11-056 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Impôt sur le revenu des personnes physiques

Impôt foncier

Description

Exonération fiscale en vertu de l'article X, § 6-A et § 55-3219.5 ne s'applique pas en faveur d'un vétéran qui est locataire d'une coopérative immobilière,

Sujet

Exemptions

Date d'émission

12-21-2012

21 décembre 2012

M. Jerald D. Banagan
Évaluateur des biens immobiliers, ville de Virginia Beach
Centre municipal, bâtiment 18
2424 Courthouse Drive
Virginia Beach, Virginia 23456-9054

Cher Monsieur Banagan :

Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 du code de la Virginie.

Problème présenté

Vous demandez si l'exonération de l'impôt foncier prévue par l'article X, section 6-A, de la Constitution de Virginie, telle qu'elle est mise en œuvre par le § 58.1-3219.5 s'applique à certaines participations en vertu de la loi sur les coopératives immobilières de Virginie (Virginia Real Estate Cooperative Act) ("Act").¹ Vous demandez en particulier si l'intérêt coopératif ²d'un ancien combattant dans une coopérative immobilière^;³ est exonéré d'impôt à condition que l'ancien combattant satisfasse par ailleurs à toutes les exigences énoncées dans l'exemption de l'article X, section 6-A et dans le § 58.1-3219.5 la mise en œuvre de l'exonération.

Réponse

Je suis d'avis que l'exonération fiscale prévue à l'article X, § 6-A et § 55-3219.5 ne s'applique pas en faveur d'un vétéran qui est un locataire propriétaire dans une coopérative immobilière, que le vétéran remplisse ou non toutes les autres conditions imposées par la loi pour prétendre à l'exonération.

Contexte

Exonération fiscale

Lors de l'élection générale qui s'est tenue le 2, 2010, les électeurs du Commonwealth ont été invités à se prononcer sur la question référendaire suivante relative à l'amendement de la Constitution de la Virginia :

- La Constitution doit-elle être amendée pour exiger que l'Assemblée générale accorde une exonération de l'impôt foncier pour la résidence principale d'un ancien combattant, ou de son conjoint survivant, si l'ancien combattant souffre d'une invalidité permanente et totale de 100 pour cent liée au service ?⁴

Avec 82.4 pour cent des électeurs qui ont répondu à la question par l'affirmative,⁵ L'article X est désormais modifié pour inclure un nouveau § 6-A, qui stipule que

- Nonobstant les dispositions de la section 6, l'Assemblée générale, par le biais d'une loi générale, et dans le cadre des restrictions et conditions qui y sont prescrites, exonère de l'impôt les biens immobiliers, y compris les biens immobiliers conjoints du mari et de la femme, de tout vétéran dont le ministère américain des anciens combattants ou l'agence qui lui succède conformément à la loi fédérale a déterminé qu'il souffre d'une invalidité permanente et totale de cent pour cent liée au service et qui occupe le bien immobilier en tant que lieu principal de résidence. L'Assemblée générale prévoit également cette exonération d'impôt pour les biens immobiliers détenus par le conjoint survivant d'un vétéran qui était éligible à l'exonération prévue dans cette section, tant que le conjoint survivant ne se remarie pas et conserve le bien immobilier comme lieu principal de résidence.^[6]

Suite à l'adoption de cette question référendaire, la session 2011 de l'Assemblée générale a adopté une législation visant à mettre en œuvre cette exonération de l'impôt foncier, en ajoutant au chapitre 32 du titre 58.1, un nouvel article 2.3, composé des §§ 58.1-3219.5. et 58.1-3219.6⁷ Les éléments de fond mettant en œuvre l'exonération fiscale prévue par l'amendement constitutionnel sont contenus dans le § 58.1-3219.5.

Coopératives immobilières

La loi, adoptée à l'adresse 1982, contient de nombreuses définitions aux articles 55-426 qui sont essentielles à la compréhension de ses nombreuses autres dispositions. En outre, la loi contient un certain nombre de dispositions relatives à son applicabilité, y compris son applicabilité aux coopératives créées avant juillet 1, 1982, comme indiqué principalement aux §§ 55-425 et 55-428E. Aux fins du présent avis, je dois supposer que la loi s'applique étant donné que votre demande d'avis n'identifie pas de coopérative particulière. En ce qui concerne la propriété des biens immobiliers de la coopérative, la définition d'une coopérative "" aux articles 55-426 prévoit clairement que les biens immobiliers d'une coopérative sont la propriété d'une association de preneurs à bail propriétaires. En effet, une coopérative n'est créée en vertu de la loi "que par l'enregistrement d'une déclaration exécutée de la même manière qu'un acte, et en transmettant à l'association les biens immobiliers faisant l'objet de cette déclaration."⁸ Contrairement à un régime de copropriété où les unités individuelles sont détenues séparément,⁹ la coopérative, de par sa nature même, est détenue par une association composée de locataires propriétaires.¹⁰

La déclaration¹¹ d'une coopérative est l'instrument ou les instruments qui créent la coopérative et établissent le cadre de sa gouvernance et de son fonctionnement à long terme. Lors de la vente d'une participation dans une coopérative, tous les instruments pertinents faisant partie de la déclaration doivent être divulgués dans une déclaration d'offre publique répondant aux exigences des articles 55-477 et 55-478.

Droit applicable et discussion

Dans les cas d'interprétation de la loi, le langage de la loi est le premier point d'enquête. Lorsque les termes d'une loi sont clairs à première vue, il n'est pas nécessaire d'approfondir la question.^I3 La formulation critique de cette loi est la suivante :

- Aux fins de cette exonération, les biens immobiliers d'un vétéran comprennent les biens immobiliers (i) détenus par un vétéran seul ou conjointement avec son conjoint en tant que locataire ou locataires à vie ou à vie conjointe, (ii) détenus dans un trust révocable entre vifs sur lequel le vétéran ou le vétéran et son conjoint détiennent le pouvoir de révocation, ou (iii) détenus dans un trust irrévocable en vertu duquel un vétéran seul ou conjointement avec son conjoint possède un domaine viager ou un domaine à vie conjointe ou jouit d'un droit continu d'utilisation ou d'entretien. TLe terme ne comprend pas les intérêts détenus en vertu d'un bail ou d'une durée de plusieurs années. "¹⁴

Les exonérations de l'impôt foncier sont interprétées de manière restrictive et, dans les cas douteux, doivent être interprétées contre l'application de l'exonération.^I5 Lorsque le langage est clair, le résultat est encore plus facile à obtenir. L'intérêt coopératif d'un ancien combattant autrement qualifié dans une coopérative immobilière est "un intérêt de propriété dans l'association associé à un intérêt de possession dans une unité en vertu d'un bail de propriété. "¹⁶ Le droit de propriété de la personne vivant dans le logement est un droit de bail sur le bien. Étant donné que la définition des biens immobiliers aux fins de l'exonération exclut les droits de bail, la participation coopérative détenue dans une coopérative immobilière ne peut pas bénéficier de l'exonération.

Conclusion

En conséquence, je suis d'avis que l'exonération fiscale prévue à l'article X, § 6-A et § 553219.5 ne s'applique pas en faveur d'un vétéran qui est un locataire propriétaire dans une coopérative immobilière, que le vétéran remplisse ou non toutes les autres conditions imposées par la loi pour prétendre à l'exonération.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,

- - - - Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,
        
        Kenneth T. Cuccinelli, II
        Procureur général

^1.VA. CODE ANN. §§ 55-424 à 55-506 (2012).
^2.La loi définit "l'intérêt coopératif" comme "un intérêt de propriété dans l'association associé à un intérêt de possession dans une unité en vertu d'un bail de propriété," et définit en outre le terme "association" comme "l'association de locataires propriétaires organisée en vertu de § 55-458.". Section 55426.
³"Une coopérative "" est définie comme un bien immobilier appartenant à une association dont chacun des membres a droit, en vertu de sa participation à l'association, à la possession exclusive d'une unité." Section 55-426.
⁴ Voir 2010 Va. Actes ch. 358, 588.
⁵ Voir VIRGINIA STATE BOARD OF ELECTIONS, Nov. 2, 2010, GENERAL AND SPECIAL ELECTIONS OFFICIAL RESULTS, disponible à l'adresse suivante [http~s://www~.vóté~ríñf~ó.sbé~.vírg~íñíá~.góví~éléc~tíóñ~/DÁTÁ~/2010/ÉB24720D-F~5C6-4880-8DC5-] [12ÁÉ4DÓ~C3772Jóf~fící~ál/9_s~.shtm~l.]
⁶ Voir 2010 Va. Actes ch. 358, 588.
⁷ Voir 2011 Va. Actes ch. 769, 840.
⁸Section 55-438. (C'est nous qui soulignons).
⁹ Section 55-79.42 (2012).
¹⁰. Dans un avis antérieur de ce bureau concernant l'applicabilité d'une exonération fiscale pour les personnes âgées aux intérêts dans les coopératives immobilières, l'Attorney General a déterminé que l'association coopérative était propriétaire des biens immobiliers de la coopérative. Par conséquent, les personnes âgées propriétaires d'une participation dans une coopérative immobilière qui répondaient par ailleurs aux critères de la loi n'ont pas pu bénéficier de l'exonération fiscale parce qu'elles n'étaient pas propriétaires de l'immeuble comme l'exige la loi. 1999 Op. Va. Att'y Gen. 205.
¹¹ Voir § 55-442.
¹² Voir Gwaltney of Smithfield, Ltd. v. Chesapeake Bay Found., Inc :, 484 U.S. 49, 56 (1989) ("Il est bien établi que le point de départ de l'interprétation d'une loi est la formulation de la loi elle-même.")
¹³ Wakole c. Barber, 283 Va. 488, 495, 722 S.E.2d 238 (2012) ("Les questions d'interprétation des lois sont de pures questions de droit que nous examinons de novo. Conyers c. Martial Arts World of Richmond, Inc, 273 Va. 96, 104, 639 S.E.2d 174, 178 (2007). Lorsque les termes d'une loi ne sont pas ambigus, nous sommes liés par le sens ordinaire de ces termes. En outre, nous devons donner effet à l'intention du législateur telle qu'elle est exprimée par les termes utilisés, à moins qu'une interprétation littérale de ces termes n'aboutisse à une absurdité manifeste." Id (citations internes omises))
¹⁴ VA. CODE ANN. § 58.1-3219.5(D) (Supp. 2012) (c'est nous qui soulignons). Voir 2012 Va. Actes ch. 75 & 263 (ajoutant la formulation citée et indiquant que cette formulation est déclaratoire du droit existant).
^est Forst c. Rockingham, 222 Va. 270, 275, 279 S. E. 2d 400, 403 (1981) ; 198243 Op. Va. Att'y. Gen. 579, 580 (citant les articles 58-760.1, qui a précédé le § 58.1-3210).
¹⁶Voir § 55-426.

Avis du procureur général