Type d'impôt
Impôt foncier
Description
Exemptions ; biens fédéraux loués à des entreprises privées
Sujet
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
06-09-2000
| L'honorable Nancy W. Miller Commissaire au revenu du comté de Montgomery |
Vous vous renseignez sur le statut d'exonération fiscale de certains biens dans votre département. Plus précisément, vous demandez si le § 58.1-3203 du code de Virginia autorise l'imposition d'impôts locaux sur les entreprises privées installées sur des terrains fédéraux loués au gouvernement fédéral.
Vous indiquez que l'usine de munitions de l'armée de Radford est située dans le comté de Montgomery. Vous indiquez en outre que, par le passé, l'ensemble de la propriété a été exonéré d'impôts parce qu'elle était détenue et exploitée par le gouvernement fédéral pour la fabrication de munitions. Vous signalez également que, ces dernières années, des parties de l'usine ont été louées par des entreprises privées à des fins autres que des activités exonérées d'impôt.
Vous avez fourni un aperçu des faits à prendre en considération. En vertu de la loi sur le soutien à l'armement, au rééquipement et à la fabrication (Armament Retooling and Manufacturing Support Act) de 19921 ( "ARMS Act'), des entreprises privées occupent des parties de l'usine de munitions de l'armée de Radford en vertu d'accords d'utilisation des installations. La redevance pour l'utilisation d'une installation particulière est basée sur l'amortissement d'un prêt accordé par le ministère de la Défense des États-Unis. Les entreprises privées utilisent ces prêts pour adapter l'installation à leurs besoins, bien que certaines d'entre elles dépensent leurs propres fonds pour modifier une installation particulière.
Par conséquent, ces frais ne sont pas qualifiés de "rent, et il n'y a pas de relation bailleur/locataire entre les entreprises individuelles et le gouvernement fédéral.
En fin de compte, la question de savoir si un tel accord constitue une relation bailleur/preneur dépend d'un ensemble complet et détaillé de faits. Toutefois, votre demande ne contient pas beaucoup de faits spécifiques permettant de tirer une conclusion précise, de sorte que je ne suis pas en mesure de rendre un avis totalement définitif en réponse à votre question.
Lorsqu'un commissaire du revenu détermine qu'un propriétaire de biens est exonéré d'impôt et qu'il existe une relation bailleur/locataire avec un locataire, le droit de bail est imposable pour le locataire en vertu du § 58.1-3203.2 Les conditions du bail spécifique détermineront si la totalité ou seulement une partie de la valeur imposable sera imposée au locataire.
Les objectifs de l'ARMS Act sont (1) d'encourager les entreprises commerciales non liées à la défense à utiliser à des fins commerciales les installations de fabrication de munitions du ministère de l'armée appartenant au gouvernement et exploitées par des sous-traitants ;3 (2) pour réduire les effets négatifs de la réduction des dépenses de l'armée subis par les communautés, en fournissant ces installations à des fins commerciales qui créent des opportunités d'emploi ;4 et (3) de conclure des contrats de sous-traitance pluriannuels avec des entreprises privées pour l'utilisation commerciale de leurs installations.5
En règle générale, les États ne peuvent pas imposer des taxes directement au gouvernement fédéral, ni imposer des taxes dont l'incidence juridique incombe au gouvernement fédéral.6 "[Le fardeau économique que représente pour une fonction fédérale une taxe d'État imposée à ceux qui traitent avec le gouvernement fédéral ne rend pas la taxe inconstitutionnelle tant qu'elle est imposée de la même manière aux autres administrés de l'État se trouvant dans une situation similaire.7 Un État ne peut pas réserver un traitement discriminatoire aux entrepreneurs qui travaillent pour les États-Unis. Elle peut toutefois tenir compte du fait qu'elle ne peut pas imposer une taxe directement aux États-Unis en tant que maître d'ouvrage. Comme l'a noté la Cour suprême des États-Unis dans l'affaire United States v. New Mexico :
Si l'immunité des contractants fédéraux doit être étendue au-delà de ses limites constitutionnelles étroites, c'est le Congrès qui doit prendre la responsabilité de la décision, en prévoyant expressément des dispositions relatives aux contrats d'une forme particulière ou aux contrats conclus dans le cadre de programmes particuliers. Cette répartition des responsabilités est tout à fait appropriée, car le processus politique est "parfaitement adapté à la prise en compte des "demandes concurrentes" dans ce domaine. Mais en l'absence d'action du Congrès, nous avons souligné que le pouvoir d'imposition des États ne peut être refusé qu'en vertu de "le mandat constitutionnel le plus clair.8
La loi ARMS ne mentionne pas l'immunité fiscale des États ou des collectivités locales. Par conséquent, les entreprises en question ne sont pas automatiquement à l'abri de la fiscalité locale. Il convient toutefois de déterminer si ces activités sont imposables conformément au § 58.1-3203, qui prévoit que les activités de l'entreprise sont imposables :
Tous les droits de bail sur des biens immobiliers qui sont exonérés de l'imposition du propriétaire sont imposés au locataire pour l'impôt local. Si la durée restante du bail est de cinquante ans ou plus, ou si le bail permet au preneur d'acquérir le bien immobilier pour une somme symbolique à l'expiration de la durée du bail, ce droit de bail est évalué comme si le preneur était le propriétaire. Dans le cas contraire, cette cotisation est réduite de deux pour cent pour chaque année au cours de laquelle la durée restante est inférieure à cinquante ans ; toutefois, cette cotisation ne peut être réduite de plus de quatre-vingt-cinq pour cent. Si le preneur dispose d'un droit de renouvellement sans l'accord du bailleur, la durée du bail est égale à la somme de la durée du bail initial et de toutes les périodes de renouvellement.
Lorsqu'un bien immobilier est exonéré d'impôt en vertu de la section 6(a)(1) ou (2) ou par désignation en vertu de la section 6(a)(6) de l'article X de la Constitution de Virginia, le droit de bail sur ce bien peut également être exonéré d'impôt, à condition que le bien soit loué à un locataire exonéré d'impôt en vertu de la section 501(c) de l'Internal Revenue Code et qu'il soit utilisé exclusivement par ce locataire, principalement à des fins caritatives, littéraires, scientifiques ou éducatives. Aucun droit de bail d'un bien exonéré d'impôt d'une agence gouvernementale n'est soumis à l'évaluation aux fins de l'impôt foncier local lorsque le bien est loué à une société de services publics ou à une filiale de celle-ci ou à une société sans capital social et à but non lucratif dont l'occupation, l'utilisation ou l'exploitation du bien exonéré d'impôt contribue à la réalisation ou à la promotion des objectifs gouvernementaux définis au chapitre 10 (§ 62.1-128 et seq.) du titre 62.1. Les dispositions de la présente section ne s'appliquent pas aux droits de bail exemptés ou partiellement exemptés par d'autres dispositions de la loi.
En vertu du § 58.1-3203, les détenteurs d'intérêts locatifs sur des biens immobiliers qui sont exemptés de l'imposition du propriétaire doivent être imposés "comme si les preneurs de ces intérêts étaient les propriétaires des biens.9 En conséquence, "[a] leasehold is taxable in Virginia if the fee is exempt from assessment to the owner".10 "Si le commissaire au revenu détermine que le propriétaire du bien est exonéré d'impôt, le droit de bail est imposable pour le locataire conformément à l'article 58.1-3203. Les conditions du bail spécifique détermineront si la totalité ou seulement une partie de la valeur imposable sera imposable au locataire.11
La question de savoir si les entreprises privées en cause possèdent un droit de bail est une question de fait qu'il appartient au commissaire du revenu de trancher, sur la base de l'ensemble des faits et circonstances de l'espèce.12 Un avis rendu sur le site 1970 indique qu'il n'est pas nécessaire que le bail soit écrit.13 "En outre, un avis de 1978 stipule qu'un "prêt" de biens [personnels] d'une agence fédérale à un entrepreneur pour qu'il les utilise dans le cadre d'un projet de construction gouvernemental constitue un bail aux fins de l'impôt local sur les biens personnels.14 Selon les faits présentés dans l'avis 1978, le "prêt" du bien "est un bail en ce sens qu'il est "une location contractuelle d'un bien en vue de son utilisation pendant une période déterminée, toujours pour une durée inférieure à celle que le bailleur a dans le bien".15
Étant donné que la question ultime ici est essentiellement une question de fait, le commissaire au revenu doit en fin de compte déterminer si, dans le cadre des faits particuliers dont il est saisi, les accords d'utilisation des installations entre les entreprises privées et le gouvernement fédéral et la redevance correspondante, ainsi que toute autre information pertinente, indiquent une relation bailleur/locataire telle que des taxes locales peuvent être imposées en vertu du § 58.1-3203.
1 Voir §§ 191 à 196 du Pub. L. No. 102-484, repris sous forme de note dans 10 U.S.C.A. § 2501 (West Supp. 2000) (initialement promulguée en tant que loi d'oct. 23, 1992, Pub. L. No. 102-484, Div. A, Tit. I, Sous-titre. H, §§1 191 à 195, 106 Stat. 2315, 2347-49, modifiée par la loi du mai 31, 1993, Pub. L. No. 103-35, Tit. II, § 202(a)(1), 107 Stat. 97, 101; Act of Oct. 5, 1994, Pub. L. No. 103-337, Div. A. Tit. XI, Sous-titre. D, § 1141, 108 Stat. 2663, 2879-80; Act of Sept. 23, 1996, Pub. L. No. 104-201, Div. A, Tit. I, Sous-titre. E, § 143, 110 Stat. 2422, 2449; Act of Oct. 17, 1998, Pub. L. No. 105-261, Div. A., Tit. I, Sous-titre. B, § 115, 112 Stat. 1920, 1939; Act of Oct. 5, 1999, Pub. L. No. 106-65, Div. A. Tit. I, Sous-titre. B, § 116, 113 Stat. 512, 533).
2 Voir 1975-1976 Op. Va. Att'y Gen. 339, 340 (concluant que, si le commissaire au revenu estime que le collège est exonéré d'impôts sur le terrain et le bâtiment loués par la fraternité, la fraternité sera responsable de tous les impôts évalués depuis le début du bail).
3 10 U.S.C.A. § 2501 note (citant § 193(b)(1)).
4 Id. (citant § 193(b)(3)).
5 Id. (citant § 194(a)(2)).
6 La Cour suprême des États-Unis a invalidé une réglementation fiscale du Mississippi qui obligeait les distillateurs et les fournisseurs de boissons alcoolisées extérieurs à l'État à percevoir une majoration - l'équivalent pratique d'une taxe - sur les boissons alcoolisées vendues aux postes militaires, afin de la reverser à la Commission des impôts. United States v. Mississippi Tax Comm'n, 421 U.S. 599 (1975). Bien que la taxe ait été collectée nominalement auprès des vendeurs extérieurs à l'État, l'incidence juridique de la taxe a été considérée comme incombant aux États-Unis parce que la réglementation fiscale exigeait des vendeurs qu'ils la facturent et la collectent auprès des acheteurs militaires. Id. à 607-09 (citant First Agricultural Nat. Bank v. Tax Comm'n, 392 U.S. 339, 346-48 (1968)).
7 United States v. County of Fresno, 429 U.S. 452, 462 (1977) ; voir également City of Detroit v. Murray Corp, 355 U.S. 489 (1958) (selon lequel il ne peut y avoir de discrimination à l'encontre du gouvernement fédéral, de ses biens ou de ceux avec lesquels il fait des affaires).
8 455 U.S. 720, 737-38 (1982) (citations omises) (citant Massachusetts v. United States, 435 U.S. 444, 456 (1978) ; Michelin Tire Corp. v. Wages, 423 U.S. 276, 293 (1976)).
9 1978-1979 Op. VA. Att'y Gen. 285, 286.
10 1969-1970 Op. VA. Att'y Gen. 279, 279.
11 1987-1988 Op. Va. Att'y Gen. 601, 602 (note de bas de page & citation omise).
12 Voir Op. Va. Att'y Gen. : 1969-1970, supra, à l'adresse 279; 1965-1966 à l'adresse 269 (autorité du comté pour taxer les intérêts locatifs dans les biens appartenant à la ville, à condition que les biens soient exemptés de l'évaluation pour l'imposition de la ville).
13 Id. (citant Smith v. Payne, 153 Va. 746, 756, 151 S.E. 295, 298 (1930)).
14 [1978-1979 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~., súpr~á ñót~é 9, át 286-]
87.
15 Id. sur 286.
Avis du procureur général