11-073 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe d'enregistrement

Description

Calcul de la taxe d'enregistrement

Sujet

Propriété soumise à l'impôt,

Transactions taxables

Date d'émission

05-27-2011

Mai 27, 20 11

L'honorable Yvonne G. Smith
Greffier du tribunal de circuit du comté de Henrico
Boîte postale 90775
Henrico, Virginie 23273-0775

Chère Madame Smith :

Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.

Problème présenté

Vous vous interrogez, à la lumière d'un conflit apparent entre la Code de Virginie et le code administratif de Virginia, comment calculer la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie lorsque le montant garanti par l'acte est supérieur à la juste valeur marchande du bien faisant l'objet de l'acte.

Réponse

Je suis d'avis que, lorsque le montant garanti par un acte de fiducie est connu, le greffier du tribunal devrait calculer la taxe d'enregistrement sur la base du montant de la dette plutôt que sur la juste valeur marchande du bien grevé.

Droit applicable et discussion

Section 58,1-803(A) du Code de Virginia prévoit que

Une taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie ou les hypothèques est imposée par les présentes au taux de 25 cents sur chaque $100 ou partie de $ du montant des obligations ou autres obligations garanties par ces actes .... Dans tous les cas où le montant qui peut être garanti en vertu d'un acte de fiducie ou d'une hypothèque n'est pas déterminable, la taxe est basée sur la juste valeur marchande du bien transmis, déterminée à la date de l'acte de fiducie ou de l'hypothèque.

L'article 58.1-203(A) prévoit :

Le commissaire aux impôts est habilité à édicter des règlements relatifs à l'interprétation et à l'application des lois du Commonwealth régissant les impôts administrés par le département. Ces règlements ne doivent pas être incompatibles avec les constitutions et les lois applicables du Commonwealth et des États-Unis.

En vertu de cette autorité, le commissaire a promulgué que

- La taxe d'enregistrement n'est pas une taxe sur la propriété mais sur un privilège civil, c'est-à-dire le privilège d'utiliser les lois d'enregistrement de Virginia. La taxe est généralement calculée sur la base de la contrepartie ou de la valeur réelle (juste valeur marchande) du bien transféré, la plus élevée des deux étant retenue, et du montant des obligations ou autres engagements garantis par des actes de fiducie ou des hypothèques.¹

Le règlement fournit également l'illustration suivante :

- A. Exemples d'hypothèques "deeds of trust" et d'actes complémentaires imposables en vertu de l'article 58.1-803 de la loi sur l'impôt sur le revenu. Code de Virginia :

- - 1. Un acte de fiducie garanti par un bien immobilier dont la valeur est inférieure à celle de l'effet. Par exemple, si un bien immobilier d'une valeur de30,000 garantit un billet de160,000, l'impôt est basé sur la valeur du bien immobilier. ²

En appliquant ces règlements, le commissaire aux impôts a estimé que :

- La taxe [d'enregistrement] n'est pas imposée sur le montant total des obligations ou autres obligations décrites dans un acte de fiducie, mais sur le montant qui est garanti par le bien transféré. Par conséquent, le montant garanti par un acte de fiducie enregistré ne peut jamais être supérieur à la juste valeur marchande du bien décrit et transféré par l'acte. L'impôt sera limité à la juste valeur marchande du bien cédé lorsque le montant des obligations ou autres engagements dépasse la valeur du bien cédé.³

Lorsqu'une loi n'est pas ambiguë à première vue, elle doit être interprétée conformément à son libellé.⁴La formulation claire du § 58.1-803(A) indique dans sa première phrase que la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie est imposée sur "le montant des obligations ou autres obligations garanties par ces actes." "Garanti par l'acte de fiducie" signifie "garanti par l'acte de fiducie."⁵ La loi permet de prélever la taxe d'enregistrement sur la base de la juste valeur marchande du bien collatéral légalement transféré au fiduciaire dans les cas où le montant du prêt garanti par l'acte de fiducie n'est pas vérifiable.⁶ La loi ne dit rien de la juste valeur marchande lorsque le montant du prêt est vérifiable. Selon les termes exprès de la loi, la prise en compte de la juste valeur marchande n'intervient que lorsque le montant de la dette n'est pas connu. D'autres dispositions de la loi vont dans ce sens.⁷

En outre, des avis antérieurs du Bureau ont conclu que "la mesure de la taxe d'enregistrement ... est le montant de l'obligation garantie[,]"⁸ et que "L'article 58.1-803(A) prévoit que l'impôt est calculé sur la base de la juste valeur marchande du bien uniquement lorsque le montant de l'obligation ne peut être déterminé à partir du texte de l'acte."⁹ Il en est ainsi même lorsque le montant du prêt garanti est considérablement inférieur à la valeur marchande du bien.¹⁰ En outre, lorsque la question posée était de savoir si la taxe devait être basée sur le montant maximum autorisé dans le cadre de la ligne de crédit ou sur la juste valeur marchande du bien, le Bureau a déterminé que "[l]a taxe appropriée devait être basée sur le montant maximum pour lequel les propriétaires peuvent être tenus responsables dans le cadre de leur garantie. Ce montant maximum est le même que celui autorisé dans le cadre de la ligne de crédit et non la valeur marchande du bien cédé." ¹¹

L'objectif sous-jacent de la loi confirme que la taxe d'enregistrement doit normalement être basée sur le montant indiqué dans les obligations qui sont garanties, et non sur la juste valeur marchande de la propriété. "La taxe d'enregistrement n'est pas un impôt sur la propriété ... . mais une taxe sur un privilège civil[,] "¹² c'est-à-dire le privilège d'utiliser les lois d'enregistrement de Virginia. La loi sur l'enregistrement ¹³ prévoit qu'un acte enregistré a priorité sur tout acte non enregistré et sur tout acte enregistré ultérieurement. ¹⁴ L'enregistrement n'est requis que pour une seule raison : protéger un instrument contre les revendications de titres ou de droits concurrents de la part de ceux qui revendiquent un intérêt par le biais d'un instrument non enregistré et de la part des acheteurs et créanciers ultérieurs.¹⁵ Par conséquent, la loi prévoit logiquement que l'impôt soit basé sur le montant protégé par l'enregistrement lorsque ce montant est vérifiable, plutôt que sur la juste valeur marchande initiale (et souvent fluctuante) du bien utilisé comme garantie.

Je conclus donc que l'exemple fourni au titre 23, § 10-320-40(A)(1) du code administratif est incompatible avec le langage clair du Virginia Code § 58.1-803, de sorte que lorsque le montant garanti par un acte de fiducie est connu, la taxe d'enregistrement doit être basée sur ce montant plutôt que sur la juste valeur marchande de la garantie.¹⁶

- - - - Conclusion

Par conséquent, je suis d'avis que, lorsque le montant garanti par un acte de fiducie est connu, le greffier doit calculer la taxe d'enregistrement sur la base du montant de la dette plutôt que sur la juste valeur marchande du bien grevé.

- Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

- - - - Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,
        
        Kenneth T. Cuccinelli, II
        Procureur général

1[. 23 VÁ. ÁD~MÑ. CÓ~DÉ § 10-320-10.]
2. id aux § 10-320-40.
3 Ruling of the Tax Comm'r, No. 06-77 (August 23, 2006).
4 Voir[,é.g., Hú~bbár~d v. Hé~ñríc~ó Ltd~. P'sh~íp, 225 Vá~. 335, 339-00; 497 S.É.2d 335, 337-38 (1998).]
5. Voir 2002 Op. VA. Att'y Gen. 132, 134.
6 Voir Lynchburg Div. of Soc. Serv. v. Cook, 276 Va. 465, 483, 666 S.E.2d 361, 370 (2008) ("`Les règles d'interprétation des lois s'opposent à toute lecture d'un texte législatif qui en rendrait une partie inutile, répétitive ou absurde. Au contraire, il est bien établi que tout acte du législateur doit être lu de manière à donner un effet raisonnable à chaque mot .... ."') (citant Jones v. Conwell, 227 Va. 176, 181, 314 S.E.2d 61, 64 (1984)). Voir aussi Hubbard, 255 Va. at 340,, 497 S.E.2d at 338 ("[T]outes les parties d'une loi sont présumées avoir un certain effet et aucune partie ne sera considérée comme dénuée de sens à moins qu'elle ne soit absolument nécessaire.").
7 Voir § 58.1-803(C) (la taxe d'enregistrement sur l'hypothèque est déterminée par la valeur des obligations émises plutôt que par la juste valeur marchande du bien) ; § 58.1-803(D) (la taxe d'enregistrement dans une situation de refinancement est basée sur le montant qui s'ajoute à la dette initiale garantie par l'acte de fiducie, et non sur la juste valeur marchande du bien).
8 [1981-82 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~. 388.]
9. 1990 Op. Va. Att'y Gen. 257, 258 (accentuation ajoutée).
10. Voir 1981-82 Op. Va. Att'y Gen. 388 (selon lequel lorsque seule une partie du montant du prêt était garantie par l'acte de fiducie en question, et que le reste du billet était garanti ailleurs, la taxe d'enregistrement était basée sur le montant spécifiquement convenu dans l'acte de fiducie).
[11. 1984-85 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~. 386, 387.]
12 Voir Pocahontas Consol. Collieries Co. c. Commonwealth, 113 Va. 108, 112, 73 S.E. 446, 448 (1912) (décrivant l'enregistrement comme un privilège par lequel les acheteurs et les créanciers peuvent se prévaloir, dans les conditions prescrites par la loi, des avantages et. avantages du registre public de l'État) (citant l'arrêt de l'Attorney General of the United States selon lequel la taxe sur l'enregistrement d'un acte de transfert de propriété aux États-Unis était une taxe sur un droit civil et non une taxe sur la propriété, Opinions of Attorney General of the U.S., Vol, 18, p. 491). Voir aussi White v. Schwartz, 196 Va. 316, 321, 83 S.E.2d 376, 379 (1954) (following [Pócá~hóñt~ás,] estimant que la taxe d'enregistrement n'est pas une taxe sur la propriété mais une taxe sur un privilège civil) ; 23 VA. ADMIN. CODE § 10-320-10.
13 VA. CODE ANN. §§ 55-95 à 105 (2009).
14. Voir § 55-96 (prévoyant, en partie pertinente, que tout acte, acte de fiducie ou hypothèque "est nul à l'égard de tous les acquéreurs pour une contrepartie valable sans notification, à l'exception des parties et des créanciers privilégiés, jusqu'à ce qu'il soit dûment admis à l'enregistrement et sauf à partir de ce moment. . .").
15 Un acte non enregistré produit ses effets entre les parties à l'acte. Turner c. Stip, 1 Va. (1 Wash.) 319 (1794) ; Barton v. Brent, 87 Va. 385, 13 S.E. 29 (1891) ; Hunton v. Wood, 101 Va. 54, 43 S.E. 186 (1903).
16 Voir § 58.1-20=(A). Voir aussi [Háñc~óck C~ó. v. St~éphé~ñs, 177 Vá~.] [349, 356, 14] S.E.2d 332, 334 (1941) ("Nous devons interpréter la loi telle qu'elle est écrite. Une interprétation erronée de la part de ceux qui sont chargés de l'administrer ne peut pas être autorisée à passer outre les mandats clairs de la loi sur les droits de l'homme. A statut.").

Avis du procureur général