite de la nature du bien annexé, du but dans lequel il a été annexé, de la relation de la partie procédant à l'annexion, ainsi que de la structure et du mode d'annexion.

La ville a reclassé les unités en tant que BTPP parce qu'elles pouvaient facilement être enlevées. Sur la base de sa décision finale, la ville ne semble pas avoir pris en compte l'adoption des unités ou l'intention du propriétaire de la propriété.

Le contribuable a indiqué que les unités ont une durée de vie utile de 10 à 15 ans, qu'elles étaient boulonnées au bâtiment, qu'elles étaient essentielles à la réalisation de son objectif commercial consistant à exploiter le bâtiment en tant que motel et qu'elles n'étaient destinées à être enlevées qu'à la fin de leur durée de vie utile.

Biens évalués en tant que biens immobiliers et BTPP

Le contribuable affirme que les unités de chauffage et de refroidissement ont été incluses dans les évaluations de la ville à la fois pour le BTPP et pour l'impôt foncier. La ville soutient que les unités n'ont pas été taxées deux fois. L'évaluateur immobilier de la ville utilise l'approche de la capitalisation des revenus pour évaluer la valeur immobilière des motels. La propriété du motel est évaluée dans son ensemble. Ensuite, la ville a accordé une réduction par chambre pour les biens personnels lors de l'évaluation des biens immobiliers du motel du contribuable. La réduction par chambre accordée par la ville lors de l'évaluation des biens immobiliers dépasse de loin la valeur évaluée par chambre de BTPP dans le cadre de l'audit de la ville pour chacun des exercices fiscaux en cause.

DÉTERMINATION

Sur la base des informations fournies, je suis d'avis que les climatiseurs n'ont pas été doublement taxés. Toutefois, la ville a commis une erreur en limitant son analyse à la question de savoir si les unités de chauffage et de refroidissement étaient des installations fixes dans l'état où elles se trouvaient au moment de l'annexion au bâtiment. En conséquence, je renvoie cette affaire à la ville afin qu'elle réévalue les unités conformément aux règles énoncées dans le document Danville Holding.

Il incombe au contribuable d'apporter la preuve de la classification de ses appareils de chauffage et de climatisation aux fins de l'impôt foncier. Elle devrait collaborer avec la ville pour déterminer les éléments probants nécessaires pour que la ville puisse classer les unités de manière appropriée. Si la ville détermine, sur la base des preuves fournies par le contribuable et des règles énoncées dans le présent document, que les unités ont été classées à tort en tant que biens meubles corporels, elle doit reclasser les biens et corriger les évaluations correspondantes.

Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

- - - - Linda D. Foster
        
        Commissaire fiscal adjoint

AR/1-4033977371.o

Décisions du commissaire fiscal