Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Acte de renonciation
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
12-30-1986
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1986 à 324]
DEMANDE PAR : Honorable Shelby J. Marshall Greffier, Circuit Court du comté d'Albemarle
AVIS DE : Mary Sue Terry, procureur général
OPINION :
Vous demandez si un certain acte de renonciation proposé à l'enregistrement est soumis à (1) l'impôt du preneur imposé par l'article 58.1-801 du code de Virginia et (2) l'impôt du constituant imposé par l'article 58.1-802. Par cet acte, la Farmers Home Administration ("FHA") transmet à des acheteurs privés, lors d'une vente aux enchères publiques, des biens immobiliers sur lesquels le gouvernement avait précédemment effectué une saisie. L'acte stipule que
[Les États-Unis d'Amérique, agissant par l'intermédiaire de l'administrateur de la [FHA], Département de l'agriculture des États-Unis, CONVOQUENT et QUITCLAIMENT à [mari et femme], locataires à part entière, le concessionnaire, pour la somme de DIX DOLLARS ( 10.00) et d'autres considérations de valeur, tous les intérêts dans les biens immobiliers décrits ci-dessous. . . .
I. Aucune exception à la taxe sur les subventions imposée par le § 58.1-801 Appliquer
La taxe du concessionnaire est imposée par le § 58.1-801, qui stipule que "[o]n every deed admitted to record, except a deed exempt from taxation by law, there is hereby levied a state recordation tax." (C'est nous qui soulignons.) Le fait que l'acte présenté soit un acte de renonciation n'a aucune incidence sur son statut fiscal. Un acte de renonciation est soumis à l'impôt, à moins qu'une exemption spécifique ne s'applique. Voir Virginia Recordation Tax Regulation § 630-14-801(A)(11) (1985). Les exonérations de l'impôt du concessionnaire se trouvent au § 58.1-811(A). Aucune des treize exonérations énumérées ne s'applique aux faits de cette affaire et je n'ai connaissance d'aucune autre exonération permettant aux bénéficiaires en question d'échapper à l'impôt.
II. L'impôt du cédant n'est pas calculé sur l'une des trois bases d'imposition interdites
L'impôt du constituant est imposé par le § 58.1-802, qui stipule, dans sa partie pertinente :
[Une taxe est imposée sur chaque acte, instrument ou écrit par lequel des terres, des tènements ou d'autres biens immobiliers vendus sont concédés, cédés, transférés ou autrement transmis à l'acheteur ou lui sont dévolus. . . . Le taux de l'impôt, lorsque la contrepartie ou la valeur des intérêts excède 100$, est de . . . .
La taxe du concédant ne peut être imposée, pour des raisons constitutionnelles, sur les transferts provenant des États-Unis ou de leurs agences, à moins que la loi créant l'agence concernée, ou une autre loi fédérale, ne consente expressément à son imposition. Voir Federal Land Bank c. Hubard, 163 Va. 860, 178 S.E. 16 (1935) ; Rapports du procureur général : 1980-1981 at 292; 1969-1970 at 286; 1967-1968 at 282; 1959-1960 at 362; Virginia Recordation Tax Regulation § 630-14-802(E)(7) (1985).
En adoptant 42 U.S.C. § 1490h, le Congrès a donné son accord à l'imposition de certains biens détenus par la FHA.1 La loi prévoit un consentement général pour permettre l'imposition au niveau de l'État et au niveau local des biens détenus par la FHA. La loi limite toutefois ce consentement en interdisant l'imposition d'un instrument si l'impôt est fondé sur l'une des trois bases énumérées. En règle générale, une taxe est interdite si elle est basée sur (1) la valeur de tout billet ou hypothèque détenu ou transféré au secrétaire à l'agriculture ; (2) tout billet ou instrument de privilège administré par la FHA qui est fait, cédé ou détenu par une personne autrement redevable de la taxe ; ou (3) la valeur de tout bien transféré ou cédé au secrétaire à l'agriculture.
L'impôt du constituant prévu aux § 58.1-802 n'est calculé sur aucune de ces trois bases interdites. La valeur sur laquelle la taxe est calculée est plutôt le montant de la contrepartie donnée, à l'exclusion de la valeur de tout privilège ou charge subsistant sur le bien au moment de la vente. Voir § 58.1-802(A). En outre, le troisième motif d'interdiction de l'impôt est inapplicable pour la raison supplémentaire que le bien n'est pas transmis ou transféré au secrétaire à l'agriculture.
III. Conclusion : L'impôt du concessionnaire et du concédant doit être imposé
Sur la base de ce qui précède, je suis d'avis que l'acte de renonciation proposé à l'enregistrement est soumis à la fois à l'impôt du preneur imposé par le § 58.1-801 et à l'impôt du constituant imposé par le § 58.1-802.
1 La section 1490h est libellée comme suit : "Tous les biens soumis à un privilège détenu par les États-Unis ou dont le titre est acquis ou détenu par le Secrétaire en vertu de ce titre, autres que les biens utilisés à des fins administratives, sont soumis à l'imposition par un État, un Commonwealth, un territoire, une possession, un district et des subdivisions politiques locales de la même manière et dans la même mesure que les autres biens sont imposés : à condition qu'aucune taxe ne soit imposée ou perçue sur ou à l'égard d'un instrument si la taxe est basée sur --
(1) la valeur de tous les billets, hypothèques ou autres instruments de privilège détenus par le secrétaire ou transférés à celui-ci ;
(2) tout billet ou instrument de privilège administré en vertu du présent titre qui est fait, cédé ou détenu par une personne autrement redevable de cet impôt ; ou
(3) la valeur de tout bien transmis ou transféré au secrétaire, qu'il s'agisse d'une taxe sur l'instrument, le privilège de transmission ou de transfert, ou l'enregistrement de celui-ci ; le défaut de paiement ou de perception d'une telle taxe ne constitue pas non plus un motif de refus d'enregistrement ou de dépôt de ces instruments, ni un motif de défaut de notification, et n'empêche pas l'application de ses dispositions devant un tribunal de l'État ou un tribunal fédéral." (souligné dans l'original).
Avis du procureur général