Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Correction d'une évaluation erronée ou incorrecte de l'impôt foncier
Sujet
Calcul de l'impôt,
Discussion sur les impôts locaux,
Recours des contribuables
Date d'émission
10-02-1998
| L'honorable Calvin C. Massie Commissaire aux recettes du comté de Campbell |
Vos questions portent principalement sur les cas où un commissaire du revenu découvre qu'une évaluation de la juste valeur marchande d'un bien immobilier était basée sur une erreur factuelle. Vous donnez les exemples suivants d'erreurs factuelles : (1) l'évaluateur a utilisé le mauvais nombre de pieds carrés pour établir l'évaluation ;
- (2) les terres que l'on croyait périssables ne le sont en fait pas, d'après la certification du ministère de la santé ;
(3) un branchement de mobile home supposé exister sur un terrain n'existe pas ;
(4) le nombre réel d'appartements par immeuble est inférieur à celui utilisé par l'évaluateur pour établir l'évaluation ;
(5) l'évaluateur croit qu'un sous-sol est complètement aménagé alors qu'il est en fait complètement inachevé ; et
(6) un bâtiment abandonné dont on pensait qu'il avait l'eau courante et les égouts n'a en fait ni eau courante ni égouts.
Vous demandez si le commissaire peut corriger l'évaluation dans de tels cas et, dans l'affirmative, si la correction serait appropriée en vertu du § 58.1-3981 ou du § 58.1-3984. Le terme "assessment est utilisé dans les lois fiscales pour signifier à la fois la détermination de la juste valeur marchande de la propriété par l'évaluateur et la perception des impôts par le commissaire du revenu sur la base de cette évaluation.3 Le commissaire au revenu détermine la juste valeur marchande des biens personnels.4 Sous réserve de certaines exceptions légales, l'évaluation de la juste valeur marchande d'un bien immobilier est généralement effectuée par la commission locale des évaluateurs ou par un évaluateur immobilier local.5 plutôt que par le commissaire aux recettes.6
Section 58.1-3980 autorise les personnes assujetties à un impôt local sur les biens meubles corporels, les machines et outils et le capital des commerçants, ou à un impôt local sur les licences, à demander au commissaire de corriger l'impôt. § 58.1-3981 autorise le commissaire à corriger une évaluation erronée faite par le commissaire au revenu et à exonérer les montants impayés. À l'exception des cotisations erronées résultant de "une simple erreur d'écriture ou de calcul,7 Les §§58.1-3980 et 58.1-3981 n'autorisent pas un commissaire à corriger une évaluation erronée de l'impôt foncier à moins que "l'erreur que l'on cherche à corriger dans tous les cas n'ait été commise par le commissaire aux recettes".8 Par conséquent, dans la plupart des cas, un commissaire du revenu ne peut pas corriger une évaluation erronée de la juste valeur marchande d'un bien immobilier par le biais de la procédure prévue aux articles58.1-3980. et 58.1-3981.9
L'article 58.1-3984 s'applique de manière générale aux demandes de correction d'évaluations fiscales locales erronées auprès du tribunal, la sous-section A autorisant les contribuables à demander une correction et la sous-section B autorisant les commissaires aux recettes à demander une correction. La Cour suprême de Virginie a estimé que le recours offert aux propriétaires fonciers par l'article 58.1-3984 englobe une évaluation, quel que soit le sens donné à ce terme, qu'il s'agisse d'une évaluation de la valeur du bien immobilier ou d'une évaluation des taxes annuelles basées sur l'évaluation.10
En outre, le § 58.1-3989 prévoit expressément :
- Les articles 58.1-3984 à 58.1-3988, dans la mesure où ils s'appliquent aux biens immobiliers, doivent être interprétés comme incluant les évaluations effectuées lors d'une réévaluation générale, et le recours qui y est prévu doit être accessible à toute personne évaluée lors d'une telle réévaluation générale, bien qu'aucun impôt n'ait été prorogé sur la base de cette évaluation au moment où la demande est déposée.
Vous demandez également si un commissaire est obligé de demander une correction à un tribunal ou si la poursuite de l'affaire est laissée à sa discrétion une fois qu'il a pris connaissance de l'erreur ou de l'évaluation incorrecte. § 58.1-3984(B) prévoit que, lorsqu'un commissaire se rend compte qu'une évaluation est erronée ou fondée sur une erreur évidente et qu'elle devrait être corrigée pour servir "les fins de la justice, le commissaire "' s'adresse au tribunal pour obtenir un allègement de la charge du contribuable. Le terme " "shall" a un effet essentiellement impératif.14 Je suis d'avis que, sauf si le commissaire n'est pas certain qu'une évaluation est erronée ou si d'autres faits indiquent que les "fins de la justice' ne seraient pas servies par le dépôt de la demande, le § 58.1-3984(B) impose à un commissaire l'obligation de déposer une demande de dégrèvement pour le ou les contribuables concernés.15
Votre question suivante concerne le délai dans lequel une demande de correction d'une évaluation doit être déposée en vertu du § 58.1-3984(B). Le § 58.1-3984(A) prévoit que la demande d'un contribuable doit être introduite dans le délai le plus long entre (i) trois ans à compter du dernier jour de l'année fiscale pour laquelle l'évaluation est faite, (ii) un an à compter de la date de l'évaluation, (iii) un an à compter de la date d'une décision finale dans le cadre de l'appel d'une évaluation de la taxe locale sur les licences en vertu du § 58.1-3703.1(A)(5), ou (iv) un an après une décision finale en vertu du § 58.1-3981 .
La section 58.1-3984(B) prévoit que la demande d'un commissaire doit être faite "de la manière prévue pour l'allègement du contribuable. Par conséquent, une demande d'un commissaire en vertu du § 58.1-3984(B) doit être introduite dans le délai prévu pour une demande d'un contribuable en vertu de la sous-section A.
Votre dernière question vise à clarifier le terme "clerical error' tel qu'il est utilisé au § 58.1-3981. § 58.1-3981 permet à un commissaire du revenu de corriger une évaluation erronée "en raison d'une simple erreur d'écriture ou de calcul sans que le contribuable n'ait à en faire la demande. Ce pouvoir s'étend aux erreurs d'écriture ou de calcul commises dans le cadre des travaux effectués par d'autres dans le cadre de l'évaluation générale. Bien que l'exclusion pour "'clerical error' doive être appliquée au cas par cas, je suis d'avis que le terme envisage des erreurs dans la tenue des dossiers ou d'autres fonctions administratives du processus d'évaluation par opposition à des erreurs liées à l'évaluation réelle de la valeur du bien ou à l'évaluation de l'impôt sur le bien.16 Je suis également d'avis que les exemples que vous donnez d'erreurs de fait susceptibles d'entraîner des évaluations erronées de la juste valeur marchande de la propriété ne sont pas couverts par l'exclusion pour "simple clerical error,' and § 58.1-3981 does not authorize a commissioner to summarily reduce such assessments.
1 La section 58.1-3981 prévoit :
"Si le commissaire aux recettes, ou tout autre fonctionnaire exerçant les fonctions imposées aux commissaires aux recettes en vertu du [Titre 58.1], est convaincu qu'il a imposé à tort un tel impôt à ce demandeur, il doit corriger cette imposition. Si l'évaluation dépasse le montant approprié, il exonère le demandeur du paiement de la partie de l'évaluation erronée qui n'a pas été versée au trésor du comté ou de la ville. Si l'évaluation a été payée, l'organe directeur du comté ou de la ville doit, sur la base du certificat du commissaire et avec le consentement du procureur de la ville ou du comté, ou à défaut,
le procureur du Commonwealth, que cette évaluation était erronée, ordonne au trésorier du comté, de la ville ou de la commune de rembourser l'excédent au contribuable, avec les intérêts si cela est autorisé en vertu du § 58.1-3991. Toutefois, l'organe directeur du comté, de la ville ou de la commune peut autoriser le trésorier à approuver et à effectuer tout remboursement jusqu'à concurrence de2,500 à la suite d'une évaluation erronée.
"Si l'évaluation est inférieure au montant approprié, le commissaire évalue le demandeur avec le montant approprié. Si une évaluation est erronée en raison d'une simple erreur d'écriture ou de calcul, elle peut être corrigée conformément aux dispositions de la présente loi, avec ou sans requête du contribuable. Si l'erreur ou le calcul a été effectué dans le cadre de travaux réalisés par d'autres personnes en vue de l'établissement d'évaluations générales, cette erreur peut être corrigée par le commissaire aux recettes. Une erreur dans l'évaluation d'un bien soumis à l'impôt de retour imposé en vertu du § 58.1-3237 pour les années auxquelles cet impôt est applicable peut être corrigée dans les trois ans suivant l'établissement de l'impôt de retour.
"Une copie de toute correction effectuée en vertu du présent article est certifiée par le commissaire ou cet autre fonctionnaire au trésorier de son comté, de sa ville ou de son village. Lorsqu'une évaluation erronée et impayée d'un bien immobilier est corrigée en vertu du présent article et que ce bien immobilier a été vendu lors d'une vente de terres en souffrance, le commissaire ou tout autre fonctionnaire effectuant cette correction doit en certifier une copie au greffier de la cour de circuit de son comté ou de sa ville ; et ce greffier doit noter cette correction dans le livre des terres en souffrance en regard de l'entrée de la parcelle ou du lot pour l'année ou les années pour lesquelles cette correction est effectuée.
"Dans toute action relative à une demande de correction en vertu du § 58.1-3980, si le demandeur en fait la demande, le commissaire ou tout autre fonctionnaire compétent expose par écrit les faits et la loi qui justifient l'action relative à cette demande et envoie une copie de cet écrit au demandeur à sa dernière adresse connue".
2 La section 58.1-3984(B) stipule : "Dans le cas où il est porté à l'attention du commissaire du revenu de la localité que l'évaluation d'une taxe est incorrecte ou fondée sur une erreur évidente et doit être corrigée afin de servir les intérêts de la justice, et qu'il n'est pas en mesure de la corriger en vertu de l'article 58.1-3981, le commissaire du revenu s'adresse à la juridiction appropriée, de la manière prévue ici, pour obtenir un allègement de la charge du contribuable .
Cette demande peut comprendre une requête de dégrèvement pour plusieurs contribuables.
3 [Séé H~óffm~áñ v. Á~úgús~tá Có~úñtý~, 206 Vá. 799, 801-02, 146 S.É~.2d 249, 250-51 (1966); 1977-1978 Óp. V~á. Átt~'ý Gé~ñ. 71, 71.]
4 Voir §§58.1-3109(6), 58.1-3503(B).
5 Section 58.1-3271.
6 Voir §§58.1-3270, 58.1-3281, 58.1-3285, 58.1-3292, 58.1-
3293; voir également 1984-1985 Op. Va. Att'y Gen. 305, 305 (en dehors des cas prévus dans les lois fiscales pour que le commissaire réévalue la propriété sur la base d'un changement de circonstances, le commissaire n'a pas le pouvoir de réévaluer la valeur d'un bien immobilier). Pour une discussion sur les cas dans lesquels un commissaire est habilité par la loi à modifier l'évaluation d'un terrain entre deux réévaluations générales, voir 1978-1979 Op. Va. Att'y Gen. 262, 263. Un commissaire du revenu peut procéder à l'évaluation de la valeur des biens immobiliers sur autorisation de l'organe directeur et avec l'accord du commissaire. Voir § 58.1-3270. Je crois comprendre que vous n'exercez pas la fonction d'évaluation des biens immobiliers dans votre comté.
7 Section 58.1-3981.
8 Section 58.1-3980(A).
9 Si un commissaire découvre que l'évaluation de la valeur de la propriété était erronée parce qu'elle était basée sur une erreur dans la superficie de la propriété, plutôt que sur la valeur de la superficie, le commissaire peut corriger l'erreur conformément à l'article 58.1-3981. Voir Op. Va. Att'y Gen. : 1996 at 204, 205; 1975-1976 at 393, 394; 1974-1975 at 506, 507-08 (deux derniers avis interprétant l'ancien § 58-1142, recodifié en § 58.1-3981).
10 Voir Hoffman v. Augusta County, 206 Va. at 802, 146 S.E.2d at 251 (interprétation de l'ancien § 58-1145, recodifié sans changement substantiel en tant que § 58.1-3984 dans 1984 recodification du Titre 58 en tant que Titre 58.1 (voir 1984 Va. Actes ch. 675, 1178, 1460-61)).
11 Voir 1973-1974 Op. Va. Att'y Gen. 300, 300; id. at 392, 392; id. at 397, 398. Ces avis reconnaissent également qu'un commissaire ne peut pas corriger une évaluation en vertu du § 58.1-3981 à moins que l'erreur n'ait été commise par le commissaire.
12 Voir Op. Va. Att'y Gen. : 1978-1979, supra note 6, at 262 (lorsqu'un terrain est évalué comme étant apte à la construction mais qu'il s'avère par la suite qu'il n'est pas percolant, le recours consiste en une requête au tribunal) ; 1973-1974, supra note 11, at 392 (lorsque, après l'évaluation d'une propriété comme étant résidentielle, le propriétaire découvre qu'il n'est pas en mesure d'obtenir un permis de fosse septique, le commissaire du revenu peut déposer une requête au tribunal au nom du contribuable s'il estime qu'une erreur évidente a été commise).
13 En réponse à votre question de savoir si, si le commissaire découvre lui-même l'erreur, il peut demander au tribunal l'autorisation de corriger lui-même l'erreur, le § 58.1-3984(B) ne prévoit pas une telle procédure. Si un commissaire n'est pas en mesure de corriger une évaluation erronée en vertu de l'article 58.1-3981 et dépose donc une demande auprès du tribunal en vertu de l'article 58.1-3984(B), le pouvoir de corriger l'évaluation est confié au tribunal. § 58.1-3984(B) n'exige pas non plus que, pour que le commissaire dépose une demande, le contribuable ait préalablement demandé au commissaire, au conseil des évaluateurs ou au conseil d'égalisation de corriger l'évaluation. Voir §§58.1-3350, 58.1-3983.
14 Voir Op. Va. Att'y Gen. : 1996 at 197, 198; 1986-1987 at 300, 300 (l'utilisation du mot "shall' dans la loi indique généralement que les procédures sont censées être obligatoires).
15 Voir Op. Va. Att'y Gen. : 1984-1985 at 316, 318 (le commissaire n'a pas l'obligation d'intenter une action judiciaire en vertu du § 58.1-3984(B) lorsque le délai de prescription prévu au § 58.1-3984(A) a expiré) ; 1973-1974, supra note 11, at 300 (si le commissaire n'est pas certain que l'évaluation est erronée, il doit s'abstenir d'agir et permettre au contribuable d'exercer son recours de manière indépendante).
16 Un exemple d'erreur d'écriture serait l'enregistrement incorrect de la valeur imposable de la propriété. Voir 1967-1968 Op. Va. Att'y Gen. 279 (l'enregistrement de la valeur imposable à4,170 au lieu de la valeur correcte de417 constitue une erreur d'écriture). D'autre part, la détermination de la propriété d'un bien implique l'exercice d'un pouvoir discrétionnaire, et l'inscription incorrecte d'un bien deux fois sous deux noms différents ou d'autres erreurs de propriété ne constituent pas une simple erreur d'écriture. Voir Op. Va. Att'y Gen. : 1974-1975, supra note 9, at 507; 1973-1974, supra note 11, at 398 (l'inscription incorrecte d'un bien au nom du concessionnaire et du concédant ne constitue pas une simple erreur d'écriture).
Avis du procureur général