Type d'impôt
Impôts locaux
Pouvoirs d'imposition des localités
Description
Programme d'aménagement du territoire,
Sujet
Agricole,
Évaluation,
Pouvoir local d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux
Date d'émission
03-08-2013
8 mars 2013
L'honorable Priscilla J. Davenport
Comté de Middlesex
Commissaire aux recettes
Boîte postale 148
Saluda, Virginia 23149
Chère Madame Davenport :
Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément à la directive sur la protection de l'environnement. Code de la Virginie.
Enjeu [Prés~éñté~]D
Vous demandez si une parcelle de propriété immobilière composée de 8.6 acres de bois et 3.2 acres de marais, en plus d'un acre utilisé pour un site d'habitation, est admissible au programme d'utilisation des terres de votre comté, qui met en œuvre la taxation et l'évaluation de l'utilisation autorisées par le § 58.1-3230.
Réponse
Je suis d'avis que, si un commissaire du revenu détermine qu'une parcelle de terrain répond aux critères énoncés au § 58.1-3230, mais ne répond pas aux exigences en matière de superficie du § 58.1-3233(2), cette parcelle peut ne pas être éligible à la taxation de l'utilisation et à l'évaluation.
Contexte
Vous présentez un scénario dans lequel un contribuable possède 12.80 acres de biens immobiliers dans le comté de Middlesex. Vous indiquez que le terrain comprend un acre dédié à un site d'habitation comprenant une maison, 8.6 acres de bois, et 3.2 acres de marais/marécages. Néanmoins, vous indiquez que le contribuable prétend que le terrain est divisé comme suit : 3.1 acres est un marais de marée, 1.6 acres constituent une zone tampon riveraine végétalisée, 1.15 acres est un marécage, 0.82 acres de RPA, et le reste 6.10 acres de bois. Vous savez que le contribuable a demandé à bénéficier du programme d'aménagement du territoire de votre comté.
Droit applicable et discussion
Conformément à l'article 58.1-3231 de la loi sur la protection de l'environnement. Code de Virginia, Toute localité qui a adopté un plan d'occupation des sols ( ") peut adopter une ordonnance prévoyant l'évaluation de la valeur d'usage et l'imposition des biens immobiliers classés au § 58.1-3230.". La section 58.1-3230 établit et définit les classifications spéciales pour lesquelles les évaluations de l'utilisation des terres sont autorisées : les biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, à la forêt ou aux espaces ouverts peuvent faire l'objet d'une telle évaluation.
En plus de répondre aux critères énoncés dans les classifications prévues au § 58.1-3230, le code exige que les terrains consacrés à une utilisation admissible répondent à certaines exigences en matière de superficie. "En règle générale, les terres consacrées à l'agriculture ou à l'horticulture doivent avoir une superficie minimale de cinq acres ; les forêts doivent avoir une superficie minimale de vingt acres ; et les espaces ouverts doivent avoir une superficie minimale de cinq acres ou une superficie minimale plus importante prescrite par la localité (" ). 2 Comme l'a indiqué un précédent avis du Bureau, "[p]our bénéficier de l'évaluation spéciale, le terrain doit être consacré à l'agriculture, à l'horticulture, à la sylviculture ou à l'aménagement d'espaces ouverts, et doit satisfaire à l'exigence de superficie minimale ."3
La section 58.1-3233 ordonne et autorise les commissaires aux recettes à déterminer si une parcelle particulière répond à la définition d'une classification admissible.4 Pour l'aider dans cette tâche, le commissaire est autorisé à demander l'avis du directeur du département de la conservation et des loisirs, du forestier de l'État ou du commissaire à l'agriculture et aux services aux consommateurs, selon le cas.5 Une fois que le commissaire a classé la propriété, il doit en outre déterminer si la superficie minimale requise est respectée.6
La question de savoir si une parcelle donnée remplit les conditions requises pour bénéficier d'une évaluation spéciale est une décision factuelle qui doit être prise par le fonctionnaire chargé de l'évaluation au niveau local. Ainsi, si un commissaire du revenu détermine que le terrain est consacré à une utilisation admissible et qu'il satisfait à l'exigence de superficie applicable, je suis d'avis que cette parcelle peut être éligible à une évaluation spéciale, mais que si le commissaire conclut que le terrain ne satisfait pas à l'un ou l'autre critère, ce terrain ne peut pas faire l'objet d'une évaluation spéciale en vertu du § 58.1-3231.7
Conclusion
En conséquence, je suis d'avis que, si un commissaire du revenu détermine qu'une parcelle de terrain répond aux critères énoncés au § 58.1-3230, mais ne répond pas aux exigences en matière de superficie du § 58.1-3233(2), cette parcelle peut ne pas être éligible à la taxation de l'utilisation et à l'évaluation.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,
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- Kenneth T. Cuccinelli, II
Procureur général
- Kenneth T. Cuccinelli, II
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1[.VÁ. CÓ~DÉ ÁÑ~Ñ. § 58.1-3230 (Súp~p. 2012).]
2 Section 58.1-3233(2) (Supp. 2012). Vous n'indiquez pas que le comté de Middlesex a adopté une ordonnance établissant une superficie minimale pour les espaces ouverts supérieure à l'exigence de 5-acre prévue au § 58.1-3233(2).
3 2009 Op. Va. Att'y Gen. 168, 169 (accentuation ajoutée). Le présent avis conclut en outre que pour les propriétés à usage mixte, chaque usage admissible doit satisfaire séparément à l'exigence de superficie. Id.
4 Section 58.1-3233(1).
5 Id.
6 Section 58.1-3233(2).
7 Je constate que votre demande semble concerner les classifications des forêts et des espaces ouverts. Dans les faits que vous présentez, il est évident que, sur la base de l'exigence minimale de 20acres pour les terres forestières, le contribuable n'est pas éligible à l'évaluation spéciale pour ces raisons. En outre, bien que "les biens immobiliers consacrés aux espaces ouverts" puissent inclure certaines zones humides et zones tampons riveraines, § 58.1-3230, la question de savoir si les terres de votre scénario constituent de tels biens immobiliers et si elles satisfont aux critères d'admissibilité applicables à ces biens immobiliers doit être examinée. superficie minimale sont des déterminations factuelles qu'il vous appartient de faire et qui dépassent le cadre du présent avis. Voir, par exemple [2009 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~. 168, 169; 2008 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~. 141, 143 áñd ñ~.14.]
Avis du procureur général