Type d'impôt
Taxe BPOL
Impôts locaux
Description
Courtier immobilier ; Frais de transaction
Sujet
Pouvoir fiscal local
Date d'émission
04-17-2001
Avril 17, 2001
Re : Contribuable : Localité évaluant l'impôt : Appel de la taxe sur les licences professionnelles (BPOL)
Chère ****
Cette décision finale est émise à la suite d'une demande de correction d'un avis d'imposition BPOL que vous avez déposée au nom de ***** (le contribuable "" ). L'évaluation a été effectuée par le commissaire aux recettes de la ville de ****** (la ville de "" ).
La taxe et la redevance BPOL sont imposées et gérées par les autorités locales. Code de Virginie § 58.1-3703.1(A)(5) autorise le département à prendre des décisions sur les appels des contribuables concernant certaines évaluations fiscales de BPOL. En cas d'appel, l'évaluation de la taxe BPOL est considérée comme correcte à première vue. En d'autres termes, l'évaluation locale est maintenue à moins que le contribuable ne prouve qu'elle est incorrecte.
La décision suivante est basée sur les faits présentés au département par le contribuable et la ville, tels que résumés ci-dessous. Des copies des sources citées sont jointes.
FAITS
Le contribuable est un courtier immobilier. Contrairement à de nombreux courtiers, le contribuable ne rémunère pas ses agents selon la formule traditionnelle de la commission partagée "" . Dans le cadre du partage des commissions, le courtier remet un pourcentage de la commission de chaque vente à l'agent impliqué dans la vente. Au contraire, le contribuable utilise deux programmes différents pour rémunérer ses agents.
Le premier programme est le programme "100% ." Après avoir déduit deux éléments de chaque commission, le contribuable paie le reste de la commission à l'agent responsable de la vente. La première déduction concerne les taxes sur les licences d'exploitation attribuables à la perception des commissions par le courtier. La deuxième déduction concerne les dons de bienfaisance.
Le deuxième programme est le programme de frais de transaction "." Le concept de ce programme est similaire à celui du programme 100% . Toutefois, en plus des déductions pour les taxes sur les licences d'exploitation et les dons de bienfaisance, le contribuable déduit une commission forfaitaire de chaque commission. Après avoir déduit ces trois éléments de chaque commission, le contribuable paie le reste de la commission à l'agent responsable de la vente.
En outre, tous les agents versent des honoraires mensuels au contribuable. Le contribuable facture et perçoit ces frais auprès des agents sur une base mensuelle. Le contribuable ne déduit ni ne retient ces montants des commissions perçues par l'agent.
Pour déterminer ses recettes brutes imposables aux fins de l'impôt sur les licences d'exploitation, le contribuable ne déclare traditionnellement que le montant de ses commissions brutes. À la suite d'un audit, la ville a déterminé que le contribuable aurait dû inclure les frais mensuels et les frais de transaction payés par les agents dans ses recettes brutes imposables. En outre, la ville a déterminé que le contribuable aurait dû inclure ses revenus d'intérêts dans ses recettes brutes imposables. La ville a imposé des taxes supplémentaires sur les licences en raison de ces éléments.
Le contribuable soutient que, lors de la détermination de ses recettes brutes, il est en droit d'exclure les frais mensuels et les frais de transaction reçus des agents, car ces montants sont déjà pris en compte dans ses recettes brutes en tant que revenus de commissions. Les inclure dans les recettes brutes reviendrait à une double imposition. En outre, le contribuable soutient qu'il est en droit d'exclure les frais mensuels, les frais de transaction et les revenus d'intérêts parce que ces montants ne sont pas dérivés du privilège licite d'exercer une activité d'agent immobilier. Enfin, le contribuable soutient que la ville ne peut pas refuser rétrospectivement les exclusions de la taxe locale sur les licences qui ont résisté à plusieurs audits de la ville au fil des ans. Le contribuable a interjeté appel lorsque ses arguments ont été rejetés par la ville.
ANALYSE
Recettes brutes
L'article 1 de la 2000 Lignes directrices BPOL définit "les recettes brutes" comme étant "l'ensemble, la totalité, les recettes totales d'argent ou d'autres considérations reçues par le contribuable à la suite de transactions avec d'autres personnes que lui-même et qui sont dérivées de l'exercice d'un privilège autorisé d'exercer une activité commerciale ... . sans déduction ni exclusion, sauf dans les cas prévus par la loi."
Règle spéciale pour les courtiers en immobilier
Code de Virginie § 58.1-3732.2 prévoit une exclusion pour les agents immobiliers :
[les recettes brutes des courtiers immobiliers aux fins de l'impôt sur les licences en vertu du chapitre 37 (§ 58.1-3700 et seq.) de ce titre n'inclut pas les montants reçus par un courtier qui proviennent de transactions de ventes immobilières dans la mesure où ces montants sont payés à un agent immobilier en tant que commission sur toute transaction de vente immobilière et que l'agent est soumis à l'impôt sur les licences d'exploitation pour ces recettes.
Le courtier n'a pas droit à l'exclusion prévue par la loi sur l'assurance maladie. Code de Virginie § 58.1-3732.2 à moins que l'agent ne soit soumis à une taxe sur les licences d'exploitation pour ces recettes dans une localité de Virginia. Document public 97-8 (janvier 16, 1997). La ville, ainsi que plusieurs autres localités de Virginia, a choisi de ne pas soumettre les agents immobiliers à l'impôt sur les licences d'exploitation. Comme les agents du contribuable ne sont pas soumis à l'impôt sur les licences d'exploitation, le contribuable ne peut pas bénéficier de cette exonération.
Imposition des honoraires mensuels perçus des agents
Les faits présentés montrent que le contribuable facture chaque mois les frais mensuels aux agents. Les agents paient les frais mensuels au contribuable sur leurs propres fonds. Je n'ai connaissance d'aucune disposition légale qui autoriserait le contribuable à exclure les frais mensuels de ses recettes brutes imposables. Par conséquent, je suis d'avis que la ville a le pouvoir discrétionnaire d'inclure les frais mensuels dans les recettes brutes imposables du contribuable.
Imposition des commissions de transaction perçues par les agents
Les faits présentés indiquent que le contribuable reçoit le montant total de chaque commission et qu'il inclut le montant total de chaque commission dans ses recettes brutes imposables. Après avoir déduit certains montants, dont les frais de transaction, le contribuable verse la commission restante à l'agent responsable de la vente. La rétention des frais de transaction d'une commission qui est entièrement incluse dans les recettes brutes du contribuable ne donne pas lieu à des recettes brutes supplémentaires. En conséquence, j'estime que les frais de transaction ne doivent pas être inclus à nouveau dans les recettes brutes imposables du contribuable car ils ont déjà été inclus dans le montant total de chaque commission déclarée comme recettes brutes du contribuable.
Imposition des revenus d'intérêts
Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8) prévoit une exclusion des recettes brutes imposables pour :
[les revenus d'investissement qui ne sont pas directement liés au privilège exercé par une entreprise soumise à autorisation qui n'est pas classée comme fournissant des services financiers. Cette exclusion s'applique aux intérêts des comptes bancaires de l'entreprise, ainsi qu'aux intérêts, dividendes et autres revenus provenant de l'investissement de ses propres fonds dans des titres et d'autres types d'investissements sans rapport avec le privilège concédé. Cette exclusion ne s'applique pas aux intérêts, frais de retard et autres revenus similaires attribuables à une vente à tempérament ou à une autre transaction effectuée dans le cadre de l'activité normale de l'entreprise.
Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8) exclut des recettes brutes imposables les revenus d'investissement qui ne sont pas directement liés au privilège concédé. En général, Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8) autorise le contribuable à exclure les intérêts perçus sur ses comptes bancaires. Toutefois, les intérêts attribuables à une transaction effectuée dans le cadre de l'activité normale de l'entreprise ne sont pas exclus en vertu des dispositions suivantes Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8). Par exemple, les intérêts perçus sur des fonds détenus pour une partie à une transaction de vente ou de location de biens immobiliers ne seraient pas exclus en vertu de la règle de l'article 5, paragraphe 1, de la directive. Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8). De même, les intérêts payés au contribuable par une partie à une transaction de vente ou de location de biens immobiliers ne sont pas exclus en vertu de la règle de l'article 5, paragraphe 1, de la directive. Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8).
Les faits présentés ne permettent pas d'identifier la source des revenus d'intérêts en question. En conséquence, l'affaire est renvoyée à la ville pour qu'elle réexamine cette question conformément à la présente décision.
Effet de l'approbation de l'audit des années de licence antérieures
Le contribuable soutient que la ville ne peut pas refuser rétrospectivement les exclusions de la taxe locale sur les licences qui ont résisté à plusieurs audits de la ville au fil des ans.
Je n'ai connaissance d'aucune loi qui empêcherait la ville d'évaluer les taxes et les intérêts qui sont normalement dus sur cette base. Cependant, Code de Virginie § 58.1-3703.1(A)(2)(d) interdit à une collectivité locale d'imposer une pénalité de retard dans certaines circonstances :
Dans le cas d'une imposition complémentaire établie par le fonctionnaire chargé de l'assiette, si la demande et, le cas échéant, la déclaration ont été faites de bonne foi et si la sous-estimation de l'impôt n'est pas due à une fraude ou à une méconnaissance téméraire ou intentionnelle de la loi par le contribuable, aucune pénalité de retard n'est imposée avec l'imposition complémentaire.
Toutefois, les faits présentés montrent que la ville n'a pas imposé de pénalités.
CONCLUSION
Cette affaire est renvoyée à la ville pour une correction de l'évaluation concernant les frais de transaction et une nouvelle détermination concernant les revenus d'intérêts. Dans le cas contraire, j'estime que l'évaluation est correcte.
Le contribuable doit fournir à la ville tous les faits étayant sa position sur la question des revenus d'intérêts dans les 45 jours suivant la date de la décision finale de l'État. La ville publie sa nouvelle décision dans les 45 jours suivants. Si le contribuable n'est pas d'accord avec la nouvelle détermination de la ville, il peut faire appel auprès du département dans les 45 jours suivant la date de la nouvelle détermination de la ville.
Si vous avez d'autres questions concernant cette décision finale, n'hésitez pas à nous contacter.
n'hésitez pas à contacter *****, analyste de la politique fiscale, au sein de mon bureau de la politique fiscale, à l'adresse suivante : ****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité
Re : Contribuable : Localité évaluant l'impôt : Appel de la taxe sur les licences professionnelles (BPOL)
Chère ****
Cette décision finale est émise à la suite d'une demande de correction d'un avis d'imposition BPOL que vous avez déposée au nom de ***** (le contribuable "" ). L'évaluation a été effectuée par le commissaire aux recettes de la ville de ****** (la ville de "" ).
La taxe et la redevance BPOL sont imposées et gérées par les autorités locales. Code de Virginie § 58.1-3703.1(A)(5) autorise le département à prendre des décisions sur les appels des contribuables concernant certaines évaluations fiscales de BPOL. En cas d'appel, l'évaluation de la taxe BPOL est considérée comme correcte à première vue. En d'autres termes, l'évaluation locale est maintenue à moins que le contribuable ne prouve qu'elle est incorrecte.
La décision suivante est basée sur les faits présentés au département par le contribuable et la ville, tels que résumés ci-dessous. Des copies des sources citées sont jointes.
FAITS
Le contribuable est un courtier immobilier. Contrairement à de nombreux courtiers, le contribuable ne rémunère pas ses agents selon la formule traditionnelle de la commission partagée "" . Dans le cadre du partage des commissions, le courtier remet un pourcentage de la commission de chaque vente à l'agent impliqué dans la vente. Au contraire, le contribuable utilise deux programmes différents pour rémunérer ses agents.
Le premier programme est le programme "100% ." Après avoir déduit deux éléments de chaque commission, le contribuable paie le reste de la commission à l'agent responsable de la vente. La première déduction concerne les taxes sur les licences d'exploitation attribuables à la perception des commissions par le courtier. La deuxième déduction concerne les dons de bienfaisance.
Le deuxième programme est le programme de frais de transaction "." Le concept de ce programme est similaire à celui du programme 100% . Toutefois, en plus des déductions pour les taxes sur les licences d'exploitation et les dons de bienfaisance, le contribuable déduit une commission forfaitaire de chaque commission. Après avoir déduit ces trois éléments de chaque commission, le contribuable paie le reste de la commission à l'agent responsable de la vente.
En outre, tous les agents versent des honoraires mensuels au contribuable. Le contribuable facture et perçoit ces frais auprès des agents sur une base mensuelle. Le contribuable ne déduit ni ne retient ces montants des commissions perçues par l'agent.
Pour déterminer ses recettes brutes imposables aux fins de l'impôt sur les licences d'exploitation, le contribuable ne déclare traditionnellement que le montant de ses commissions brutes. À la suite d'un audit, la ville a déterminé que le contribuable aurait dû inclure les frais mensuels et les frais de transaction payés par les agents dans ses recettes brutes imposables. En outre, la ville a déterminé que le contribuable aurait dû inclure ses revenus d'intérêts dans ses recettes brutes imposables. La ville a imposé des taxes supplémentaires sur les licences en raison de ces éléments.
Le contribuable soutient que, lors de la détermination de ses recettes brutes, il est en droit d'exclure les frais mensuels et les frais de transaction reçus des agents, car ces montants sont déjà pris en compte dans ses recettes brutes en tant que revenus de commissions. Les inclure dans les recettes brutes reviendrait à une double imposition. En outre, le contribuable soutient qu'il est en droit d'exclure les frais mensuels, les frais de transaction et les revenus d'intérêts parce que ces montants ne sont pas dérivés du privilège licite d'exercer une activité d'agent immobilier. Enfin, le contribuable soutient que la ville ne peut pas refuser rétrospectivement les exclusions de la taxe locale sur les licences qui ont résisté à plusieurs audits de la ville au fil des ans. Le contribuable a interjeté appel lorsque ses arguments ont été rejetés par la ville.
ANALYSE
Recettes brutes
L'article 1 de la 2000 Lignes directrices BPOL définit "les recettes brutes" comme étant "l'ensemble, la totalité, les recettes totales d'argent ou d'autres considérations reçues par le contribuable à la suite de transactions avec d'autres personnes que lui-même et qui sont dérivées de l'exercice d'un privilège autorisé d'exercer une activité commerciale ... . sans déduction ni exclusion, sauf dans les cas prévus par la loi."
Règle spéciale pour les courtiers en immobilier
Code de Virginie § 58.1-3732.2 prévoit une exclusion pour les agents immobiliers :
[les recettes brutes des courtiers immobiliers aux fins de l'impôt sur les licences en vertu du chapitre 37 (§ 58.1-3700 et seq.) de ce titre n'inclut pas les montants reçus par un courtier qui proviennent de transactions de ventes immobilières dans la mesure où ces montants sont payés à un agent immobilier en tant que commission sur toute transaction de vente immobilière et que l'agent est soumis à l'impôt sur les licences d'exploitation pour ces recettes.
Le courtier n'a pas droit à l'exclusion prévue par la loi sur l'assurance maladie. Code de Virginie § 58.1-3732.2 à moins que l'agent ne soit soumis à une taxe sur les licences d'exploitation pour ces recettes dans une localité de Virginia. Document public 97-8 (janvier 16, 1997). La ville, ainsi que plusieurs autres localités de Virginia, a choisi de ne pas soumettre les agents immobiliers à l'impôt sur les licences d'exploitation. Comme les agents du contribuable ne sont pas soumis à l'impôt sur les licences d'exploitation, le contribuable ne peut pas bénéficier de cette exonération.
Imposition des honoraires mensuels perçus des agents
Les faits présentés montrent que le contribuable facture chaque mois les frais mensuels aux agents. Les agents paient les frais mensuels au contribuable sur leurs propres fonds. Je n'ai connaissance d'aucune disposition légale qui autoriserait le contribuable à exclure les frais mensuels de ses recettes brutes imposables. Par conséquent, je suis d'avis que la ville a le pouvoir discrétionnaire d'inclure les frais mensuels dans les recettes brutes imposables du contribuable.
Imposition des commissions de transaction perçues par les agents
Les faits présentés indiquent que le contribuable reçoit le montant total de chaque commission et qu'il inclut le montant total de chaque commission dans ses recettes brutes imposables. Après avoir déduit certains montants, dont les frais de transaction, le contribuable verse la commission restante à l'agent responsable de la vente. La rétention des frais de transaction d'une commission qui est entièrement incluse dans les recettes brutes du contribuable ne donne pas lieu à des recettes brutes supplémentaires. En conséquence, j'estime que les frais de transaction ne doivent pas être inclus à nouveau dans les recettes brutes imposables du contribuable car ils ont déjà été inclus dans le montant total de chaque commission déclarée comme recettes brutes du contribuable.
Imposition des revenus d'intérêts
Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8) prévoit une exclusion des recettes brutes imposables pour :
[les revenus d'investissement qui ne sont pas directement liés au privilège exercé par une entreprise soumise à autorisation qui n'est pas classée comme fournissant des services financiers. Cette exclusion s'applique aux intérêts des comptes bancaires de l'entreprise, ainsi qu'aux intérêts, dividendes et autres revenus provenant de l'investissement de ses propres fonds dans des titres et d'autres types d'investissements sans rapport avec le privilège concédé. Cette exclusion ne s'applique pas aux intérêts, frais de retard et autres revenus similaires attribuables à une vente à tempérament ou à une autre transaction effectuée dans le cadre de l'activité normale de l'entreprise.
Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8) exclut des recettes brutes imposables les revenus d'investissement qui ne sont pas directement liés au privilège concédé. En général, Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8) autorise le contribuable à exclure les intérêts perçus sur ses comptes bancaires. Toutefois, les intérêts attribuables à une transaction effectuée dans le cadre de l'activité normale de l'entreprise ne sont pas exclus en vertu des dispositions suivantes Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8). Par exemple, les intérêts perçus sur des fonds détenus pour une partie à une transaction de vente ou de location de biens immobiliers ne seraient pas exclus en vertu de la règle de l'article 5, paragraphe 1, de la directive. Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8). De même, les intérêts payés au contribuable par une partie à une transaction de vente ou de location de biens immobiliers ne sont pas exclus en vertu de la règle de l'article 5, paragraphe 1, de la directive. Code de Virginie § 58.1-3732 (A)(8).
Les faits présentés ne permettent pas d'identifier la source des revenus d'intérêts en question. En conséquence, l'affaire est renvoyée à la ville pour qu'elle réexamine cette question conformément à la présente décision.
Effet de l'approbation de l'audit des années de licence antérieures
Le contribuable soutient que la ville ne peut pas refuser rétrospectivement les exclusions de la taxe locale sur les licences qui ont résisté à plusieurs audits de la ville au fil des ans.
Je n'ai connaissance d'aucune loi qui empêcherait la ville d'évaluer les taxes et les intérêts qui sont normalement dus sur cette base. Cependant, Code de Virginie § 58.1-3703.1(A)(2)(d) interdit à une collectivité locale d'imposer une pénalité de retard dans certaines circonstances :
Dans le cas d'une imposition complémentaire établie par le fonctionnaire chargé de l'assiette, si la demande et, le cas échéant, la déclaration ont été faites de bonne foi et si la sous-estimation de l'impôt n'est pas due à une fraude ou à une méconnaissance téméraire ou intentionnelle de la loi par le contribuable, aucune pénalité de retard n'est imposée avec l'imposition complémentaire.
Toutefois, les faits présentés montrent que la ville n'a pas imposé de pénalités.
CONCLUSION
Cette affaire est renvoyée à la ville pour une correction de l'évaluation concernant les frais de transaction et une nouvelle détermination concernant les revenus d'intérêts. Dans le cas contraire, j'estime que l'évaluation est correcte.
Le contribuable doit fournir à la ville tous les faits étayant sa position sur la question des revenus d'intérêts dans les 45 jours suivant la date de la décision finale de l'État. La ville publie sa nouvelle décision dans les 45 jours suivants. Si le contribuable n'est pas d'accord avec la nouvelle détermination de la ville, il peut faire appel auprès du département dans les 45 jours suivant la date de la nouvelle détermination de la ville.
Si vous avez d'autres questions concernant cette décision finale, n'hésitez pas à nous contacter.
n'hésitez pas à contacter *****, analyste de la politique fiscale, au sein de mon bureau de la politique fiscale, à l'adresse suivante : ****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité
Décisions du commissaire fiscal