Type d'impôt
Impôt foncier
Description
Assujettissement des personnes et des transactions
Sujet
Exemptions,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
07-16-1999
L'honorable Phillip J. Kellam
Commissaire aux recettes de la ville de Virginia Beach
Vous demandez si le " "owner of real estate", aux fins de l'évaluation de l'impôt foncier conformément à l'article 58.1-3281 du code de Virginia en ce qui concerne une coopérative immobilière, est l'association de la coopérative immobilière ou la personne qui possède un intérêt coopératif dans la coopérative immobilière associé à un intérêt possessif dans une unité coopérative individuelle (""proprietary lessee"). Vous demandez également si, dans le cas où l'association est propriétaire au sens du § 58.1-3281, le locataire propriétaire peut être considéré comme propriétaire au sens du § 58.1-3210 exonération fiscale pour les personnes âgées ou handicapées.
La création et le fonctionnement des coopératives immobilières sont régis par la loi sur les coopératives immobilières de Virginia, §§.55-424 à 55-506 (la "loi").1 Les coopératives immobilières sont une forme de propriété commune dans laquelle le titre de propriété des unités et des parties communes appartient à l'association.2 La loi définit une "cooperative' comme "real estate owned by an association, each of the members of which is entitled, by virtue of his ownership interest in the association, to exclusive possession of a unit'.3 La loi définit "association' comme "l'association de locataires propriétaires organisée en vertu des articles 55-458.'4 Un " "cooperative interest" est "un droit de propriété dans l'association associé à un droit de possession sur une unité dans le cadre d'un bail de propriété.5 Un " "proprietary lease" est "un accord avec l'association [coopérative] en vertu duquel un locataire propriétaire a un droit de propriété sur une unité, et une " "unit" est "une partie physique de la coopérative désignée pour une occupation séparée en vertu d'un "proprietary lease".6
La section 58.1-3281 prévoit que les taxes foncières sont imposées au "propriétaire d'un bien immobilier à compter du mois de janvier 1 de l'année d'imposition.7 § 55-426 définit une " "coopérative" comme étant "un bien immobilier appartenant à une association. Lorsque les termes d'une loi sont clairs et sans ambiguïté, le législateur doit être présumé avoir voulu signifier ce qu'il a clairement exprimé, et l'interprétation de la loi n'est pas nécessaire.8 La définition de "cooperative' envisage clairement que le propriétaire du bien immobilier en question est l'association coopérative. Par conséquent, je suis d'avis que l'association coopérative immobilière est le "propriétaire d'un bien immobilier" soumis à l'impôt foncier en vertu du § 58.1-3281.
Vous demandez ensuite si, aux fins de l'article 58.1-3210, le locataire propriétaire peut être considéré comme "propriétaire' au sens de la loi. § 58.1-3210 prévoit une exonération ou un report de l'impôt foncier pour certaines personnes âgées ou handicapées. Plus précisément, cette loi exige que le bien immobilier "soit la propriété d'une personne âgée d'au moins soixante-cinq ans ou atteinte d'une invalidité permanente et totale, et qu'il soit occupé comme seul logement par cette personne.9
La section 58.1-3210 utilise l'expression " "appartenant à" pour décrire les personnes auxquelles un allègement fiscal peut être accordé.10 Les exemptions prévues par cette loi doivent être interprétées de manière stricte et, dans les cas douteux, résolues contre la reconnaissance de l'exemption.11 En conséquence, je suis contraint d'interpréter de manière restrictive l'application des exemptions.12 Puisque je suis d'avis que l'association coopérative est propriétaire des biens immobiliers en question, je dois conclure que les exemptions prévues au § 58.1-3210 ne sont pas disponibles pour un locataire propriétaire individuel.
1 1982-1983 Op. VA. Att'y Gen. 583, 584.
2 [1985-1986 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~. 302, 303 ñ.1.]
3 Section 55-426 (soulignement ajouté.).
4 Id.
5 Id.
6 Id.
7 Voir 1991 Op. VA. Att'y Gen. 272, 273.
8 Ville de South Hill c. Allen, 177 Va. 154, 165, 12 S.E.2d 770, 774 (1941) ; voir également 1996 Op. Va. Att'y Gen. 182, 183.
9 Section 58.1-3210(A).
10 Comparez 1971-1972 Op. Va. Att'y Gen. 428, 428 (notant que les articles 58-760.1 (la loi antérieure au § 58.1-3210) utilisait les termes "owned by,'"owners,' et "owning title or partial title' pour décrire ceux à qui l'allègement fiscal était accordé).
11 Forst c. Rockingham, 222 Va. 270, 275, 279 S.E.2d 400, 403 (1981) ; 1982-1983 Op. Va. Att'y Gen. 579, 580 (citant les articles 58-760.1, qui a précédé le § 58.1-3210).
12 1982-1983 Op. Va. Att'y Gen. 532, 533 (réitérant que les exemptions au titre du § 58-760.1, Les lois qui ont précédé le § 58.1-3210, doivent être interprétées de manière restrictive).
Avis du procureur général