Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
La taxe d'enregistrement ne s'appliquerait pas à la ligne de crédit initiale, mais uniquement à l'augmentation de la ligne de crédit.
Sujet
Dossiers/retours/paiements,
Transactions imposables,
Recours des contribuables
Date d'émission
05-13-2009
Mai 13, 2009
Re : § 58.1-1824 Application : Taxe d'enregistrement
Chère ***** :
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement de la taxe d'enregistrement payée par ****** (le contribuable"" ) pour certains actes de fiducie refinancés.
FAITS
Le contribuable a fourni à "des lignes de crédit immobilier sans frais" pour lesquelles il a payé les taxes d'enregistrement. Lorsqu'un client souhaitait augmenter sa ligne de crédit, sa demande était traitée par un système automatisé conçu pour garantir que le contribuable ne paie des droits d'enregistrement que sur l'augmentation progressive.
Pour diverses raisons, certaines demandes d'augmentation de la ligne de crédit n'ont pas été traitées par le système automatisé du contribuable, ce qui a entraîné le paiement d'une taxe d'enregistrement sur l'acte de fiducie initial ainsi que sur l'augmentation progressive. Le contribuable a présenté deux scénarios dans lesquels les augmentations de la ligne de crédit n'ont pas été traitées par le système automatisé.
[Scéñ~áríó~ 1]
Un client disposant d'une ligne de crédit immobilier demande une augmentation de sa ligne de crédit. Lors de l'augmentation d'une ligne de crédit, le contribuable avait pour politique de demander l'enregistrement de la nouvelle hypothèque liée à la nouvelle ligne de crédit avant de demander la mainlevée du privilège lié à l'ancienne ligne de crédit. Comme les augmentations de lignes n'ont pas été traitées par le système automatisé du contribuable, ce dernier a payé des taxes d'enregistrement sur le montant total de la nouvelle hypothèque.
[Scéñ~áríó~ 2]
Un client a demandé une ligne de crédit immobilier. Si la demande est approuvée, le contribuable enregistre l'hypothèque liée à la ligne de crédit et paie les taxes d'enregistrement sur la ligne de crédit. Après l'approbation, le client demande une augmentation de sa ligne de crédit. Le contribuable a enregistré l'augmentation et a payé des taxes d'enregistrement supplémentaires sur l'augmentation. Le client demande alors une augmentation supplémentaire ou un ajustement de l'augmentation initiale. Le contribuable a enregistré la nouvelle hypothèque liée aux nouvelles lignes de crédit avant de demander la mainlevée du privilège lié aux anciennes lignes de crédit. Lorsque la deuxième augmentation n'a pas été traitée par le système automatisé, les taxes d'enregistrement sont basées sur le montant initial de l'hypothèque ainsi que sur l'augmentation de la première ligne.
Le contribuable demande une décision confirmant que, dans les deux scénarios, seule l'augmentation de la ligne de crédit au-delà du montant de l'hypothèque initiale est soumise à la taxe d'enregistrement.
DÉTERMINATION
En vertu de l'autorité conférée au commissaire à la fiscalité par Va. Code § 58.11824, une demande de remboursement à titre conservatoire peut être suspendue dans l'attente de l'issue d'une autre affaire devant les tribunaux ou la demande peut faire l'objet d'une décision sur son bien-fondé en vertu de la loi sur la protection des droits de l'homme. Va. Code § 58.1-1821. Comme le permet la loi, la demande du contribuable a été traitée comme un recours en vertu de la loi sur les droits de l'homme. Va. Code § 58.1-1821.
Code de Virginie § 58.1-803 A impose la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie, les hypothèques et les actes de fiducie supplémentaires. Code de Virginie § 58.1-803 D exonère de la taxe d'enregistrement certains actes de fiducie et hypothèques refinancés en prévoyant que :
-
- Sur les actes de fiducie ou les hypothèques, dont l'objet est de refinancement ou modifier les conditions d'une dette existante avec le même prêteurSi la dette est garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque sur laquelle l'impôt a été payé, l'impôt n'est payé que sur la partie du montant de l'obligation ou autre titre garanti par l'obligation qui s'ajoute au montant de la dette existante garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque sur laquelle l'impôt a été payé. (souligné par l'auteur).
Lorsqu'un acte de fiducie est utilisé pour refinancer une dette existante auprès du même prêteur et que la taxe a déjà été payée sur l'acte de fiducie initial garantissant la dette, la taxe d'enregistrement ne s'applique pas à l'acte de fiducie pour la dette existante.
Le procureur général de Virginie s'est prononcé sur cette exemption dans 1992 Att'y Gen. Ann. Rep. 181. L'avis interprète l'expression "dette existante auprès du même prêteur" comme signifiant que la "dette existante, plutôt que la dette initiale, doit être contractée auprès du même prêteur que celui qui fournit le refinancement." Le procureur général a en outre conclu que le "même prêteur" en Va. Code § 58.1-803 D signifie que le prêteur qui fournit le refinancement doit être le même que le prêteur qui détient actuellement la dette existante à refinancer. L'exonération de la taxe d'enregistrement s'applique donc lorsque la dette existante est refinancée par le prêteur qui détient la dette. Le commissaire s'est rallié à l'interprétation du procureur général dans le document public (P.D.) 96-384 (12/20/1996).
Dans les deux cas, l'augmentation de la ligne de crédit est une modification de l'hypothèque initiale. Le contribuable est le prêteur de la ligne de crédit initiale et de l'augmentation. Ainsi, dans les deux scénarios représentés, la taxe d'enregistrement ne s'appliquerait pas à la ligne de crédit initiale, mais seulement à l'augmentation de la ligne de crédit.
En raison de la nature volumineuse de ces demandes de remboursement, le contribuable a également demandé à discuter des procédures et de la documentation nécessaire pour que le département puisse traiter ces demandes. Pour faciliter ce processus, la section des impôts fonciers du Bureau des services à la clientèle a été informée de cette situation et vous contactera pour déterminer les procédures et les documents nécessaires.
Je tiens à souligner que, dans le cadre de la Va. Code § 58.1-1824, une demande de remboursement conservatoire préserve les recours judiciaires d'un contribuable lorsqu'elle est déposée dans un délai de trois ans à compter de la date d'établissement de l'impôt. Ainsi, les refinancements enregistrés plus de trois ans avant la date de dépôt de la demande de protection du contribuable ne peuvent faire l'objet d'un remboursement.
Le service Code de Virginie et les articles de règlement cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, veuillez contacter l'Office de la politique et de l'administration, Appels et décisions, à l'adresse suivante : *****.
-
-
-
-
-
-
-
- Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
-
-
-
-
-
-
Janie E. Bowen
Commissaire à la fiscalité
AR/1-3082785465.B
Décisions du commissaire fiscal