Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Biens exclus de l'utilisation des terres
Sujet
Base d'imposition,
Pouvoir local d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
12-22-1987
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1987 à 540]
DEMANDE PAR : Honorable V. Earl Dickinson Membre, Chambre des délégués Rt. 4, Box 560 Mineral, Virginia 23117
AVIS DE : Mary Sue Terry, procureur général
OPINION :
Vous posez trois questions concernant l'évaluation et l'imposition spéciales des biens immobiliers agricoles, horticoles, forestiers ou des espaces ouverts prévues par l'art. X, § 2 de la Constitution de Virginia (1971) et Secs. 58.1-3229 à 58.1-3244 du code de Virginia. Plus précisément, vous demandez si (1) § 58.1-3237.1 permet de manière inconstitutionnelle à une localité qui a adopté une ordonnance sur l'utilisation des sols d'exclure de ce traitement fiscal les biens situés dans certains districts de zonage ; (2) les propriétaires ainsi exclus devraient être indemnisés par la localité pour la différence entre les impôts fonciers payés à la valeur marchande et aux valeurs d'utilisation des sols tant que ces biens restent dans une utilisation des sols par ailleurs admissible ; et (3) les autres dispositions du § 58.1-3237.1 sont constitutionnelles.
I. Droit applicable
L'article X, § 2, autorise l'Assemblée générale à promulguer des lois générales permettant aux collectivités locales d'ordonner un report ou un allègement de l'impôt sur les terres agricoles, horticoles, forestières ou les espaces ouverts. Cette exception à la disposition générale selon laquelle les biens immobiliers doivent être imposés à leur juste valeur marchande prévoit également que "(i)dans le cas où l'Assemblée générale définit et classe les biens immobiliers à ces fins, elle doit prescrire les limites, les conditions et l'étendue de ce report ou de cet allègement." Id. (accentuation ajoutée).
Section 58.1-3237.11 prescrit les limites, les conditions et l'étendue du report ou de l'allègement de l'impôt, conformément à l'art. X, § 2. Elle autorise tout comté qui n'est pas organisé selon les formes de gouvernement local des Chs. 13, 14 ou 15 de Tit. 15.12 et qui est contigu à un comté doté d'une forme de gouvernement exécutif urbain d'ajouter à son ordonnance sur l'utilisation des terres des dispositions visant à exclure de l'évaluation de l'utilisation des terres : (1) les terres situées dans des districts de zonage industriel ou commercial, ou (2) les terres inscrites dans le cadre d'une ordonnance sur l'utilisation des terres lorsque le zonage de la parcelle est modifié à la demande du propriétaire ou de son agent pour permettre une utilisation non agricole plus intensive. Les biens relevant de la deuxième exclusion sont soumis à des taxes de retour au moment de la modification du zonage. La deuxième exclusion ne s'applique pas aux biens zonés à des fins agricoles lorsque le changement de zonage en vue d'une utilisation plus intensive est complémentaire de l'utilisation agricole, que l'utilisation agricole se poursuit et qu'il n'y a pas de changement de propriétaire après la demande de changement de zonage.
II. Section 58.1-3237.1 Conformément à l'autorité de l'Assemblée générale conférée par l'art. X, § 2
Conformément à l'art. X, § 2, l'Assemblée générale a défini et classé les biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, à la forêt ou aux espaces ouverts et a autorisé tout comté, toute ville ou toute commune ayant adopté un plan d'occupation des sols à adopter une ordonnance visant à taxer ces terrains à leur valeur d'usage. Voir §§ 58.1-3229 à 58.1-3244. L'article X, § 2 stipule que l'Assemblée générale doit ensuite prescrire les limites, les conditions et l'étendue du report ou de l'allègement de l'imposition sur la base de ces classifications de l'utilisation des terres. Le § 58.1-3237.1 est conforme à ce mandat constitutionnel parce qu'il traite des limites, des conditions et de l'étendue de l'évaluation et de la taxation de l'utilisation des sols.
III. Section 58.1-3237.1 Constitutionnel ; il n'existe aucune autorité ou base pour le paiement aux propriétaires exclus de l'évaluation de l'utilisation des sols.
Sur la base de ce qui précède, je suis d'avis que le § 58.1-3237.1 L'exclusion de l'évaluation et de l'imposition de l'utilisation des sols pour les biens situés dans certains districts de zonage est constitutionnellement admissible parce qu'elle relève du devoir de l'Assemblée générale de prescrire les limites, les conditions et l'étendue du report ou de l'allègement de l'imposition des biens immobiliers en fonction de l'utilisation des sols, comme le prévoit l'article 2, paragraphe 1, de la Constitution. X, § 2. Pour la même raison, je suis d'avis que les dispositions supplémentaires du § 58.1-3237.1 sont constitutionnelles.
Les biens qui ne sont pas éligibles à l'évaluation et à l'imposition de l'utilisation des sols en vertu des dispositions du § 58.1-3237.1 doivent être évalués à leur juste valeur marchande. Voir l'art. X, § 2. Je suis donc d'avis qu'il n'y a pas lieu d'indemniser les propriétaires de ces biens pour la différence entre les taxes foncières payées à la valeur du marché et les taxes payées à la valeur de l'utilisation du sol. Un tel paiement rendrait effectivement non uniformes les impôts "sur la même catégorie de sujets [3 ] dans les limites territoriales de l'autorité qui perçoit l'impôt" en violation de l'art. X, § 1.
1 Chapitre 628, 1987 Va. Actes 1047.
2 Respectivement, ces formes de gouvernement local sont : la forme exécutive du comté et la forme du gestionnaire du comté ; le plan du gestionnaire du comté et la forme du conseil du comté ; et la forme exécutive du comté urbain.
3 La catégorie de sujets dans ce cas est l'ensemble des biens immobiliers qui ne sont pas inscrits au programme de taxation de l'utilisation des terres.
Avis du procureur général