06-36 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Crédit d'impôt pour la préservation des terres

Description

Le transfert remplit plusieurs des conditions initiales pour bénéficier du crédit.

Sujet

Crédit d'impôt pour la préservation des terres

Date d'émission

04-03-2006

Avril 3, 2006

Re : Demande de décision : Crédit d'impôt pour la préservation des terres

Nous répondons à votre lettre de janvier 6, 2006, dans laquelle vous demandez une décision concernant le crédit d'impôt pour la préservation des terres (le crédit "" ) au nom de ***** (les contribuables "" ).

FAITS

Les contribuables se sont engagés à vendre certains biens au Department of Conservation and Recreation ("DCR"). Le texte de l'acte signé par les contribuables et soumis au ministère des impôts ("TAX") indique que cette propriété est cédée principalement pour que DAR puisse l'utiliser comme parc d'État.

Les contribuables affirment que cette transaction est une vente à des conditions avantageuses, composée d'une partie de vente et d'une partie de contribution à une œuvre de bienfaisance. Aucune évaluation ou autre preuve de la juste valeur marchande du bien n'a été soumise ou examinée. Aux fins de la présente décision, la TAX supposera, sans trancher, que la juste valeur marchande est supérieure à la contrepartie et que les contribuables ont l'intention de faire un don de bienfaisance en ce qui concerne la valeur excédentaire. Vous demandez si la partie de la vente à des fins de bienfaisance sera admissible au crédit d'impôt pour la préservation des terres.

ARRÊT

La loi sur les mesures d'incitation à la conservation des terres de Virginie (Virginia Land Conservation Incentives Act) de 1999 (la loi "" ), codifiée à l'adresse suivante Va. Code § 58.1-510, et alprévoit un crédit de cinquante pour cent de la juste valeur marchande d'un don qualifié qui est donné à une organisation caritative éligible ou à un instrument du Commonwealth. Code de Virginie § 58.1-512 A prévoit que ces dons doivent être transférés, "à des fins d'utilisation agricole et forestière, d'espace ouvert, de ressources naturelles et/ou de conservation de la biodiversité, ou de préservation des terres, de l'agriculture, des bassins versants et/ou de l'histoire, en tant que don inconditionnel à perpétuité .... ." Les donations qualifiées comprennent les transferts de droits de propriété ou de droits inférieurs aux droits de propriété qui sont considérés comme des déductions caritatives en vertu de l'article 170(h) de l'Internal Revenue Code (code des impôts).

En l'espèce, les contribuables envisagent de céder un intérêt en fief simple sur leur propriété à la DCR. Parce qu'il s'agit d'un transfert d'un intérêt en fief simple, dans la mesure où des la partie de la cession est considérée comme une contribution caritative en vertu de la loi sur les bonnes affaires. Dans le cadre de la doctrine de la vente, cette partie de la transmission répondrait à la définition d'une donation qualifiée aux fins du crédit. En outre, le DCR, en tant qu'organisme public de conservation, serait un donataire admissible. Le fait que la donation soit un "fee simple" (droit de propriété simple) serait également un élément important. satisfaire à l'une des exigences de perpétuité et à l'exigence que la donation soit inconditionnelle.

Bien que la transmission réponde à de nombreuses exigences initiales pour bénéficier du crédit, il est également nécessaire que la donation réponde à l'exigence de finalité. En l'espèce, l'acte stipule : "ATTENDU QUE le concédant établit le présent acte et le transfert qu'il contient dans le but de créer un parc d'État et d'autres utilisations accessoires, y compris des utilisations agricoles et forestières, des espaces ouverts et en tant que ressource naturelle .... ." En outre, nous avons reçu l'assurance du DCR que la propriété en question est en cours d'acquisition pour un parc d'État. Comme indiqué ci-dessus, les terres cédées pour "le but de ... . espace ouvert . . . la conservation" pourrait être prise en compte. Va. Code § 58.1-512 A. Les biens immobiliers utilisés à des fins de parcs ou de loisirs entrent dans le cadre des objectifs de conservation des espaces ouverts énumérés par la loi. Voir le document public 05-66.

La simple transmission d'un terrain ou d'un droit sur un terrain dans un but approprié ne suffit toutefois pas à satisfaire à l'exigence de finalité. La loi exige également que la préservation de ", la préservation agricole, la préservation historique ou l'utilisation et l'objectif similaires de ces biens soient garantis à perpétuité." Va. Code § 58.1-512 C 4. Il a été avancé que cette exigence de perpétuité ne s'applique pas à la transmission d'un fief simple parce que les termes utilisés dans la sous-section C 4 sont similaires à ceux utilisés pour décrire les intérêts en fief simple dans la sous-section C 2. Cet argument n'est pas convaincant.

Tout d'abord, l'inclusion de "ou d'une utilisation similaire" dans l'exigence de perpétuité indique une application étendue. Deuxièmement, l'Assemblée générale a indiqué que l'objectif principal du crédit est la conservation, conformément au titre du crédit et à l'exigence de la sous-section A selon laquelle un don admissible ne peut être fait qu'à une agence de conservation publique ou privée "éligible pour détenir ces terres et les intérêts y afférents à des fins de conservation ou de préservation." Troisièmement, l'exigence de préservation permanente de la sous-section C 4 s'applique à "ces biens" et non à la donation qualifiée, à l'intérêt dans un bien ou à un autre intérêt défini. Ainsi, la parcelle sous-jacente du bien immobilier, qu'elle soit protégée par une servitude de conservation ou par un transfert en pleine propriété à un organisme de conservation, doit être protégée à perpétuité. En outre, il est difficile de croire que l'Assemblée générale avait l'intention d'accorder un crédit aussi généreux alors que le bénéficiaire de la donation serait libre de développer la propriété, ou de la vendre à un développeur, après le transfert. Les restrictions concernant les donataires éligibles et les exigences de perpétuité démontrent clairement l'intention du législateur de s'assurer qu'un crédit n'est accordé que lorsqu'il est certain que le transfert apportera plus qu'un avantage temporaire aux citoyens du Commonwealth.

Dans ce cas, bien que le texte de l'acte indique que le terrain est donné dans le but de créer un parc d'État, il n'y a pas de texte ou de restriction. dans l'acte qui garantit que cette finalité sera assurée à perpétuité. Le statut, Cependant, la loi ne requiert que l'assurance que l'objectif est "" à perpétuité, et non pas que l'assurance prenne la forme d'une clause restrictive exécutoire devant les tribunaux. Comme nous ne sommes pas limités aux termes de l'acte, nous pouvons examiner les faits et les circonstances de la transaction afin de déterminer s'il existe une assurance suffisante que l'objectif pour lequel le transfert est effectué, et le crédit accordé, seront préservés indéfiniment.

Étant donné que les contribuables transmettent le fief simple à une agence du Commonwealth, nous pouvons nous référer au texte de loi concernant cette agence afin de déterminer si l'objectif peut être assuré à perpétuité. Dans le cadre de ses fonctions au titre de la Va. Code § 10.1-200, Le DCR doit

- ...établir et mettre en œuvre un plan à long terme pour l'acquisition, l'entretien et l'amélioration, protection et conservation pour l'usage public des zones du Commonwealth les mieux adaptées au développement d'un système complet d'installations récréatives en plein air dans tous les domaines, y compris, mais sans s'y limiter : les parcs ... .... (C'est nous qui soulignons).

En outre, le directeur du DCR ne dispose pas d'une autorisation illimitée pour transmettre, louer ou céder des droits, privilèges ou intérêts concernant des terrains que le DCR détient, supervise ou contrôle. Au lieu de cela, cette autorisation est "soumise au consentement et à l'approbation du gouverneur et de l'Assemblée générale, après examen de la forme et du contenu par le procureur général .... ." Va. Code § 10.1-109.

Si l'on considère l'ensemble des facteurs, il apparaît que l'exigence de finalité sera satisfaite en l'espèce. Tout d'abord, les contribuables ont déclaré qu'ils cédaient, et le DCR a déclaré qu'il prenait, le terrain dans un but de conservation approprié, à savoir la création d'un parc d'État. En outre, le DCR a été chargé de remplir cet objectif dans sa loi d'habilitation. Étant donné que cette agence est responsable de la protection et de la conservation des parcs du Commonwealth et qu'elle n'est pas en mesure de céder le terrain sans l'approbation du gouverneur et de l'Assemblée générale, il est raisonnable de supposer que l'objectif de cette donation sera assuré à perpétuité.

Étant donné que la donation répond à toutes les exigences établies par la loi, dans la mesure où une partie de la cession peut être considérée comme une contribution caritative en vertu de la doctrine de la vente à prix d'aubaine, cette partie de la cession peut bénéficier du crédit d'impôt pour la préservation des terres.

J'espère que cette réponse répond à votre demande de décision. Les Code de Virginie et d'autres documents de référence sont disponibles en ligne dans la section Tax Policy Library du site web du département de la fiscalité, à l'adresse www.tax.virginia.gov. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter ***** à l'Office of Policy and Administration, Policy Development, à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

- - - - Kenneth W. Thorson
        Commissaire à la fiscalité

KWT/57352

Décisions du commissaire fiscal