Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Remboursement de la taxe d'enregistrement
Sujet
Personnes assujetties à l'impôt,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
07-09-2010
Juillet 9, 2010
Re : § 58.1-1821 Demande : Remboursement de la taxe d'enregistrement
Chère ***** :
La présente fait suite à votre demande de remboursement de la taxe d'enregistrement que vous avez payée le 26, 2010, pour l'enregistrement d'un acte d'échange et de vente transmettant 3.049 acres dans le district ministériel de ***** (la propriété "" ) à un membre de votre famille.
FAITS
Comme la saisie du prêt sur votre propriété était imminente, vous avez organisé un financement par le biais du programme de développement rural du ministère américain de l'agriculture et en avez informé votre banque. Un de vos proches serait le débiteur principal ou secondaire du prêt proposé. Vous avez donc fait préparer et enregistrer un acte qui transférait votre intérêt dans la propriété à votre proche. Bien que l'acte ait été qualifié d'acte de marchandage et de vente, et qu'il ait indiqué que le transfert était "pour et en considération de la somme de dix dollars et d'autres bonnes et précieuses contreparties,", il apparaît qu'aucune somme d'argent n'a été payée.
Lors de la présentation de l'acte pour enregistrement, le greffier a imposé les taxes d'enregistrement locales et d'État normales sur l'acte, sur la base d'un montant que vous avez indiqué comme étant la valeur que le bien immobilier rapporterait lors d'une vente ; en d'autres termes, votre estimation de la juste valeur marchande. Les taxes perçues étaient la taxe d'enregistrement de l'État en vertu de la loi sur la protection de l'environnement. Va. Code § 58.1-801, ainsi que l'impôt local correspondant, et les parts étatique et locale de l'impôt en vertu de la loi Va. Code § 58.1-802 (l'impôt du constituant).
Le lendemain de l'enregistrement de l'acte, la banque a fait procéder à une vente sur saisie et, quelques semaines plus tard, un acte a été enregistré par lequel le mandataire suppléant a transféré le même bien à l'acheteur lors de la vente sur saisie. Après avoir pris connaissance de cet acte et constaté qu'il n'avait pas atteint son objectif, à savoir le transfert de la propriété à votre parent, vous avez demandé le remboursement des taxes d'enregistrement locales et d'État que vous aviez payées lors de l'enregistrement de l'acte.
ARRÊT
Sous Va. Code § 58.1-801 une taxe est imposée sur l'enregistrement de chaque acte transmettant un bien immobilier, basée sur la contrepartie de l'acte ou sur la valeur réelle du bien transmis, la plus élevée de ces deux valeurs étant retenue. Étant donné qu'aucune somme d'argent n'a été versée, la taxe semble avoir été correctement calculée sur la base de la valeur réelle que vous avez fournie au greffier au moment de l'enregistrement. Une taxe locale égale à un tiers de la taxe d'État a également été imposée à juste titre.
Votre demande de remboursement se fonde sur le fait que la vente et l'acte de saisie ultérieurs ont rendu votre acte inefficace. Cela aurait été le cas si la saisie avait eu lieu le jour précédant l'enregistrement de votre acte. Mais au moment où votre acte a été enregistré, vous étiez toujours le propriétaire et aviez toujours des droits sur la propriété qui pouvaient être transmis par acte, et ces droits avaient une valeur qui pouvait être taxée. Le fait que les droits que vous avez transmis à votre parent aient été éteints un jour plus tard par la vente par saisie immobilière n'invalide pas votre acte.
Une exemption qui pourrait s'appliquer à cette transaction est de la considérer comme un don. Pour que l'acte soit exonéré d'impôt, Va. Code § 58.1-811 D exige que "Cet acte mentionne qu'il s'agit d'un acte de donation." L'acte étant un acte de vente et non un acte de donation, il ne peut bénéficier de l'exonération prévue pour les actes de donation. Si le transfert était en fait une donation, un acte de correction peut être préparé et enregistré, ce qui rendrait votre acte éligible au remboursement de la taxe d'enregistrement payée.
Bien qu'aucune somme d'argent n'ait été versée, cela n'indique pas nécessairement qu'il s'agit d'un don. Comme indiqué dans un arrêt de 1993: "le terme "contrepartie" est beaucoup plus large que l'argent. Il comprend toute chose de valeur, telle que la prise en charge ou la décharge d'une responsabilité du concédant, un accord de partage des bénéfices futurs, ou tout autre avantage, même s'il est soumis à des contingences." P.D. No. 93-312 (10/17/93). Vous n'avez pas donné beaucoup d'informations sur l'arrangement que vous aviez avec votre parent en ce qui concerne le bien transmis par l'acte. Il semble que vous ayez l'intention de continuer à vivre sur la propriété. Il est concevable qu'une analyse approfondie de la transaction indique que l'accord entre vous et votre parent comportait des promesses mutuelles, telles que l'acceptation par votre parent de devenir responsable du paiement du nouveau prêt que vous sollicitiez, ce qui pourrait être interprété comme une contrepartie. Si de tels accords existaient, cela signifierait que la transaction n'est pas un don.
Une autre exemption pourrait s'appliquer à la transaction si votre parent acceptait de détenir le bien en fiducie pour vous pendant la durée du prêt envisagé que vous sollicitiez auprès du programme de développement rural de l'USDA. Si tel est le cas, le trust semble avoir été oral puisqu'il n'y a aucune indication d'un acte de trust écrit. En tout état de cause, l'acte ne transfère pas le bien à votre parent en tant que fiduciaire.
Bien que les faits fournis n'appuient pas votre demande de remboursement de la taxe imposée en vertu de la loi sur l'impôt sur le revenu, vous n'avez pas le droit de demander un remboursement. Va. Code § 58.1-801 (et la taxe locale correspondante), j'estime que l'absence de paiement et les autres faits que vous avez fournis au sujet de la transaction, aussi limités soient-ils, indiquent qu'il n'y a pas eu de contrepartie à votre acte. Même si le parent avait promis de se porter garant du nouveau prêt que vous sollicitiez, j'estime qu'une telle promesse n'avait aucune valeur en raison de la vente programmée et du refus de la banque de la reporter pour permettre l'obtention du nouveau prêt.
L'impôt du concédant imposé par Va. Code § 58.1-802 est imposée à la contrepartie, si elle est connue. Le fait que l'acte n'ait pas été rédigé de manière à pouvoir bénéficier d'autres exonérations ne le soumet pas à l'impôt du constituant s'il n'y a pas eu de contrepartie à la transmission. Par conséquent, vous avez droit au remboursement de l'impôt du concédant imposé en vertu de la loi sur l'impôt des sociétés. Va. Code § 58.1-802. Cette taxe est répartie pour moitié entre l'État et la commune. Vous recevrez sous peu un remboursement de la part de l'État de la taxe. Vous devez présenter cette lettre au greffier du circuit court où vous avez enregistré l'acte pour demander le remboursement de la partie locale de l'impôt du concédant.
J'espère que cette réponse répond à votre demande de décision. Les Code de Virginie et d'autres documents de référence sont disponibles en ligne dans la section Tax Policy Library du site web du département de la fiscalité, à l'adresse suivante [www.t~áx.ví~rgíñ~íá.qó~v]. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter ***** à l'Office of Policy and Administration, Policy Development, à l'adresse suivante : *****.
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- Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
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- Linda Foster
Commissaire fiscal adjoint
- Linda Foster
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1-4499596851
Décisions du commissaire fiscal