Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Exonération religieuse ou caritative ; imposition des biens immobiliers
Sujet
Exemptions,
Pouvoir local d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
11-07-1989
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1989 à 342]
DEMANDE PAR : Honorable David L. Berry Commissioner of the Revenue for Rockingham County Courthouse Harrisonburg, Virginia 22801
AVIS DE : Mary Sue Terry, procureur général
OPINION :
Vous posez plusieurs questions concernant l'exonération de la taxe foncière pour trois organisations qui se prévalent de l'exonération religieuse ou caritative.
I. Statuts applicables
La section 58.1-3617 établit l'exonération de l'impôt foncier pour les organisations religieuses ou caritatives, sous réserve de certaines restrictions d'utilisation :
Toute église, association religieuse ou confession religieuse fonctionnant exclusivement sans but lucratif à des fins caritatives, religieuses ou éducatives est considérée comme une organisation religieuse et caritative. Nonobstant le § 58.1-3609, seuls les biens de cette association ou dénomination utilisés exclusivement à des fins caritatives, religieuses ou éducatives sont exonérés d'impôt.
La section 58.1-3281 prévoit notamment que "[l]e commissaire [du revenu], avant d'établir son livre foncier, évalue la valeur de tout bâtiment et de toute enceinte qui n'ont pas été évalués précédemment et dont la valeur est égale ou supérieure à 100 $. La valeur est ajoutée à la valeur à laquelle le terrain a été précédemment grevé."
Les biens autrement exonérés sont imposables conformément au § 58.1-3603(A) lorsqu'un bâtiment ou un terrain exonéré, ou une partie de celui-ci, est loué ou constitue une source de revenus ou de profits. Si une partie seulement du bien est une source de revenus ou de profits et que le reste est utilisé par une organisation exonérée à des fins exonérées, seule la partie du bien qui est la source de revenus ou de profits est imposable.
L'article 58.1-3650(A) prévoit :
Les biens immobiliers et personnels d'une organisation désignée par une section du présent article [article 4, chapitre 36 du titre 58.1Les biens immobiliers et personnels d'une organisation désignée par une section de cet article [article 6, chapitre6 du titre ] et utilisés par cette organisation exclusivement à des fins religieuses, caritatives, patriotiques, historiques, bienveillantes, culturelles ou pour des parcs et terrains de jeux publics comme indiqué dans l'article X, § (a)( ) de la Constitution de Virginie, l'objectif particulier pour lequel cette organisation est classée étant spécifiquement indiqué dans chaque section, sont exonérés d'impôts tant que cette organisation est exploitée sans but lucratif et que les biens ainsi exonérés sont utilisés conformément à l'objectif pour lequel l'organisation a été classée.
II. Propriété de Massanetta Springs, Inc. Centre de conférence du Synode des Virginies (P.C.) U.S.A.)
A. Les faits
Massanetta Springs, Inc. Centre de conférence du Synode des Virginies (P.C.) U.S.A.) ("Massanetta Springs")1 possède plus de 100 acres de terrain dans le comté de Rockingham, sur des parties desquelles 60 cottages ont été construits. Vous indiquez que Massanetta Springs loue généralement un terrain non amélioré, et l'exemple de bail que vous fournissez permet au locataire de construire et d'entretenir un chalet et d'autres améliorations sur le terrain, en plus d'autoriser le locataire à vendre le chalet avec l'autorisation du bailleur. Certains des chalets sont construits et utilisés comme résidence à temps plein par le locataire. D'autres cottages sont utilisés comme biens de location. Plusieurs des chalets ont été construits par des églises qui les utilisent pour des activités liées à l'église, telles que des conférences bibliques d'été, des voyages de ski pour les jeunes et des week-ends de retraite.
Vous demandez si le terrain ou les cottages dans les faits que vous présentez sont imposables et, dans l'affirmative, si Massanetta Springs ou les preneurs à bail qui ont construit les cottages sont redevables de l'impôt.
B. Valeur des bâtiments et des améliorations construits par le preneur sur le terrain du bailleur évaluée au bailleur
Conformément au § 58.1-3015, les biens immobiliers sont imposés à leur propriétaire. Le § 58.1-3281 prévoit que la valeur des améliorations non évaluées antérieurement et dépassant les $ 100 est ajoutée et incluse dans la valeur du terrain évaluée antérieurement.2
Un avis antérieur de l'Office conclut que la valeur des bâtiments et des améliorations construits par un locataire sur le bien immobilier d'un bailleur doit être ajoutée à la valeur du terrain et attribuée au bailleur, en tant que propriétaire du terrain. Voir 1968-1969 Att'y Gen. Ann. Rep. 224. L'analyse de vos demandes d'exonération de l'impôt foncier part donc du principe que les chalets et le terrain sont évalués à Massanetta Springs en tant que propriétaire (bailleur) de la propriété.
C. Les biens utilisés exclusivement à des fins religieuses sont exonérés d'impôt ; les biens utilisés comme résidences permanentes, maisons de vacances ou biens locatifs ne sont pas exonérés.
L'exonération de l'impôt foncier en vertu du § 58.1-3617 exige que le bien soit utilisé exclusivement à des fins caritatives, religieuses ou éducatives. Dans les faits que vous présentez, deux catégories d'utilisation des biens doivent être examinées. Certains lots contiennent des chalets construits par des églises et utilisés pour des activités liées à l'église. D'autres lots contiennent des chalets construits par des particuliers pour servir de résidences permanentes ou de vacances, ainsi que de biens locatifs.
En ce qui concerne les chalets construits par les églises, l'utilisation de cette propriété pour des conférences bibliques, des voyages de ski pour les jeunes et des retraites de fin de semaine serait considérée comme une utilisation exonérée. Je suis donc d'avis que les dispositions du § 58.1-3617 s'appliquent pour exonérer ce bien de l'impôt.3 L'exonération fiscale en vertu du § 58.1-3617, est toutefois soumise aux limitations prévues au § 58.1-3603, examinées ci-dessous.
En ce qui concerne les terrains sur lesquels des chalets ont été construits et sont utilisés par des particuliers, il ne semble pas qu'ils soient utilisés à des fins religieuses ou caritatives. Je suis donc d'avis que ces biens sont imposables et que Massanetta Springs est redevable de l'impôt foncier sur la valeur des terrains et des bâtiments utilisés par les particuliers comme résidences permanentes, maisons de vacances et biens locatifs.4
D. Les biens de Massanetta Springs, par ailleurs exonérés, sont imposables s'ils génèrent des bénéfices nets substantiels.
L'exonération de l'impôt foncier accordée en vertu du § 58.1-3617 est limitée par le § 58.1-3603(A), qui prévoit que, si un terrain exonéré d'impôt ou une partie de celui-ci devient une source de revenus ou de profits pour son propriétaire, il perd son statut d'exonération d'impôt. La location par le propriétaire exonéré d'impôt ne soumet pas automatiquement à l'impôt le bien par ailleurs exonéré d'impôt. La Cour suprême de Virginie a interprété les termes "revenue" et "profit" comme signifiant "substantial net profit." Norfolk c. Nansemond Supervisors, [168 Vá. 606, 620, 192 S.É~. 588, 594 (1937);] Newport News c. Comté de Warwick, 159 Va. 571, 593-98, 166 S.E. 570, 578-79 (1933). Par conséquent, le bien ne perd son statut d'exonération fiscale que si le propriétaire tire un bénéfice net substantiel d'un bail après déduction de toutes les dépenses. Voir Att'y Gen. Ann. Rep. : 1987-1988 at 601; 1975-1976 at 339, 340; 1973-1974 at 399.
La question de savoir si un propriétaire a réalisé un bénéfice net substantiel est une question de fait qu'il appartient au commissaire du revenu de trancher. Voir 1987-1988 Att'y Gen. Ann. Rep., supra, à l'adresse 602-03. Si vous déterminez que Massanetta Springs tire un bénéfice net substantiel de ses baux sur des biens exonérés en vertu du § 58.1-3617, je suis d'avis que la valeur du terrain et des bâtiments serait imposable pour Massanetta Springs.
III. Propriété de Sunnyside Presbyterian Home and Retirement Village Ltd.
A. Les faits
La deuxième organisation concernée par votre demande est Sunnyside Presbyterian Home ("Sunnyside"), qui a récemment construit un complexe d'appartements pour retraités dans lequel elle vend le droit à l'occupation à vie des unités du complexe. Une troisième organisation, Retirement Village Ltd. (le "Village"), gère un "life lease" village dans lequel il loue des maisons à occuper, ou permet à des particuliers de construire des maisons sur le terrain du village. Vous déclarez que Sunnyside et le Village sont tous deux exonérés de l'impôt sur le revenu conformément à l'article 501(c)(3) de l'Internal Revenue Code (West Supp. 1989).
Vous demandez si Sunnyside est exonéré de l'impôt foncier sur le complexe d'appartements et si le village est également exonéré de cet impôt sur les maisons à bail viager "" .
B. Les biens appartenant à une organisation exonérée de l'impôt fédéral sur le revenu sont soumis à l'impôt sur les biens immobiliers, à moins qu'une exonération autorisée par la constitution ou la loi de Virginie ne s'applique.
L'exonération d'une organisation de l'impôt fédéral sur le revenu en vertu de l'Internal Revenue Code § 501(c)(3) n'a aucune incidence sur l'exonération des biens de l'organisation de l'impôt foncier local. Les biens appartenant à une organisation exonérée de l'impôt fédéral sur le revenu sont soumis à l'impôt local sur les biens immobiliers, à moins qu'une exonération constitutionnelle ou statutaire ne s'applique en Virginie. Manassas Lodge c. Prince William[, 218 Vá. 220, 237 S.É~.2d 102 (1977); 1981-1982 Átt~'ý Gé~ñ. Áññ~. Rép. 373.]
C. Aucune autorité constitutionnelle ou statutaire n'existe pour exempter Sunnyside ou la propriété du village ; les organisations peuvent demander à être désignées conformément au § 58.1-3650
J'ai revu la Constitution et les Code de Virginie pour déterminer si le complexe d'appartements appartenant à Sunnyside et les maisons à bail viager "" appartenant au village sont exonérés de l'impôt foncier local. Je ne trouve aucune autorité constitutionnelle ou statutaire existante en vertu de laquelle Sunnyside ou le Village pourrait prétendre à une exonération fiscale. Bien entendu, l'une ou l'autre organisation peut obtenir une exemption par désignation spécifique de l'Assemblée générale conformément à l'article 58.1-3650.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
1 Je suppose, aux fins du présent avis, que vous avez déterminé que Massanetta Springs peut être considérée comme une organisation religieuse en vertu du § 58.1-3617.
2 Voir également § 58.1-3280 (le terrain doit être évalué avec ses améliorations). Dans certaines circonstances, les terrains et les améliorations possédés séparément peuvent faire l'objet d'une évaluation distincte. Voir § 58.1-3282 (les terrains appartenant à une société de service public ou à une subdivision politique du Commonwealth et les améliorations qui y sont apportées et qui appartiennent à une autre personne peuvent être évalués séparément).
3 La section 58.1-3203 prévoit que, si le bailleur est exonéré d'impôt, le droit de bail est imposable pour le preneur. Dans ce cas, cependant, l'intérêt de l'église locataire est exonéré de l'impôt en vertu du § 58.1-3617 en raison de son utilisation exclusive à des fins religieuses.
4 Bien que la localité considère Massanetta Springs comme la partie responsable en dernier ressort du paiement de la taxe, le locataire peut avoir l'obligation contractuelle, en vertu du bail, de payer la taxe.
Avis du procureur général