Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Statut des biens immobiliers exonérés d'impôt loués à des fins lucratives
Sujet
Exemptions,
Pouvoir local d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
12-31-1987
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1987 à 601]
DEMANDE PAR : Honorable William N. Bracey Commissaire aux recettes du comté de Mecklenburg P.O. Box 360 Boydton, Virginia 23917
AVIS DE : Mary Sue Terry, procureur général
OPINION :
Vous posez deux questions concernant l'exonération fiscale de certains biens dans votre département. Vous demandez tout d'abord si un bien immobilier appartenant à un propriétaire perd son statut d'exonération fiscale en vertu du § 58.1-3603 lorsqu'il devient une source de revenus ou de profits. Si le bien reste exonéré, vous vous demandez ensuite si le droit de bail peut être imposable pour le locataire en vertu du § 58.1-3203.
I. Les faits
La clinique médicale de Chase City, Inc. (la clinique "" ) a été créée en 1975 afin de recruter des médecins pour exercer dans le comté de Mecklenburg et a bénéficié d'une exonération de l'impôt foncier par désignation de l'assemblée générale 1987, conformément à l'article 58.1-3650.266. Voir Ch. 275, 1987 Va. Actes 356. La clinique avait auparavant acheté un terrain et construit un bâtiment qu'elle a loué à titre onéreux au Chase City Medical Group, un groupe de trois médecins qui y exercent leur profession à titre privé.
II. Statuts applicables
L'article 58.1-3650, qui prévoit une exonération fiscale par désignation législative, stipule ce qui suit :
A. Les biens immobiliers et personnels d'une organisation désignée par une section de cet article et utilisés par cette organisation exclusivement à des fins religieuses, caritatives, patriotiques, historiques, bienveillantes, culturelles ou de parcs et terrains de jeux publics, comme indiqué dans l'article X, § 6(a)(6) de la Constitution de Virginia, l'objectif particulier pour lequel cette organisation est classée étant spécifiquement indiqué dans chaque section, sont exonérés d'impôts tant que cette organisation est exploitée sans but lucratif et que les biens ainsi exonérés sont utilisés conformément à l'objectif pour lequel l'organisation a été classée.
B. Les exonérations de l'impôt sur les biens en vertu du présent article sont interprétées de manière stricte conformément aux dispositions de l'article X, § 6(f) de la Constitution de Virginia. (souligné par l'auteur).
La désignation de la clinique en tant qu'organisation caritative est soumise à la restriction que les biens doivent être utilisés "exclusivement à des fins caritatives, sur une base non lucrative." Voir § 58.1-3650.266.
L'article 58.1-3603(A) stipule que les exemptions ne sont pas applicables lorsqu'un bâtiment est une source de revenus ou de profits. Il stipule en outre, dans sa partie pertinente, que :
lorsqu'un bâtiment ou un terrain, ou une partie de celui-ci, exonéré d'impôt en vertu du présent chapitre et n'appartenant pas au Commonwealth est loué ou constitue une autre source de revenu ou de profit, tous ces bâtiments et terrains sont soumis à l'impôt comme les autres terrains et bâtiments du même comté, de la même ville ou de la même cité.
La section 58.1-3203 prévoit l'imposition de certains droits de bail. Le premier paragraphe du § 58.1-3203 prévoit :
Tous les droits de bail sur des biens immobiliers qui sont exonérés de l'imposition du propriétaire sont imposés au locataire pour l'impôt local. Si la durée restante du bail est de cinquante ans ou plus, ou si le bail permet au preneur d'acquérir le bien immobilier pour une somme symbolique à l'expiration de la durée du bail, ce droit de bail est évalué comme si le preneur était le propriétaire. Dans le cas contraire, cette cotisation est réduite de deux pour cent pour chaque année au cours de laquelle la durée restante est inférieure à cinquante ans ; toutefois, cette cotisation ne peut être réduite de plus de quatre-vingt-cinq pour cent. Si le preneur dispose d'un droit de renouvellement sans l'accord du bailleur, la durée du bail est égale à la somme de la durée du bail initial et de toutes les périodes de renouvellement.
III. Applicabilité de l'article 58.1-3603 Est une détermination factuelle
Une exonération fiscale accordée par désignation de l'Assemblée générale en vertu du § 58.1-3650 est limitée par le § 58.1-3603. Cette dernière loi s'applique si le bien exonéré est loué ou devient une source de revenus ou de profits. Les avis antérieurs de l'Office concluent qu'un bâtiment ne devient une source de revenus ou de profits que si le propriétaire tire un bénéfice net substantiel d'une location ou d'une utilisation après avoir déduit du revenu brut toutes les dépenses appropriées. Voir Att'y Gen. Ann. Représentants : 1975-1976 à 339, 340; 1973-1974 à 399. Voir aussi Norfolk c. Nansemond Supervisors, 168 VA. 606, 192 S.E. 588 (1937).
La location d'un bien immobilier ne soumet pas automatiquement le propriétaire exonéré d'impôt à l'impôt. Le bien loué n'est imposable pour le propriétaire que si la location donne lieu à un bénéfice net substantiel, ce qui est une question de fait à résoudre par le commissioner of the revenue. Voir 1975-1976 Att'y Gen. Ann. Rep. 339, 340.
IV. Intérêts locatifs imposables au locataire si le propriétaire du bien est exonéré d'impôt
Si le commissaire au revenu détermine que le propriétaire du bien est exonéré d'impôt, le droit de bail est imposable.1 au locataire conformément à l'article 58.1-3203. Voir 1975-1976 Att'y Gen. Ann. Rep. 339, 340. Les conditions du bail spécifique détermineront si la totalité ou seulement une partie de la valeur imposable sera imposée au locataire.
V. Le propriétaire est responsable de l'impôt foncier si un bénéfice net substantiel est tiré du bail ; dans le cas contraire, le locataire est responsable de l'impôt sur les intérêts locatifs.
Sur la base de ce qui précède, je suis d'avis qu'un bien immobilier peut perdre son statut d'exonération fiscale pour le propriétaire si un bénéfice net substantiel est tiré d'un bail sur le bien. Il s'agit d'une détermination factuelle qui doit être faite par le commissaire aux recettes au cas par cas. Si le commissaire détermine qu'il y a un bénéfice net substantiel, le propriétaire est redevable de l'impôt foncier local. S'il détermine que les revenus ou les profits n'ont pas donné lieu à un bénéfice net substantiel et que le propriétaire du bien continue donc d'être exonéré d'impôt, le locataire est alors redevable de l'impôt local sur tout ou partie du droit de bail, en fonction des conditions du bail.
Avis du procureur général