12-003 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Impôts locaux

Pouvoirs d'imposition des localités

Description

Licence requise par le Virginia Real Estate Board

Sujet

Exemptions,

Transactions taxables

Date d'émission

01-17-2013

17 janvier 2013

L'honorable Randy C. Krantz
Procureur du Commonwealth, comté de Bedford
Boîte postale 1071
Bedford, Virginia 24523

Cher Monsieur Krantz :

Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.

Problème présenté

Vous demandez si le propriétaire d'une société qui gère des locations de courte durée à des fins d'occupation temporaire
L'agent immobilier qui gère des locations de moins de trente jours dans un immeuble en copropriété est tenu d'obtenir une licence d'agent immobilier avant de gérer les locations des unités de la copropriété.

Réponse

Je suis d'avis qu'une société de gestion qui gère des locations transitoires à court terme de moins de trente jours pour une partie des unités de copropriété d'un condominium doit être agréée par le Virginia Real Estate Board et doit employer un courtier immobilier agréé avant de louer ou de proposer de louer ces unités de copropriété au nom des propriétaires de ces unités.

Contexte

Vous décrivez une copropriété dont les unités sont détenues individuellement, souvent par des propriétaires absents à des fins de location et d'investissement, et louées à des hôtes sur une base à court terme de moins de trente jours par hôte. Vous constatez qu'une société de gestion a conclu un accord distinct de gestion de l'occupation temporaire avec chaque propriétaire d'unité de copropriété souhaitant bénéficier de ses services pour solliciter et réserver des occupations à court terme, maintenir un système de réservation et accepter les paiements d'occupation pour le compte du propriétaire de l'unité. La société de gestion fournit ses services à partir du hall d'entrée du condominium, qui est lui-même une unité du condominium, et la société de gestion loue le hall d'entrée au propriétaire de l'unité du hall d'entrée. L'entreprise ne loue par ailleurs aucune des unités à leurs propriétaires. Vous signalez que la société de gestion a obtenu une licence du ministère de la santé de Virginie pour exploiter un hôtel dans les locaux. Vous indiquez que le comté de Bedford considère la copropriété comme un hôtel et exige de la société de gestion qu'elle perçoive des taxes sur l'occupation temporaire pour chaque location de courte durée.

Droit applicable et discussion

En vertu de la loi de Virginie, un courtier immobilier est "toute personne ou entité commerciale ... . qui, contre rémunération ou contrepartie (i) vend ou offre à la vente . . . ou (ii) loue ou offre de louer, ou loue ou offre de louer, tout bien immobilier ou les améliorations qui y sont apportées pour d'autres personnes."^I Notamment, le Code de Virginie ne crée pas de distinction entre "la location" en général et "la location à court terme" ou "la location transitoire" aux fins de l'obtention d'une licence d'agent immobilier. En outre, "[o]ne act for compensation or valuable consideration of .... la location ou l'offre de location de biens immobiliers, à l'exception de ce qui est spécifiquement prévu au § 54.1-2103, constitue la personne ... . un courtier ou un vendeur en immobilier."² "[Protéger le public contre les fraudes, les fausses déclarations et les impositions de personnes malhonnêtes et incompétentes,"³ aucune personne physique ou morale ne peut fournir de tels services sans être titulaire de la licence requise par le Virginia Real Estate Board.⁴

Il existe plusieurs exemptions à l'obligation d'obtenir une licence⁵ En ce qui concerne votre question, un hôtel peut se prévaloir de l'exemption prévue pour les "qui, en tant que propriétaire ou bailleur, fournissent des services de courtage pour les biens qu'ils possèdent ou louent, lorsque ces services sont fournis dans le cadre de la gestion des biens et des investissements qui y sont effectués."⁶ Les hôtels du Commonwealth sont titulaires d'une licence distincte délivrée par le Conseil de santé de l'État,⁷ qui définit comme hôtel "" les établissements qui offrent un hébergement transitoire composé de deux unités d'hébergement ou plus.⁸ Il est important de noter que, comme la licence hôtelière doit être délivrée au propriétaire ou au locataire de l'hôtel, seul le propriétaire commun ou le locataire commun de plusieurs unités d'hébergement peut obtenir une licence d'exploitation d'un hôtel.⁹ Ainsi, le propriétaire d'un hôtel et ses employés sont généralement dispensés d'obtenir une licence d'agent immobilier pour louer des unités d'hébergement dans l'hôtel.

En revanche, dans le scénario que vous décrivez, les unités de copropriété sont détenues individuellement et ne sont pas détenues ou louées collectivement par la société de gestion. Étant donné qu'aucune combinaison d'unités multiples n'aura de propriétaire commun, il ne sera pas possible d'obtenir une licence hôtelière. Sur la base des faits présentés, la société de gestion et ses employés ne peuvent prétendre à aucune des exemptions d'autorisation énumérées à l'article 54.1-2103. La société de gestion et ses employés, s'ils ne sont pas employés par les propriétaires de l'unité,¹⁰ ne sera donc pas exemptée des exigences du Virginia Real Estate Board en matière de licence,¹¹

Conclusion

En conséquence, je suis d'avis qu'une société de gestion qui gère des locations transitoires à court terme de moins de trente jours pour une partie des unités de copropriété d'un condominium doit être agréée par le Virginia Real Estate Board et doit employer un courtier immobilier agréé avant de louer ou de proposer de louer ces unités de copropriété pour le compte des propriétaires de ces unités.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

- - - - Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,

- - - - Kenneth T. Cuccinelli, II
        Procureur général

VA. CODE ANN. § 54.1-2100 (2009).
² Section 54.1-2107 (2009).
³ Voir Massie c. Dudley, 173 Va. 42 55 3 2 176 181 1939(rejet d'une demande de commission sur la vente d'un bien immobilier parce que le demandeur n'avait pas de licence de courtier immobilier au moment où il a aidé un propriétaire à négocier la vente de sa ferme au gouvernement des États-Unis).
⁴ Section 54.1-2106.1 (Supp. 2012). L'exercice délibéré de ces services sans licence appropriée constitue un délit de classe 1. Section 54.1-111(A) (2009).
⁵ Section 54.1-2013.
⁶ Voir § 54.1-2103(A)(1) (2009).
Voir § 35.1-18 (2011) ("Nul ne peut posséder, établir, diriger, entretenir, gérer ou exploiter un hôtel ... dans le Commonwealth si l'hôtel ... n'est pas titulaire d'une licence conformément aux dispositions du présent chapitre. La licence est au nom du propriétaire ou du locataire. Aucune licence délivrée en vertu des présentes ne peut être cédée ou transférée.")
Voir 12 VA. ADMIN. CODE § 5-431-10 ("Le terme "hôtel" désigne tout établissement offrant au public, contre rémunération, un hébergement transitoire ou des chambres à coucher, pour la nuit ou autrement, y compris, mais sans s'y limiter, les installations connues sous diverses nomenclatures ou désignations comme hôtels, motels, pavillons de voyage, maisons de tourisme ou auberges et autres installations similaires, quel que soit leur nom, qui se composent de deux unités d'hébergement ou plus.")
⁹ Voir § 35.1-18.
¹⁰. Je note que dans certaines circonstances, si la société de gestion acquiert la licence appropriée, ses employés peuvent être exemptés en vertu du § 54.1-213(C), à condition que ses exigences soient satisfaites.

¹¹Les avis antérieurs de l'Office ont conclu que l'obligation d'être titulaire d'une licence d'agent immobilier ou de vendeur de biens immobiliers s'applique dans divers contextes. Voir 1989 Op. Va. Att'y Gen. 287, 288 (le programme d'incitation à la recommandation d'un constructeur d'habitations donnant à l'acheteur un crédit monétaire pour le règlement ou un dîner ou un week-end de ski en échange de la recommandation par l'acheteur d'une autre personne d'acheter auprès du constructeur d'habitations constituerait une activité qui exigerait que la partie qui recommande soit titulaire d'une licence) ; 1973-74 Op. Va. Att'y Gen. 287, 288 (une entreprise "home-fording" servant de liaison entre un locataire ou un acheteur potentiel et le bailleur ou le vendeur d'une maison doit être titulaire d'une licence même si l'entreprise opère par l'intermédiaire de courtiers ou d'agents immobiliers). otses agents de vente).

Avis du procureur général