Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Juste valeur marchande des biens à usage agricole
Sujet
Base d'imposition,
Pouvoir local d'imposition,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
10-28-1997
| L'honorable W. Jean Shrewsbury Commissaire aux recettes du comté d'Augusta |
Vous demandez si, dans le cadre de l'évaluation des biens immobiliers à usage agricole en vertu des articles 58.1-3236 des dispositions relatives à l'évaluation et à l'imposition de l'utilisation des terres de la loi sur l'agriculture, il convient de tenir compte de l'évolution de la situation. Code de Virginie,1 vous pouvez passer outre les recommandations du Conseil consultatif pour l'évaluation des terres de l'État. Vous demandez également si vous pouvez prendre en considération certains autres facteurs, tels que les conditions financières et économiques des exploitations agricoles dans la localité et la valeur des services publics reçus par les agriculteurs par rapport à la valeur des services reçus par les propriétaires de biens résidentiels et commerciaux.
Les lois relatives à l'évaluation et à l'imposition de l'utilisation des terres sont adoptées en vertu de l'autorité accordée à l'Assemblée générale par l'article X, § 2 de la Constitution de Virginia (1971) pour "définir et classer les biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, à la sylviculture ou à l'utilisation d'espaces ouverts et, par la loi générale, autoriser tout comté, toute ville ou tout gouvernement régional à permettre le report ou l'exonération d'une partie des impôts normalement dus sur ces biens immobiliers s'ils n'étaient pas classés de la sorte". En l'absence de législation adoptée en vertu de cette autorité, les biens immobiliers seraient soumis à l'exigence générale de l'article X, § 2, selon laquelle "[a]ll assessments of real estate and tangible personal property shall be at their fair market value" (toutes les évaluations de biens immobiliers et de biens meubles corporels doivent correspondre à leur juste valeur marchande).
La Cour suprême de Virginie a défini "fair market value" généralement comme le prix qu'un bien immobilier rapportera lorsqu'il est mis en vente par un vendeur consentant qui n'est pas contraint de vendre et qu'il est acheté par un acheteur consentant qui n'est pas obligé d'avoir le bien.2 Pour ce faire, il convient de prendre en considération toutes les utilisations auxquelles le bien peut être adapté, et pas seulement l'utilisation actuelle,3 l'évaluation étant basée sur l'utilisation la plus élevée et la meilleure possible du bien.4
Si, toutefois, le bien se qualifie pour l'évaluation de l'utilisation des terres en tant que propriété agricole, le § 58.1-3236(A) prévoit que le commissaire du revenu ne prend en considération "que les indices de valeur' que le bien a pour l'utilisation agricole. Le commissaire ne peut pas prendre en considération la valeur que le bien pourrait apporter à une catégorie supérieure d'utilisation légalement autorisée.5 Hormis cette distinction, tous les facteurs habituellement pris en compte pour déterminer la juste valeur marchande d'un bien peuvent être pris en compte par le commissaire pour déterminer la valeur du bien agricole.6
La Cour a reconnu que l'évaluation de la juste valeur marchande dépend de nombreux facteurs, tels que l'emplacement du bien, son apparence, sa possibilité d'utilisation et la situation économique de la région.7 La question ultime reste l'effet des facteurs sur le prix que le bien immobilier rapportera lorsqu'il est mis en vente par une personne qui n'est pas obligée de vendre et acheté par une personne qui n'est pas obligée d'acheter.8
La juste valeur marchande est une question de fait qui doit être déterminée par le commissaire aux recettes.9 Lors de l'évaluation d'un bien immobilier pouvant faire l'objet d'une taxation de l'utilisation des sols, le commissaire doit déterminer la valeur conformément au § 58.1-3236. Bien que le § 58.1-3236(A) exige que le commissaire "prenne en considération les recommandations de valeur formulées par le Conseil consultatif pour l'évaluation des terres de l'État, la loi n'exige pas que le commissaire fonde l'évaluation sur ces recommandations.10 Au contraire, le § 58.1-3236(A) prévoit que le commissaire doit exercer ses "connaissances personnelles, son jugement et son expérience' et prendre en considération tous les "éléments de preuve disponibles'. Si, en exerçant son jugement et en tenant compte d'autres éléments de preuve, le commissaire détermine que les recommandations faites par le Conseil ne sont pas indicatives de la juste valeur marchande des biens consacrés à l'usage agricole dans la juridiction, je suis d'avis que le commissaire peut alors ne pas tenir compte de ces recommandations.
Pour déterminer les "indicia' qui sont pertinents pour la juste valeur marchande d'un bien consacré à un usage agricole, l'enquête se concentre sur l'effet que le facteur aurait sur la valeur du bien pour un tel usage. Je suis d'avis que, bien qu'un commissaire puisse considérer les conditions économiques existant dans la localité comme un facteur affectant la valeur d'une propriété agricole, il n'a pas le pouvoir d'ajuster la juste valeur marchande de la propriété sur la base de l'effet financier que la décision finale aura sur le contribuable. Je suis également d'avis qu'un commissaire n'a pas le pouvoir de déterminer si un propriétaire recevra des services publics équivalents au montant de la taxe imposée. Bien qu'il s'agisse de questions d'intérêt local légitime, elles ne relèvent pas de la compétence du commissaire aux recettes.
1 Article 4, chapitre 32 du titre 58.1, §§ 58.1-3229 à 58.1-3244.
2 Voir Woman's Club v. City of Richmond, 199 Va. 734, 101 S.E.2d 571 (1958). La Cour a toujours reconnu que la plupart des autorités fiscales locales appliquent un multiple ou un pourcentage fixe à la juste valeur marchande pour obtenir la valeur imposable, mais que cette pratique n'élimine pas l'obligation de déterminer la juste valeur marchande. Voir Fray v. Culpeper County, 212 Va. 148, 149, 183 S.E.2d 175, 177 (1971).
3 Woman's Club, 199 Va. at 738, 101 S.E.2d at 574 (pour estimer la valeur d'un bien sur le marché, l'évaluateur doit prendre en considération "toutes les capacités du bien et toutes les utilisations auxquelles il peut être appliqué ou pour lesquelles il est adapté" ; la détermination de la valeur marchande n'est pas une question de valeur du bien pour le propriétaire actuel).
4 Voir County Bd. of Arlington v. Commonwealth, 240 Va. 108, 393 S.E.2d 194 (1990) (l'évaluation d'un bien immobilier doit chercher à déterminer la juste valeur marchande en tenant compte de l'utilisation la plus élevée et la meilleure dans un lieu particulier) ; Waynesboro v. Keiser, 213 Va. 229 23233 191 2 196 19899 1972(bien que deux parcelles adjacentes soient actuellement utilisées à des fins résidentielles, le fait qu'une parcelle soit zonée pour un usage industriel affecte matériellement sa valeur marchande) ; voir également Fairfax County v. Virginia Dept. of Transp., 247 Va. 259 440 S.E. d ( ) (alors que la valeur marchande est déterminée sur la base des différentes utilisations possibles d'un terrain, il convient de ne prendre en considération qu'une utilisation spécifique si le terrain est voué à cette utilisation et ne peut être affecté à une autre utilisation de manière économique).2 610 1994
5 Voir 1990 Op. Va. Att'y Gen. 239, 240. Le but et l'intention de l'évaluation de la valeur d'usage est d'encourager la préservation des terres à des fins agricoles, horticoles, forestières ou d'espace ouvert en "améliorant les pressions qui forcent la conversion de ces biens immobiliers à des utilisations plus intensives et qui sont attribuables en partie à l'évaluation de ces biens immobiliers à des valeurs incompatibles avec leur utilisation et leur préservation à des fins agricoles, horticoles, forestières ou d'espace ouvert". 1984 Va. Actes ch. 675Le code de conduite de l'Union européenne a été adopté par l'Assemblée générale des Nations unies, à l'adresse 1178, 1373 (citant les articles 58.1-3229, qui ne sont pas repris dans le code).
6 En fait, le § 58.1-3236(D) exige que le commissaire détermine la juste valeur marchande de la propriété par rapport à d'autres propriétés dans la juridiction et qu'il enregistre la valeur d'usage et la juste valeur marchande de la propriété dans le livre foncier.
7 Voir Smith v. City of Covington, 205 Va. 104, 108-09, 135 S.E.2d 220, 223 (1964).
8 Id. sur 109, 135 S.E.2d sur 223.
9 Voir 1987-1988 Op. Va. Att'y Gen. 534, 536 (la juste valeur marchande est une question factuelle qu'il appartient au commissaire aux recettes de déterminer en tenant compte des facteurs affectant la valeur).
10 La section 58.1-3236(A) stipule : "Lors de l'évaluation des biens immobiliers à des fins d'imposition par un comté, une ville ou une commune qui a adopté une ordonnance conformément au présent article, le commissaire du revenu ou l'évaluateur dûment désigné ne prend en considération que les indices de valeur que ces biens immobiliers ont pour l'agriculture, l'horticulture, la forêt ou l'espace ouvert, et les impôts fonciers pour cette juridiction sont étendus sur la base de la valeur ainsi déterminée. Outre l'utilisation de ses connaissances personnelles, de son jugement et de son expérience quant à la valeur des biens immobiliers à usage agricole, horticole, forestier ou d'espace ouvert, il doit, pour déterminer la valeur de ces terres, prendre en considération les preuves disponibles de la capacité agricole, horticole, forestière ou d'espace ouvert, ainsi que les recommandations de valeur de ces biens immobiliers formulées par le Conseil consultatif pour l'évaluation des terres de l'État.
Contrairement à ce qui est dit au § 58.1-3236(A), le § 58.1-3236(B) et (C) contient des dispositions impératives concernant la superficie totale des biens immobiliers et les structures que le commissaire doit inclure dans l'évaluation.
Avis du procureur général