Numéro d'avis
10-006
Type d'impôt
Taxe BTPP
Description
Impôts locaux sur l'argile et le sable.
Sujet
Périodes et méthodes comptables, 
Clarification, 
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
04-26-2010

Avril 26, 2010


L'honorable Samuel W. Swanson, Jr.
Commissaire aux recettes du comté de Pittsylvania
P.O. Boîte 272
Chatham, Virginia 24531

Cher Monsieur Swanson :

Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.

Problème présenté


Vous demandez si certains dépôts d'argile et de sable peuvent être considérés comme des minéraux souterrains aux fins de l'impôt foncier local. Dans l'affirmative, vous demandez à quel moment l'évaluation de cette argile et de ce sable serait appropriée. Enfin, vous demandez si la méthode d'évaluation de la force du revenu capitalisé pour évaluer les minéraux souterrains est appropriée en vertu des articles 58.1-3286 et 58.1-3287.

Réponse


Je suis d'avis que l'argile et le sable qui sont en place, c'est-à-dire, sous la surface d'un bien immobilier, sont des minéraux soumis à l'impôt local, que le bien soit ou non en cours d'exploitation. Je suis en outre d'avis que la découverte initiale d'un minéral est généralement le moment où l'évaluation a lieu. Enfin, je suis d'avis que la méthode de capitalisation des revenus que vous décrivez serait conforme aux §§ 58.1-3286 et 58.1-3287.

Contexte


Vous indiquez qu'une entreprise de fabrication de briques a l'intention d'extraire des dépôts d'argile d'une parcelle de terrain de 1,200, située dans le comté de Pittsylvania, qu'elle a récemment achetée. Vous indiquez qu'à l'heure actuelle, aucune activité minière n'a eu lieu. Vous indiquez également que le propriétaire d'un terrain a dragué le sable du lit d'une rivière située sur sa propriété. En outre, vous signalez que le département des mines, des minéraux et de l'énergie de Virginia a identifié ce propriétaire foncier comme étant engagé dans la production.

Vous indiquez que vous utilisez un taux de capitalisation obtenu auprès de l'entrepreneur qui effectue les réévaluations du comté de Pittsylvania pour déterminer la valeur actuelle des minéraux non exploités sur la base des revenus futurs projetés. Vous indiquez que vous n'ajustez ce taux de capitalisation que l'année où la réévaluation du comté devient définitive ; cependant, vous évaluez les minéraux non développés chaque année en utilisant le taux de capitalisation en vigueur et les variations annuelles du tonnage des matériaux déclarés au Département des mines comme ayant été extraits.

                • Droit applicable et discussion

Conformément à l'article X, § 4 du la Constitution de Virginia et § 58.1-3000, Les localités de Virginia ont le pouvoir de taxer les biens immobiliers, le charbon et les autres terres minières.1 Par conséquent, la question de savoir si une localité peut imposer des taxes foncières sur les dépôts de L'argile et le sable dépendent de la question de savoir si ces substances constituent des minéraux "."

A 1977 avis de le procureur général ("1977 Opinion") a analysé une question similaire concernant un tract de un terrain utilisé comme carrière de pierres.2. Les 1977 L'avis conclut que la pierre constitue un minéral soumis à une évaluation locale.3 En outre, le 1977 L'avis a conclu que lorsque l'Assemblée générale a promulgué l'article 58[-744,] il a envisagé la définition de le terme "minéral" que la Cour Suprême de La Virginia a approuvé tacitement.4 En interprétant ce terme, la Cour suprême de Virginia a noté que ""[l]e mot "minéral," au sens populaire, signifie ces constituants inorganiques...". de la croûte terrestre qui est généralement obtenue par l'exploitation minière ou par un autre procédé permettant de les ramener à la surface pour en tirer profit."['5] Par conséquent, la pierre est un minéral lorsqu'elle est extraite de la terre à des fins lucratives.6

Sur la base de ce raisonnement, les dépôts d'argile et de sable seraient également des minéraux "" soumis à l'impôt foncier local.7 Il est clair que l'argile et le sable en question seront extraits à des fins commerciales. Bien que le titre 58.1 ne définit pas le terme "mineral," Title 45.1, qui régit les mines et l'exploitation minière dans le Commonwealth, contient plusieurs définitions de "minéral."8 Je note que le § 45[.1-161.8] inclut spécifiquement l'argile et le sable dans la définition de "minéral."9 Par conséquent, je suis d'avis que l'argile et le sable constituent des minéraux "" et qu'ils font l'objet d'une évaluation locale.


Vous demandez ensuite à partir de quel moment l'argile, le sable et les autres minéraux sont soumis à une évaluation. L'article X, § 4 de la Constitution de Virginia exige que les biens immobiliers imposables, y compris les terres minières, soient "évalués pour l'imposition locale de la manière et aux moments que l'Assemblée générale peut prescrire par la loi générale." Sections 58 . 1 - 3286 et 58 . 1 - 3287 contiennent les exigences relatives à l'évaluation des terrains miniers. '° Section 58 . 1 - 3287 prévoit que, chaque année, lorsqu'une localité procède à une réévaluation générale des biens immobiliers, l'évaluateur doit évaluer la juste valeur marchande des terres minières et des minéraux séparément des autres biens immobiliers. Cette évaluation doit être effectuée conformément au § 58.1-3286, qui exige que les évaluations des terrains miniers soient basées sur :
    • 1. La superficie et la juste valeur marchande de la partie de chaque parcelle qui est améliorée et en cours de développement ;
      • 2. la juste valeur marchande des améliorations apportées à chaque parcelle ; et
    • 3. La superficie et la valeur marchande de la partie de chaque parcelle qui n'est pas en cours de développement.

Au cours de chacune des années séparant les réévaluations générales, § 58[.1-3287] exige des commissaires aux recettes ("commissioners") de "ajuster [:these] assessed values in such manner as to reflect such changes as may have occurred during the preceding year, especially such changes as may have operated to increase or decrease" any of the values.

Un type de changement qui a été reconnu comme susceptible d'augmenter ou de diminuer la valeur d'une parcelle de biens immobiliers, au sens de l'article 58.1-3287, est la découverte initiale de minéraux sur le site.11 Ainsi, les minéraux doivent être évalués séparément et spécialement lors de leur découverte, que ce soit au cours d'une réévaluation générale des biens immobiliers ou dans les années qui séparent les réévaluations générales.12. En outre, je note que le § 58[.1-3286] exige spécifiquement des commissaires qu'ils déterminent la "juste valeur marchande de la partie de chaque parcelle qui n'est pas en cours de développement." Le fait qu'aucune exploitation minière n'ait eu lieu ne met pas les minéraux sous-jacents à une parcelle à l'abri d'une évaluation.

Enfin, vous demandez si la méthode de capitalisation des revenus que vous utilisez pour évaluer la valeur de ces minéraux est conforme aux §§ [.'58.1-3286] et 58.1-3287. Section 58 . 1 - 3286 exige que les commissaires évaluent les terres minières à leur juste valeur marchande et qu'ils enregistrent ces évaluations minières séparément de la juste valeur marchande des terres sur lesquelles reposent les minéraux. La seule obligation supplémentaire imposée par l'article 58[.1-3287] est la directive selon laquelle les commissaires doivent ajuster les valeurs des minéraux incluses dans les réévaluations générales sur la base de "les changements qui ont pu se produire au cours de l'année précédente."

La Cour suprême de Virginia a défini "la juste valeur marchande d'un bien comme son prix de vente lorsqu'il est mis en vente "par quelqu'un qui désire, mais n'est pas obligé, de le vendre, et qu'il est acheté par quelqu'un qui n'est pas obligé de l'avoir."".13 Je note qu'il existe trois approches généralement acceptées pour déterminer la juste valeur marchande d'un bien immobilier : "la méthode du coût, la méthode du marché et la méthode de capitalisation des revenus."14 L'approche de l'évaluation par capitalisation des revenus est reconnue comme une méthode utile pour déterminer la juste valeur marchande des biens productifs de revenus tels que les droits miniers.15 Selon cette approche, la juste valeur marchande du bien découle d'une estimation des flux de trésorerie que le bien générera, à laquelle on applique un multiplicateur ("taux de capitalisation"), qui est basé sur le taux moyen de retour sur investissement de biens immobiliers similaires, pour obtenir la valeur actuelle du capital du bien. 16 À mon avis, la prise en compte du tonnage de minéraux extraits déclaré au ministère des mines, des minéraux et de l'énergie est un moyen raisonnable d'estimer le revenu qui reviendrait à un propriétaire de terres minières dans la mesure où l'épuisement des minéraux sous la surface de la terre diminuerait la quantité de matériaux que le propriétaire serait en mesure de proposer à la vente.

Sections 58 . 1 - 3286 et 58 . 1 - 3287 ne prescrivent pas la méthode d'évaluation qu'un commissaire doit employer pour déterminer la juste valeur marchande des terrains miniers. De même, je ne trouve aucune loi qui exige spécifiquement qu'un commissaire qui utilise une approche de capitalisation des revenus ajuste le taux de capitalisation sur une base annuelle. Depuis §§ 58.1-3286 et 58 . 1 - 3287 n'imposent pas de méthodologie spécifique permettant au commissaire de déterminer cette juste valeur marchande, je suis d'avis que la méthode de détermination relève de son pouvoir discrétionnaire.17 Bien entendu, toute méthode utilisée par un commissaire doit être raisonnable.18 Je note cependant que l'exactitude d'un taux de capitalisation, lié au calcul de la valeur temporelle de l'argent par rapport au facteur de compensation du risque associé à une entreprise, contient un élément de subjectivité. 19 Par conséquent, une partie lésée par une évaluation dérivée d'un taux de capitalisation statique peut être en mesure de présenter des faits qui mineraient la validité du taux en vigueur sur la base des changements de conditions qui se produisent au cours des années écoulées entre le 1er janvier et le 31 décembre. réévaluations générales.20

                      • Conclusion


Par conséquent, je suis d'avis que l'argile et le sable qui sont en place, c'est-à-dire sous la surface d'un bien immobilier, sont des minéraux qui sont soumis à 1:o l'impôt local, que le bien soit ou non en cours d'exploitation. Je suis en outre d'avis que la découverte initiale d'un minéral est généralement le moment où l'évaluation a lieu. Enfin, je suis d'avis que la méthode de capitalisation des revenus que vous décrivez serait conforme aux §§ 58.1-3286 et 58.1-3287.
    • Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
                      • Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,
                      • Kenneth T. Cuccinelli, II
                        Procureur général

1:1453; 1:941/10-006
  • 1)Voir [1993 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~. 221, 224,] cité dans [2007 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~. 138, 140 ñ. 1.]
    2)Voir [1976--1977 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~. 267, 267.]
    3)Id. 268 (interprétation des articles 58-744, prédécesseur de l'article 58.1-3286).
    4)Id. à l'adresse 267-68.
    5)Warren c. Clinchfield Coal Corp, 166 Va. 524, 528, 186 S.E.2d 20, 22 (1936) (citation omise).
    6)Voir [1976--1977 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~.,] supra note 2, à l'adresse 268.
    7)Vous demandez également si le sable dragué du lit d'une rivière est soumis à l'évaluation conformément aux §§ 58.1-3286 et 58.1-3287 dans la même mesure que les minéraux qui sont "extraits" au sens traditionnel du terme. Je note qu'aucune de ces lois ne fait expressément ou implicitement de distinction quant à la méthode d'exploitation ou d'extraction des minéraux. En outre, étant donné que l'Assemblée générale a voulu que ces lois exigent l'évaluation des minéraux ",", tel que défini par la loi sur la protection de l'environnement, peut être considéré comme un site Web. Warren Il est donc clair que l'évaluation des minéraux ne se limite pas à un moyen particulier d'extraction ou d'exploitation minière. Voir supra notes 4--5 et texte d'accompagnement. Les Warren La Cour a approuvé une définition des minéraux "" qui incluait ""les constituants inorganiques de l'écorce terrestre qui sont généralement obtenus par extraction minière". ou autre processus."' Warren, 166 Va. at 528, 186 S.E.2d at 22 (emphase ajoutée) (citation omise). C'est pourquoi, à mon avis, les dépôts de sable que vous décrivez. font l'objet d'une évaluation.
8)Voir Branche v. Commonwealth, 14 Va. App. 836, 839, 419 S.E.2d 422, 425 (1992) (notant que, parce que Le code est Dans le cadre d'un corpus législatif, les articles utilisant la même phraséologie peuvent être consultés pour déterminer le sens de la loi).
9) Je note également que le § 45.1-229 définit le terme "autres minéraux" dans les mêmes termes que ceux utilisés au § 45.1-161.8. pour définir le terme "mineral." Voir aussi Va... CODE ANN. § 45.1-161.292:2 (2002) (définissant le minéral "" dans les mêmes termes que le § 45.1-161.8) ; § 45.1-180 (2002) (définition de "mineral," relative à l'exigence d'un permis pour les opérations minières autres que le forage ou l'extraction de charbon, comme "[o]re, roche, et tout autre élément chimique cristallin homogène solide ou composé qui résulte des processus inorganiques de la nature, autre que le charbon").
  • 10)Voir 1992 Op. VA. Att'y Gen. 178, 180.
    [11) Íd]
    12 ) Voir ID. 181 n. 1.
13)Keswick Club, L.P. v. County of Albemarle, 273 Va. 128, 136, 639 S.E.2d 243, 247 (2007) (citant Tuckahoe Woman's Club v. City of Richmond, 199 Va. 734, 737, 101 S.E.2d 571, 574 (1958)).
14)Stephen C. Gara & Craig J. Langstraat, Property Valuation for Transfer Taxes : Art, science ou décision arbitraire ? 12 AKRON Impôts J. 125 143 (1996) ; voir également Keswick Club, 273 Va. at 137, 639 S.E.2d at 248 (reconnaissant "l'approche par les coûts, l'approche par les revenus et l'approche par les ventes").
15) Gara & Langstraat, supra note 14, à l'adresse43.
16) Voir 4 POWELL ON REAL PROPERTY § 34A.06 (Michael Allan Wolf, ed., Matthew Bender & Co., Inc., 2009) [ci-après POWELL] ; Gara & Langstraat, :supra note 14, at 143.
17)Voir Va. Beach c. Hay, 258 Va. 217, 221, 518 S.E.2d 314, 316 (1999) (considérant que lorsque le législateur accorde un pouvoir à une collectivité locale, mais ne précise pas la méthode de mise en œuvre de ce pouvoir, le choix de la collectivité locale concernant la mise en œuvre du pouvoir conféré sera confirmé, à condition que la méthode choisie soit raisonnable) ; voir également 2005 Op. Va. Att'y Gen. 147, 148 et les avis qui y sont cités (notant que la loi ne spécifiait pas de méthode de conformité, mais laissait à la discrétion de l'agence ; notant également que les commissaires, en tant que fonctionnaires constitutionnels, sont investis de l'autorité et du pouvoir d'administrer les opérations de leurs bureaux de la manière et dans la mesure qu'ils jugent appropriées).
  • 18) Hay, 258 Va. at 221, 518 S.E.2d at 31 ~6.
    19) Voir 1 POWELL, supra note 16, à l'adresse 1013.06.
20)Voir VA. CODE ANN. § 58.1-3350 (2009) (prévoyant que toute personne lésée par une évaluation peut demander réparation au conseil des évaluateurs ou au conseil d'égalisation ou peut demander réparation à la cour de circuit appropriée pour correction).

Avis du procureur général

Dernière mise à jour 08/25/2014 16:43