06-3 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe d'enregistrement

Description

Les opérations de refinancement bénéficient de l'exonération prévue par la loi Va. Code § 58.1-803 D

Sujet

Exemptions,

Paiement et remboursement

Date d'émission

01-06-2006

6 janvier 2006

Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement

Chère ***** :

La présente répond à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement de la taxe d'enregistrement payée par ***** (les contribuables "" ), pour deux opérations de refinancement distinctes. Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre lettre.

FAITS

Les contribuables ont acheté une maison en juillet 2004, qu'ils ont financée par l'intermédiaire de ***** ("Prêteur A"). Une taxe d'enregistrement a été payée sur l'acte de fiducie. Le prêteur A a immédiatement revendu l'acte de fiducie à ***** ("Entreprise B"). À deux reprises, les contribuables ont refinancé leur hypothèque auprès du prêteur A et ont payé l'intégralité de la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie. A chaque fois, le prêteur A a immédiatement revendu l'acte de fiducie au prêteur B. Les contribuables soutiennent que les opérations de refinancement sont éligibles à l'exonération en vertu de la loi sur l'impôt sur le revenu. Va. Code § 58.1-803 D et demander le remboursement des taxes d'enregistrement payées sur le montant de la dette existante sur laquelle la taxe a été payée précédemment.

DÉTERMINATION

Code de Virginie § 58.1-803 A impose la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie, les hypothèques et les actes de fiducie supplémentaires. Code de Virginie § 58.1-803 D exonère de la taxe d'enregistrement certains actes de fiducie et hypothèques refinancés en prévoyant que :

- Sur les actes de fiducie ou les hypothèques, dont l'objet est de refinancement ou modifier les conditions d'une dette existante avec le même prêteur, dont la dette est garantie par un acte de fiducie ou d'hypothèque sur lequel l'impôt imposé en vertu du présent article a été payé, l'impôt n'est payé que sur la partie du montant de l'obligation ou autre obligation garantie par cet acte qui s'ajoute au montant de la dette existante garantie par un acte de fiducie ou d'hypothèque sur lequel l'impôt a été payé. (souligné par l'auteur).

Lorsqu'un acte de fiducie est utilisé pour refinancer une dette existante auprès du même prêteur et que la taxe a déjà été payée sur l'acte de fiducie initial garantissant la dette, la taxe d'enregistrement ne s'applique pas à l'acte de fiducie pour la dette existante.

Le procureur général de Virginie a émis un avis sur l'exonération de la taxe d'enregistrement lorsque les prêteurs refinancent certains actes de fiducie. Voir 1992 Att'y Gen. Ann. Rep.181. L'avis interprète l'expression "dette existante auprès du même prêteur" comme signifiant que la "dette existante, plutôt que la dette initiale, doit être contractée auprès du même prêteur que celui qui fournit le refinancement." Le procureur général a en outre conclu que le "même prêteur" en Va. Code § 58.1-803 D signifie que le prêteur Le prêteur qui fournit le refinancement doit être le même que le prêteur qui détient la dette existante refinancée. L'exonération de la taxe d'enregistrement s'applique donc lorsque la dette existante est refinancée par le prêteur qui détient la dette. Le commissaire s'est rallié à l'interprétation du procureur général dans le document public ("P.D.") 96-384 (12/20/96).

Les contribuables soutiennent que dans chacun de leurs trois actes de fiducie, le prêteur A a immédiatement revendu l'acte de fiducie au prêteur B ; par conséquent, le prêteur A est un agent du prêteur B et chacun des refinancements a été effectué auprès du même prêteur.

Le Black's Law Dictionary (6th Edition) définit "agency" comme une relation entre deux personnes, par accord ou autrement, dans laquelle l'une (l'agent) peut agir au nom de l'autre (le mandant) et engage le mandant par ses paroles et ses actes. Les contribuables n'ont fourni aucune preuve que le prêteur A est l'agent du prêteur B. Par conséquent, le département ne peut pas accepter l'affirmation du contribuable.

L'intention de Code de Virginie § 58.1-803 D est de prévoir une exclusion étroite du paiement d'une taxe d'enregistrement supplémentaire pour le refinancement de dettes existantes auprès du même prêteur. Les contribuables soutiennent que l'interprétation de l'expression "same lender" par l'Attorney General va à l'encontre de l'objectif de la loi. Code de Virginie § 58.1-803 D parce qu'il est de pratique courante que les initiateurs de prêts hypothécaires vendent leurs hypothèques à des tiers et que les propriétaires s'adressent généralement aux mêmes prêteurs pour le refinancement.

Le ministère reconnaît que le secteur hypothécaire a changé ces dernières années. La loi n'a toutefois pas été modifiée et son interprétation a été portée à la connaissance du public dans l'avis du procureur général à l'adresse 1992 et à nouveau dans le P.D. du département des impôts 96-384. S'il est vrai que les organismes de crédit hypothécaire vendent généralement leurs hypothèques à des tiers et que les propriétaires s'adressent généralement aux mêmes prêteurs pour le refinancement, les contribuables sont informés qu'ils doivent se refinancer auprès de la société de crédit hypothécaire qui détient l'acte de fiducie (Deed of Trust).à savoirla société de crédit hypothécaire à laquelle le contribuable verse son crédit hypothécaire au moment du refinancement) pour bénéficier de l'exonération en Va. Code [§ 58.1-803 D.]

En conséquence, la demande de remboursement des taxes d'enregistrement payées par les contribuables sur les deux opérations de refinancement est rejetée. Le Code de Virginie l'avis du procureur général et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, veuillez contacter l'Office of Policy and Administration, Appeals and Rulings, à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

- - - - Kenneth W. Thorson
        Commissaire à la fiscalité

AR/56814B

Décisions du commissaire fiscal