Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Calcul des taxes de rollback
Sujet
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
10-29-1999
| L'honorable William K. Barlow Membre de la Chambre des délégués |
Vous demandez des conseils concernant le calcul des taxes de rappel conformément au § 58.1-3237 du code de Virginia.
Vous indiquez que certaines propriétés du comté de Prince George ont été cultivées pendant de nombreuses décennies et qu'elles remplissent donc les conditions requises pour faire l'objet d'une évaluation spéciale pour la préservation des terres conformément à l'article 4, chapitre 32 du titre 58.1, §§ 58.1-3229 jusqu'à 58.1-3244. Vous relatez également que, dans les 1960s, 2.5 acres de cette propriété ont été zonés pour un usage commercial par le comté, mais pas à la demande du propriétaire. Vous indiquez qu'avant 1996, l'ensemble du terrain était utilisé à des fins agricoles et qu'il était donc taxé à la valeur de l'utilisation du terrain. Vous indiquez également que les avis envoyés par le comté au propriétaire du bien reflètent deux valeurs d'évaluation totales du bien - le marché équitable et l'utilisation du terrain. Vous déclarez qu'à l'adresse 1996, une partie de la propriété, qui comprenait la zone commerciale 2.5 acres, a été vendue. Vous déclarez en outre que, lors de cette cession, le comté a inclus dans sa détermination des impôts de retour sur cette propriété la valeur de 2.5 acres en zone commerciale. Vous demandez si la détermination aurait dû être faite en divisant la valeur totale de la propriété par le nombre total d'acres pour obtenir une valeur par acre.
La section 58.1-3231 autorise les localités à adopter des ordonnances prévoyant "l'évaluation de la valeur d'usage des biens immobiliers. Pour bénéficier de l'évaluation spéciale, le terrain doit être consacré à l'agriculture, à l'horticulture, à la sylviculture ou à l'aménagement d'espaces ouverts, comme spécifié au § 58.1-3230. L'article 4 a pour objet de créer une incitation financière pour encourager la préservation et la bonne utilisation des biens immobiliers classés pour de tels usages.1 L'imposition de l'impôt sur le revenu par voie de roulement poursuit cet objectif en encourageant le propriétaire à continuer à préserver le terrain pour l'une des classifications établies et définies au § 58.1-3230.2 La suppression du traitement fiscal favorable lorsque le terrain ne satisfait plus aux exigences de l'article 4 en matière d'utilisation ou de superficie est conforme à cet objectif déclaré.3
En règle générale, le propriétaire d'un bien immobilier est soumis à l'obligation de rétablir l'impôt lorsqu'un changement d'utilisation ou de taille du bien résulte d'une action du propriétaire.4 Un avis du procureur général ( 1983 ) conclut que l'action d'un propriétaire visant à modifier le zonage de son terrain en vue d'une utilisation plus intensive, le rendant ainsi éligible au développement, le rendra inéligible à l'évaluation de l'utilisation du sol,5 considérant qu'un rezonage à l'échelle du comté, qui n'est pas demandé par le propriétaire et qui entraîne un changement de zonage en faveur d'une utilisation plus intensive, n'exclut pas le terrain de l'évaluation de l'utilisation du sol, de l'estimation et de l'imposition jusqu'à ce que l'utilisation du terrain change.6
Par conséquent, dans le cas présent, le rezonage à l'échelle du comté qui a eu lieu sur le site 1960et qui a entraîné le rezonage d'une partie de la propriété en vue d'une utilisation plus intensive non demandée par le propriétaire, n'a pas affecté le maintien de la qualification de la propriété dans le cadre de l'ordonnance sur l'utilisation des terres.
La section 58.1-3241(A), cependant, prévoit :
- La séparation ou la scission de lots, de morceaux ou de parcelles de terrain d'un bien immobilier évalué, évalué et imposé en vertu d'une ordonnance adoptée conformément au présent article, que ce soit par cession ou par une autre action du propriétaire dudit bien immobilier, soumet le bien immobilier ainsi séparé à l'obligation de payer les taxes d'arrondissement qui lui sont applicables . . . .
En vertu de cette disposition, c'est l'action du propriétaire qui vend le bien qui déclenche l'assujettissement à l'impôt sur le revenu. Ainsi, bien que le fait que le propriétaire n'ait pas demandé le changement de zonage soit un élément à prendre en considération pour déterminer si le bien continue à être éligible à l'évaluation de l'utilisation du sol, ce fait est sans importance pour les biens qui ne sont pas éligibles à une telle évaluation.
"[Les impôts rétroactifs sont considérés comme des impôts fonciers différés.7 En conséquence, le § 58.1-3237 prévoit que cet "impôt différé pour chaque année [applicable] est égal à la différence entre l'impôt prélevé et l'impôt qui aurait été prélevé sur la base de l'évaluation de la juste valeur marchande du bien immobilier pour cette année-là".8 Par conséquent, les impôts rétroactifs sont égaux à la différence entre l'impôt prélevé en vertu des lois sur l'évaluation de l'utilisation des terres et l'impôt qui aurait été prélevé en fonction de la juste valeur marchande évaluée de la propriété si elle n'avait pas fait l'objet d'une évaluation spéciale.9
Par conséquent, lorsqu'un bien qui était éligible à l'évaluation et à l'imposition de la valeur de l'utilisation du sol est rendu inéligible à l'évaluation et à l'imposition de l'utilisation du sol, ce bien doit être évalué à sa juste valeur marchande.10 La Cour suprême de Virginia a interprété "fair market value' de manière générale comme " `le prix qu'un bien rapportera lorsqu'il est mis en vente par quelqu'un qui désire, mais n'est pas obligé, de le vendre, et qu'il est acheté par quelqu'un qui n'est pas obligé de l'avoir'. '11 Pour déterminer la juste valeur marchande, ", il faut tenir compte de toutes les possibilités du bien et de toutes les utilisations auxquelles il peut être appliqué ou pour lesquelles il est adapté.12 l'évaluation étant basée sur l'utilisation la plus élevée et la meilleure possible du bien.13
En fin de compte, la juste valeur marchande est une question de fait qui doit être déterminée par le commissaire du revenu sur la base d'un examen des facteurs affectant la valeur du bien.14 Je suis toutefois d'avis que, compte tenu des faits présentés, la décision prise par le comté de Prince George semble être conforme aux lois régissant les taxes de rappel.
1 Voir 1984 Va. Actes ch. 675, à l'adresse 1178, 1373 (citant le § 58.1-3229, non repris dans le Virginia Code) ; 1997 Op. Va. Att'y Gen. 195, 195.
2 1997 Op. VA. Att'y Gen. 193, 194.
3 Id.
4 Voir § 58.1-3237(A), (D), (E) ; 1997 Op. Va. Att'y Gen., supra note 2, à l'adresse 194.
5 1983-1984 Op. VA. Att'y Gen. 369, 370.
6 Id. à 370 n.1 (citant 1975-1976 Op. Va. Att'y Gen. 357).
7 Section 58.1-3243; voir aussi 1982-
1983 Op. VA. Att'y Gen. 541, 544.
8 Section 58.1-3237(B), (C).
9 Voir id. ; 1997 Op. Va. Att'y Gen., supra note 2, at 194 n.2.
10 1987-1988 Op. VA. Att'y Gen. 540, 541.
11 Woman's Club c. Ville de Richmond, 199 Va. 734, 737, 101 S.E.2d 571, 574 (1958) (citation omise) ; voir également 1997 Op. Va. Att'y Gen. 196, 197.
12 Woman's Club, 199 Va. at 738, 101 S.E.2d at 574; voir aussi 1997 Op. Va. Att'y Gen., supra, à l'adresse 197.
13 Voir County Bd. of Arlington v. Commonwealth, 240 Va. 108, 393 S.E.2d 194 (1990) ; Waynesboro v. Keiser, 213 Va. 229 23233 191 2 196 19899 1972(bien que deux parcelles adjacentes soient utilisées à des fins résidentielles, le fait qu'une parcelle soit zonée pour un usage industriel affecte matériellement sa valeur marchande) ; 1997 Op. Va. Procureur général, supra.
14 Op. Va. Att'y Gen. : 1997, supra note 11, at 197; 1987-1988 at 534, 536.
Avis du procureur général