Numéro du document
01-68
Type d'impôt
Taxe BPOL
Impôts locaux
Description
Opérateur de condominium ; Question d'agence
Sujet
Pouvoir local d'imposition, 
Discussion sur les impôts locaux
Date d'émission
05-22-2001
Mai 22, 2001



Re : Contribuable :
Taxe d'évaluation locale :
Détermination finale de l'État
Recours contre la taxe sur les licences professionnelles (BPOL)

Chère ****

Cette décision finale est émise à la suite d'une demande de correction des impôts BPOL que vous avez déposée au nom de votre client **** (le contribuable "" ). L'évaluation contestée a été effectuée par le commissaire du revenu de la ville de ***** (la ville "" ). Je vous prie de bien vouloir excuser le retard de la réponse du département.

L'évaluation a fait l'objet d'un recours antérieur auprès du département des impôts. Bien que les conclusions de droit et de fait du département soient énoncées dans le document Public Document (P.D.) 00-15 (03/13/00), elles seront répétées ici pour plus de clarté.

FAITS

Contexte

Le contribuable est une société sans capital-actions organisée pour faciliter l'exploitation d'un condominium de trente-neuf unités en multipropriété. Ses membres sont les propriétaires des semaines de multipropriété ( "Unit Owners").

Chaque unité du condominium peut avoir jusqu'à 51 propriétaires d'une semaine d'unité. Chaque propriétaire d'unité détient un droit de propriété sur son unité et sur les parties communes qui reflète la nature de l'accord de multipropriété.

Bien que la plupart des semaines d'habitation soient occupées par leurs propriétaires, certaines d'entre elles sont louées à des tiers par leurs propriétaires. En outre, certaines des semaines d'habitation ont été acquises par le contribuable à la suite d'une saisie et sont louées à des tiers.

Les documents qui régissent la copropriété prévoient que les propriétaires d'unités sont responsables en dernier ressort des coûts de fonctionnement de la copropriété. En raison du grand nombre de propriétaires d'unités et de la courte durée de leur occupation des unités, les documents constitutifs délèguent la responsabilité de l'administration de la copropriété au contribuable. Bien que les documents constitutifs prévoient que le contribuable puisse passer un contrat avec un tiers pour obtenir des services de gestion quotidiens, le contribuable a choisi d'assurer lui-même ces services.

Comme l'autorisent les documents constitutifs, le contribuable perçoit des redevances auprès des propriétaires d'unités pour payer les coûts de gestion, d'ameublement, de nettoyage et d'entretien de l'établissement, y compris les unités individuelles et les parties communes. Ces coûts comprennent les salaires des employés, les réparations et l'entretien, les impôts, les primes d'assurance et les services publics. Les droits perçus par le contribuable et les dépenses auxquelles ils sont affectés s'élèvent à plusieurs centaines de milliers de dollars par an.

Le contribuable perçoit également des revenus de la location à des tiers des semaines d'habitation qu'il possède. En outre, le contribuable perçoit des revenus en tant qu'agent de location pour les propriétaires de logements qui louent leurs semaines de logement à des tiers. Le compte de résultat du contribuable ( 1995 ) fait état d'un revenu locatif brut de*** et de dépenses locatives compensatoires de***. Le compte de résultat du contribuable 1996 indique un revenu locatif brut de avec des charges locatives compensatoires de***.

Le contribuable dispose d'un système comptable qui comptabilise les entrées et les sorties de fonds par source et par utilisation. Toutes les recettes sont toutefois déposées sur un compte bancaire commun et, quelle qu'en soit la source, peuvent être utilisées pour payer les dépenses liées à l'entretien de la copropriété.

Le contribuable, qui est pas reconnue comme une organisation à but non lucratif aux fins de l'impôt sur le revenu, dépose un formulaire 1120 U.S. Corporate Income Tax Return (déclaration d'impôt sur le revenu des sociétés américaines).

L'évaluation

Historiquement, le contribuable a volontairement obtenu des licences commerciales annuelles auprès de la ville. Dans ses demandes de licences d'exploitation, le contribuable ne déclare qu'une partie de ses recettes brutes totales. Les recettes déclarées consistent principalement en commissions de location. Le contribuable exclut le reste de ses recettes lorsqu'il déclare ses recettes brutes imposables. Les recettes exclues sont principalement constituées des redevances perçues auprès des propriétaires d'unités pour couvrir les coûts de gestion, d'ameublement, de nettoyage et d'entretien de l'installation.

À la suite d'un audit, la ville a refusé ces exclusions et a imposé des taxes de licence supplémentaires pour les années de licence 1995, 1996 et 1997.

Recours auprès de la ville

Dans une demande de correction déposée auprès de la ville, le contribuable a soutenu que les exclusions étaient appropriées parce qu'il n'exerçait pas d'activité commerciale en ce qui concerne le revenu exclu. Toutefois, dans ce recours et dans toutes les procédures ultérieures, le contribuable n'a jamais contesté qu'il exerçait une activité commerciale au regard des recettes brutes qu'il déclarait dans ses demandes de licence d'exploitation.

Dans sa décision locale finale, la ville a confirmé l'évaluation. La ville a noté que le contribuable remplit un formulaire 1120 de déclaration d'impôt sur le revenu des sociétés aux États-Unis. L'article 1 de la Lignes directrices relatives à la taxe sur les entreprises, les professions libérales et les professions intellectuelles promulguée par le ministère des impôts prévoit que le dépôt de déclarations fiscales qui ne sont exigées que des personnes exerçant une activité commerciale crée une présomption réfutable qu'une personne exerce une activité commerciale. La ville a résumé les activités commerciales menées par le contribuable et a déclaré que ce niveau d'activité commerciale permettait de conclure que le contribuable exerçait une activité commerciale. La ville a également noté que le contribuable ne remplissait pas les conditions requises pour bénéficier d'une exonération en tant qu'organisation à but non lucratif.1 Bien que la ville ait déterminé que les recettes exclues étaient imposables, elle a accordé une exclusion pour un montant égal aux dépenses du contribuable pour les taxes immobilières et les services publics.

Premier recours auprès du département

Le contribuable a introduit un premier recours auprès du Département de la fiscalité lorsque son argument a été rejeté par la ville. Dans la décision relative à cet appel, exposée dans P.D. 00-15, le département a estimé que les faits présentés n'étaient pas suffisants pour prendre une décision sur une question. L'affaire a été renvoyée à la ville pour qu'elle se prononce sur les faits. Par ailleurs, le département n'ayant connaissance d'aucune disposition légale permettant d'exclure les recettes brutes en question, les cotisations pour les années de licence 1995, 1996 et 1997 ont été jugées correctes.

La question que devait trancher la ville était de savoir si les dépenses auxquelles les recettes exclues étaient appliquées avaient été encourues par le contribuable ou par les propriétaires des logements. Comme expliqué dans P.D. 00-15, la question de la responsabilité pour les dépenses est directement liée à la question de savoir si le contribuable agit ou non en tant que mandataire des propriétaires d'unités en ce qui concerne les sommes qu'il perçoit d'eux et s'applique aux dépenses de gestion et d'entretien de l'installation. Si le contribuable agit en tant qu'agent, il a le droit d'exclure ces frais de ses recettes brutes imposables. Alexandria c. Morrison- Williams Associates, Inc., 223 Va. 349 (1982). Pour que le contribuable agisse en tant que mandataire des propriétaires de logements, les dépenses auxquelles les reçus ont été appliqués doivent avoir été encourues par les propriétaires de logements et non par le contribuable.

Détermination des faits par la ville

La décision prise par la ville sur cette question a réaffirmé l'évaluation. La détermination a indiqué qu'elle avait demandé des documents au contribuable et qu'elle n'avait trouvé aucune preuve que les dépenses avaient été encourues par les propriétaires de logements.

Deuxième recours du contribuable devant le département

Dans son appel de la décision factuelle de la ville, le contribuable soulève deux questions. L'une est liée à la question de l'agence, l'autre aux transactions entre parties liées.

ANALYSE

Questions relatives à l'Agence

Le contribuable ne présente aucune preuve qui contredise la décision factuelle de la ville selon laquelle les dépenses en question ont été encourues par le contribuable plutôt que par les propriétaires de logements. Au contraire, le contribuable soutient que les dépenses ont été encourues par les copropriétaires parce que les documents qui régissent l'administration de la copropriété obligent les copropriétaires à supporter les dépenses d'entretien de la copropriété.

Je ne peux pas être d'accord avec la position du contribuable. Cette obligation est contractuelle entre le contribuable et les propriétaires de logements. Les propriétaires de logements s'acquittent de cette obligation en payant des redevances au contribuable. Cet arrangement ne contredit pas la conclusion de la ville selon laquelle les dépenses en question ont été engagées par le contribuable auprès de tiers et que les propriétaires d'unités n'ont aucune responsabilité contractuelle à l'égard des tiers. Par conséquent, j'estime que le contribuable n'agit pas en tant que mandataire des propriétaires de logements.

Transactions entre parties liées

En outre, le contribuable soutient maintenant que les recettes brutes en question peuvent être exclues de l'impôt sur les licences, non pas parce que le contribuable est l'agent des propriétaires d'unités, mais plutôt parce que le contribuable et les propriétaires d'unités sont une seule et même personne. Le contribuable soutient que [le contribuable], par l'intermédiaire de son conseil d'administration, agit pour ses membres, les propriétaires de logements. Le [contribuable] est donc le propriétaire des logements. Il n'y a pas d'entité, distincte des propriétaires d'unités, qui passe des contrats de services. "

Je ne suis pas d'accord avec la conclusion du contribuable. Le contribuable est une société anonyme, qui est une entité juridique distincte de ses membres. Je n'ai connaissance d'aucune disposition légale qui autoriserait la déduction ou l'exclusion des recettes en question au motif qu'elles sont reçues de personnes qui sont membres du contribuable.

L'article 1 de la 2000 Lignes directrices BPOL définit "les recettes brutes" comme étant :

les recettes totales, entières, d'argent ou d'autres contreparties reçues par le contribuable à la suite de transactions avec d'autres personnes que lui-même et qui sont dérivées de l'exercice d'un privilège autorisé d'exercer une activité commerciale .... sans déduction ni exclusion, sauf dans les cas prévus par la loi.

. Commonwealth c. Wytheville Knitting Mills Employees Welfare Association, 195 Va. 663 (1954), la Cour suprême de Virginia a jugé qu'une cantine exploitée par une association d'employés non constituée en société était soumise à l'impôt local sur les licences, même si 1) les clients de la cantine étaient des membres de l'association ; 2) la cantine ne fixait pas le prix de ses marchandises pour réaliser un bénéfice, mais uniquement pour couvrir ses dépenses ; et 3) tous les bénéfices étaient utilisés pour financer les activités de l'association, dont le coût aurait autrement été supporté par les membres à partir de leurs fonds personnels.

. Document public 00-168 (septembre 13, 2000), le département des impôts a examiné la situation d'une société professionnelle à responsabilité limitée ( "L.L.C.") constituée par deux sociétés professionnelles médicales pour faciliter leur exploitation conjointe d'un centre de chirurgie plastique dans la ville. Le L.L.C. a mis à la disposition des sociétés professionnelles des bureaux, du matériel médical, du mobilier de bureau, des installations et du matériel, ainsi qu'un numéro de téléphone professionnel. Les sociétés professionnelles ont remboursé le L.L.C. pour ses frais. Le département a décidé qu'il n'existait pas d'exclusion de l'impôt local sur les licences pour les remboursements de frais reçus par le L.L.C. de la part de ses membres. 2

Champ d'application de la décision

Cette décision est basée sur les faits spécifiques présentés dans ce cas. Toutes les organisations constituées pour exercer des fonctions similaires à celles exercées par le contribuable ne subissent pas les mêmes conséquences en matière d'impôt sur les licences.


CONCLUSION

Code de Virginie § 58.1-3703.1(A)(5) prévoit qu'en cas d'appel, l'évaluation de la taxe BPOL est réputée à première vue correcte. En d'autres termes, l'évaluation locale est maintenue à moins que le contribuable ne prouve qu'elle est incorrecte. Le contribuable n'a pas présenté, et je n'ai pas connaissance de faits ou de précédents juridiques prouvant que l'évaluation de la ville est incorrecte. Par conséquent, j'estime que les évaluations pour les années de licence 1995, 1996 et 1997 sont correctes.

Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas à contacter ****, analyste de la politique fiscale, au bureau de la politique fiscale du ministère, à l'adresse suivante : ****.


Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,



Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité


OTP/30247D

1Code de Virginie § 58.1-3703 (C)(18) accorde à certaines organisations à but non lucratif un traitement fiscal favorable en matière de licences locales. Le contribuable n'ayant pas rempli les conditions requises pour être exonéré de l'impôt fédéral sur le revenu en vertu de l'Internal Revenue Code § 501il n'est pas éligible au traitement fiscal favorable des licences prévu par la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Code de Virginie § 58.1-3703 (C)(18).
2Code de Virginie § 58.1-3703(C)(10) prévoit une exclusion de l'impôt local sur les licences pour certaines transactions entre les membres d'un groupe affilié "." Avant le mois de juillet 1, 2000, l'appartenance à un groupe affilié aux fins de l'exclusion était limitée aux sociétés. Code de Virginie § 58.1-3700.1. La législation adoptée par l'assemblée générale ( 2000 ) a étendu l'éligibilité des groupes affiliés aux sociétés à responsabilité limitée et à plusieurs autres types d'entités. Cependant, comme cette législation est entrée en vigueur en juillet 1, 2000, l'exclusion des groupes affiliés n'était pas disponible pour le L.L.C. pour les années faisant l'objet de l'appel. L'exemption pour groupe affilié ne s'appliquant pas, le département a décidé qu'il n'y avait pas d'exclusion de la taxe locale sur les licences pour les remboursements de frais reçus par le L.L.C. de la part de ses membres.

Documents connexes
Décisions du commissaire fiscal

Dernière mise à jour 09/16/2014 12:47