05-79 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe BPOL

Description

Classification de la location d'appartements de vie autonome

Sujet

Clarification,

Biens soumis à l'impôt

Date d'émission

05-23-2005

Mai 23, 2005

Objet : Demande d'avis consultatif
Taxe sur les licences d'exploitation, les licences professionnelles et les licences d'occupation

Chère ******** :

Vous avez demandé un avis consultatif sur l'applicabilité de la taxe sur les licences professionnelles ("BPOL") à une communauté de retraite (le "Contribuable") située dans la ***** (la "Ville").

Le droit de licence et la taxe locale sont imposés et gérés par les autorités locales. § 58.1-3701 de la Commission européenne. Code de Virginie autorise le département à promulguer des lignes directrices et à émettre des avis consultatifs sur les questions relatives à la taxe locale sur les licences. L'avis qui suit est subordonné aux faits présentés au Département, tels qu'ils sont résumés ci-dessous. Toute modification des faits ou l'introduction de nouveaux faits peut conduire à un résultat différent.

Bien qu'elle réponde aux questions soulevées dans votre lettre, cette réponse est destinée à fournir une orientation consultative uniquement et ne constitue pas une décision formelle ou contraignante. Les Code de Virginie Les articles, règlements et documents publics cités sont disponibles en ligne dans la section Tax Policy Library du site web du ministère, à l'adresse www.policylibrary.tax.virginia.gov.

FAITS

Le contribuable se présente comme une communauté de retraités, avec des logements indépendants et des logements assistés.¹ unités. Le contrat de location d'un appartement de vie autonome est défini comme un bail immobilier d'une durée d'un an. "" Outre la location de l'appartement, le contrat de bail inclut également les services suivants à fournir aux locataires : un repas par jour dans la salle à manger ; un service de ménage bihebdomadaire ; l'entretien du bâtiment et du terrain ; un système d'appel d'urgence ; des transports programmés vers des destinations locales telles que les magasins, les centres médicaux et les épiceries ; 24-hour security ; des activités sociales, culturelles, éducatives et spirituelles planifiées ; et l'accès et l'utilisation des espaces et des installations communs.

Une aile autonome de l'établissement du contribuable est autorisée par le Department of Social Services ("DSS") à fournir "des soins résidentiels et d'assistance à la vie quotidienne." La licence spécifie les unités du complexe de la communauté de retraite qui sont soumises à la licence en tant que foyer pour adultes qui sont soit "indépendamment mobiles ou semi-mobiles." Le nombre d'unités ainsi autorisées a varié au fil des ans, certaines unités supplémentaires ne faisant pas partie de l'aile autonome de logement assisté étant incluses dans l'autorisation. Au cours de la période de licence allant de 2002à2004, 55 des 158 unités totales du contribuable ont fait l'objet d'une telle licence par le DSS.

L'accord de résidence pour l'aile de vie assistée de l'établissement du contribuable est très différent de l'accord de résidence pour les unités de vie indépendantes. L'accord d'aide à la vie autonome précise que l'établissement "doit fournir au résident une chambre et une pension" et "des services de soins personnels, à savoirLes soins de santé, le bain, l'alimentation, l'habillage, la surveillance médicale." En outre, l'accord précise que l'établissement fournit au résident en résidence assistée trois repas et une collation par jour, des services thérapeutiques, un service de lingerie et certains autres services et commodités. Le résident doit être soigné par un médecin et peut faire appel à un accompagnateur privé. Il n'y a aucune référence à un bail ou à un contrat de location dans le contrat d'aide à la vie autonome. L'accent est mis sur les services fournis.

Vous demandez si la location par le contribuable de logements indépendants doit être considérée comme une location de biens immobiliers ou comme un service personnel aux fins de la taxe BPOL.

ANALYSE

La taxe BPOL est une taxe sur les recettes brutes imposée aux personnes, entreprises et sociétés pour le privilège d'exercer une activité commerciale. Tandis que Va. Code § 58.1-3700.1 définit le terme "recettes brutes" comme "l'ensemble, l'intégralité, le total des recettes, sans déduction," la loi prévoit certaines déductions et exclusions des recettes brutes. L'une d'entre elles est une exonération pour la location de biens immobiliers. Code de Virginie § 58.1-3703 C 7 prévoit qu'aucune localité ne peut imposer un droit ou une taxe de licence :

- Sur toute personne, entreprise ou société pour s'être engagée dans l'activité de location, en tant que propriétaire de ces biens, de biens immobiliers autres que les hôtels, les motels, les gîtes motorisés, les tribunaux automobiles, les tribunaux touristiques, les parcs de caravanes, les maisons d'hébergement, les maisons de chambres et les pensions de famille ; toutefois, tout comté, toute ville ou toute cité imposant une telle taxe sur les licences au mois de janvier 1, 1974, ne sera pas empêché de percevoir cette taxe par les dispositions de la présente sous-section.

La ville n'imposait pas une telle taxe avant 1974; par conséquent, les locations de biens immobiliers, telles que décrites ci-dessus, sont exonérées de la taxe BPOL de la ville.

J'ai examiné attentivement les faits présentés dans votre lettre et les informations fournies par le contribuable. Je pense que le document public 97-257 (6/11/97) répond à votre question. La situation abordée dans ce document est similaire à celle du contribuable. Dans l'affaire P.D. 97-257, le contribuable disposait d'un établissement comprenant deux types de logements différents, à savoir un logement indépendant et un logement assisté. Les locataires des appartements de vie autonome ont bénéficié d'un grand nombre des mêmes équipements que ceux offerts aux locataires des unités de vie autonome du contribuable. Dans l'affaire P.D. 97-257, le commissaire fiscal a estimé que les services fournis par le contribuable à ses locataires dans les unités de vie indépendantes étaient accessoires par rapport à l'activité de location des appartements,² en sténographiant :

- Sauf en ce qui concerne les résidents bénéficiant d'une assistance, l'activité principale de l'établissement de retraite consiste à fournir un logement aux personnes âgées. Afin de rendre les conditions de logement attrayantes, l'établissement offre une large gamme de services pour rendre la vie dans l'établissement pratique, accessible et agréable. Bien que tous ces services ajoutés contribuent à l'ensemble de la qualité de vie offerte par l'établissement, ils n'existent pas indépendamment de l'activité de location immobilière sous-jacente.

La question de la classification d'une entreprise qui exploite un établissement contenant à la fois des unités de vie autonome et des unités de vie assistée a également été abordée dans l'arrêt P.D. 97-257:

- Bien qu'il apparaisse que les services rendus aux résidents ordinaires soient accessoires à l'exploitation de l'entreprise en tant qu'entreprise de location de biens immobiliers, il apparaît que les services d'aide à la vie autonome fournis sont de la nature d'un service d'aide à la vie autonome. une activité pouvant faire l'objet d'une licence distincte. Comme indiqué dans le 1991 Rapport du procureur général 261³ le niveau intensif de soins fourni par les logements assistés exige que les fournisseurs de ces services soient classés comme des prestataires de services plutôt que comme des entreprises de location de biens immobiliers. (souligné par l'auteur).

Une licence du ministère des affaires sociales est requise pour toute personne qui exploite un établissement d'aide à la vie autonome. La licence détenue par le contribuable s'applique actuellement à environ un tiers de ses unités. Conformément au raisonnement du document public 97-257, ces unités constituent une activité commerciale distincte et doivent être soumises à une autorisation en tant que service commercial, évaluée au taux applicable. Le nombre d'unités ainsi autorisées étant spécifié par le DSS tous les deux ans, l'évaluation de la taxe BPOL du contribuable doit refléter les changements, le cas échéant, dans l'autorisation accordée par le DSS.

Dans votre demande d'avis consultatif, vous présentez certaines données du Department of Housing and Urban Development ("HUD") de l'année fiscale 2000 et des informations limitées provenant des déclarations fédérales de revenus du contribuable de 1996 qui, selon vous, ont une incidence sur la classification du contribuable aux fins de l'impôt BPOL. Les informations fournies par le HUD et les deux pages des déclarations fiscales fédérales du contribuable jointes à votre demande sont datées et ne sont pas particulièrement pertinentes pour la question posée. Bien que l'examen des déclarations fédérales soit souvent instructif pour déterminer la classification d'une entreprise aux fins de la taxe BPOL, les résultats d'un tel examen ne doivent pas être considérés comme un facteur déterminant.

Dans ce cas, le facteur déterminant doit être l'activité commerciale réelle du contribuable, telle que déterminée par la substance de ses accords juridiques avec les résidents. Dans ce cas, il existe une différence significative entre les contrats de résidence signés par les demandeurs de logement indépendant et les demandeurs de logement assisté. Le premier est un contrat de location qui inclut certains services et qui est signé par le contribuable et le résident. Il s'agit d'un contrat de logement et de pension et de services personnels spécifiques, signé collectivement par le contribuable, le résident et le garant du résident. Le contrat d'aide à la vie autonome stipule que "L'établissement doit fournir au résident des services de soins personnels, à savoirLes soins de santé, le bain, l'alimentation, l'habillage, la surveillance des médicaments." C'est précisément le type de soins que le procureur général a abordé dans l'avis 1991 cité ci-dessus, où l'activité de la partie de l'immeuble résidentiel du contribuable consacrée à l'aide à la vie autonome a été classée de manière appropriée en tant que service commercial. En revanche, les services fournis dans le cadre du contrat de logement indépendant du contribuable peuvent être considérés comme accessoires par rapport à l'activité principale de location de biens immobiliers.

Un autre point à prendre en considération est la différence significative entre les loyers demandés aux locataires des unités de vie indépendantes et ceux des unités de vie assistées. En janvier 2005, un mois de loyer pour une unité spécifique dans la partie de l'établissement réservée à la vie autonome était *****. Le loyer mensuel d'une unité identique dans l'aile de vie assistée de l'établissement, agréée par le DSS, était ***** ou 49.4% plus élevé que celui demandé pour les unités de vie indépendantes. Cette différence ne peut s'expliquer que par la différence de nature des services fournis dans le cadre des deux accords.

Vous prenez note de la différence de prix entre les logements en résidence assistée et les logements des complexes d'appartements voisins. Je ne trouve pas cette information pertinente. Les complexes voisins n'offrent pas les commodités (service de ménage bihebdomadaire, un repas par jour, etc.) que le contribuable offre à ses locataires indépendants. En outre, le contribuable se présente comme une communauté de retraités de luxe. Le fait que des personnes soient prêtes à payer plus cher pour vivre dans les logements indépendants du contribuable ne change pas la nature de l'activité sous-jacente.

En résumé, les services que le contribuable fournit à ses locataires indépendants sont accessoires à l'activité de location de biens immobiliers. Par conséquent, conformément à la Va. Code § 58.1-3703 C 7, je suis d'avis que les recettes brutes du contribuable attribuables à la location de "unités de vie indépendantes" sont exonérées de la taxe BPOL. En revanche, les services que le contribuable fournit aux locataires de ses résidences-services peuvent être considérés comme son activité principale, et le contribuable doit être agréé en conséquence. Les recettes brutes attribuées à ses unités de vie assistée doivent être évaluées au taux de service personnel.

Si vous avez des questions concernant le présent avis, vous pouvez contacter l'Office de la politique et de l'administration, Appels et décisions, à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
        
        Kenneth W. Thorson
        Commissaire à la fiscalité

AR/53285H

¹Sous la catégorie "assisted living," il y a un troisième arrangement, pour "Respite Care Assisted Living." Aux fins de la présente analyse, il est considéré comme "."
²"Ancillaire," tel que défini au chapitre 1 de la loi sur l'agriculture. 2000 Lignes directrices BPOL, se réfère aux activités commerciales qui sont subordonnées, subordonnées à, auxiliaires ou qui aident à la réalisation de ce qui est principal et primaire.
³ Dans cet avis, le procureur général s'est penché sur la classification appropriée d'un foyer pour adultes entièrement agréé par le DSS. L'avis n'a pas abordé la question des locations de logements indépendants.[, . . .]

Décisions du commissaire fiscal