Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie, les hypothèques et les engagements supplémentaires.
Sujet
Base d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux,
Dossiers/retours/paiements,
Recours des contribuables
Date d'émission
06-26-2008
26 juin 2008
Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement
Chère ***** :
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement de la taxe d'enregistrement payée par votre client, ***** (le contribuable "" ), pour l'enregistrement d'un acte de fiducie refinancé.
FAITS
Le contribuable a refinancé un acte de fiducie à ***** (le comté de "" ) en Virginie, qui a été enregistré en avril 2007. La taxe d'enregistrement a été payée sur le refinancement. L'acte de fiducie a été transféré à ***** (le prêteur "" ) par le biais d'une cession ***** (MFRS) en mai 2007. Le contribuable a de nouveau refinancé l'acte de fiducie en février 2008, le prêteur prenant des fonds propres.
La société de titres qui a conclu le second prêt a exigé que la taxe d'enregistrement soit payée pour l'enregistrement de l'ensemble de l'acte de fiducie refinancé. La contribuable soutient qu'elle devrait être exonérée de la taxe d'enregistrement sur le montant de la dette initiale parce qu'elle se refinance par l'intermédiaire du prêteur à qui elle effectue des paiements hypothécaires. Le prêteur plus proche soutient que, parce que la cession a été effectuée par l'intermédiaire de MERS et qu'aucune cession n'a été enregistrée auprès du comté, le refinancement n'a pas été effectué avec le prêteur initial ou le cessionnaire.
DÉTERMINATION
Code de Virginie § 58.1-803 A impose la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie, les hypothèques et les actes de fiducie supplémentaires. Sous Va. Code § 58.1-803 D, lorsqu'un acte de fiducie est utilisé pour refinancer une dette existante auprès du même prêteur et que la taxe a déjà été payée sur l'acte de fiducie original garantissant la dette, la taxe d'enregistrement ne s'appliquera pas à l'acte de fiducie pour la dette existante.
Le Département a défini "la dette existante avec le même prêteur" comme signifiant que le prêteur fournissant le refinancement doit être le même que le prêteur détenant actuellement la dette existante à refinancer. Voir le document public (D.P.) 96-384 (12/20/1996) et le D.P. 06-3 (1/6/2006). En d'autres termes, pour pouvoir bénéficier de l'exonération prévue à l Va. Code § 58.1-803 D, le contribuable doit refinancer sa dette auprès de la société hypothécaire qui détient l'acte de fiducie.
En l'espèce, l'acte de fiducie du contribuable a été cédé au prêteur par le biais d'une transaction MERS. Dans le cas d'une cession d'hypothèque traditionnelle d'un prêteur à un acquéreur d'hypothèque, une copie de la cession est enregistrée au palais de justice de la localité. Dans le cas d'une cession MERS, la cession est enregistrée dans la base de données MERS à laquelle les sociétés de crédit hypothécaire et d'autres entités peuvent souscrire.
La société de titres a demandé au contribuable de payer la taxe d'enregistrement sur la base du montant total du prêt. Elle soutient qu'une hypothèque refinancée et cédée par l'intermédiaire de MERS ne peut bénéficier de l'exemption prévue par la loi. Va. Code § 58.1-803 D. Comme indiqué dans les documents publics cités ci-dessus, l'exemption exige simplement que le refinancement soit effectué auprès de la société de crédit hypothécaire qui détient l'acte de fiducie. Aucune disposition de la loi ou de la jurisprudence ne traite de la méthode de cession entre les prêteurs. La condition essentielle est que le refinancement soit effectué auprès de la société de crédit hypothécaire qui détient l'acte de fiducie. La méthode d'affectation n'est pas pertinente.
En fin de compte, il incombe au contribuable de démontrer au greffier de la cour de circuit qu'une cession MERS a eu lieu avec le même prêteur pour pouvoir prétendre à l'exonération. En l'espèce, les éléments de preuve montrent que le contribuable a refinancé auprès du prêteur qui détenait l'acte de fiducie au moment du refinancement. En tant que tel, le contribuable a droit à une exonération de la taxe d'enregistrement en vertu des dispositions suivantes Va. Code § 58.1-803 D à concurrence de la dette existante.
Conformément à ce qui précède, un remboursement de la part de l'État de la taxe d'enregistrement payée pour la partie refinancée de l'acte de fiducie sera émis sous peu conformément au calendrier ci-joint. Une copie de cette lettre sera transmise au comté pour qu'il dispose de la partie locale de la taxe.
Le service Code de Virginie et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse ww.tax.virginia.gov, dans la section Tax Policy Library du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, veuillez contacter ***** le Bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings), à l'adresse suivante : *****.
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- Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
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- Janie E. Bowen
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AR/1-2178661026.B
Décisions du commissaire fiscal