10-003 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Pouvoirs d'imposition des localités

Description

La ville évalue les biens immobiliers sur une base de douze mois, réévalués avant l'expiration de la période de douze mois.

Sujet

Évaluation,

Perception de la taxe

Date d'émission

03-17-2010

17 mars 2010

L'honorable M. Kirkland Cox
Membre de la Chambre des délégués
131 Old Brickhouse Lane
Colonial Heights, Virginia 23834

Monsieur le Délégué Cox :

Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.

Problème présenté

Vous demandez si une ville qui évalue les biens immobiliers sur une base de douze mois a le pouvoir de réévaluer ces biens avant l'expiration de la période de douze mois et de modifier la valeur d'évaluation d'un bien immobilier.

Réponse

Je suis d'avis que l'Assemblée générale n'a pas autorisé une ville à procéder à plus d'une réévaluation générale des biens immobiliers au cours d'une même année. Un contribuable peut toutefois être tenu de payer une cotisation corrigée plus élevée dans certaines circonstances limitées.

Contexte

Vous savez que la ville de Petersburg procède à l'évaluation des biens immobiliers une fois par an, normalement en avril. Vous pensez qu'une fois l'évaluation annuelle terminée, la propriété ne sera pas évaluée jusqu'à ce que le prochain cycle annuel ait lieu dans douze mois. Vous signalez une situation dans laquelle la valeur de l'évaluation des biens immobiliers d'une personne a été augmentée huit mois après le début de la période d'évaluation initiale de douze mois. En outre, vous signalez que cette personne a reçu une notification par le biais d'une facture supplémentaire de l'évaluateur de la ville.

Par conséquent, vous demandez des éclaircissements concernant l'autorisation d'une telle réévaluation avant la fin de la période d'évaluation annuelle. Plus précisément, vous demandez si une telle réévaluation anticipée serait légale lorsque la localité évalue les biens immobiliers sur une base de douze mois.

Droit applicable et discussion

Le pouvoir d'un organe de gouvernement local, contrairement à celui de l'Assemblée générale, "doit être exercé en vertu d'une concession expresse." ¹ parce que les pouvoirs d'une localité "sont limités à ceux qui lui sont conférés expressément ou par implication nécessaire."² "Si la puissance ne peut être trouvée, l'enquête est terminée."³ La règle de Dillon exige une interprétation étroite de tous les pouvoirs conférés aux collectivités locales, puisqu'il s'agit de pouvoirs délégués ,⁴ Par conséquent, tout doute quant à l'existence d'un pouvoir doit être résolu en défaveur de la localité.⁵

Chapitre 32 du titre [58.1,§§ 58.1-3200] à travers 58.1-3389, régit de manière exhaustive l'évaluation et la réévaluation des biens immobiliers aux fins de la fiscalité locale. Une réévaluation générale est une entreprise de grande envergure, qui exige de la localité "qu'elle détermine tous les biens immobiliers de son comté ou de sa ville, selon le cas, et la personne à laquelle ces biens sont soumis à l'impôt ce jour-là."⁶ Les réévaluations générales doivent déterminer la juste valeur marchande de la propriété.⁷

L'Assemblée générale a accordé une certaine flexibilité aux localités en ce qui concerne la fréquence des réévaluations.⁸ Section 58 . 1 - 3250 prévoit que le cycle général de réévaluation des villes est fixé par défaut tous les deux ans. Pour les comtés, le cycle par défaut est de quatre ans.⁹ Section [58.1-3253(B),] prévoit toutefois que les villes et les comtés peuvent adopter une ordonnance prévoyant une cotisation annuelle.

Conformément à cette flexibilité, l'Assemblée générale a également autorisé l'organe directeur d'une localité à ordonner une réévaluation au cours d'une année donnée. Section 58 . 1 - 3254 prévoit, dans sa partie pertinente, que

- Nonobstant toute autre disposition de [l'article [5}] ^[{'°}] En l'absence de dispositions contraires, il peut y avoir une réévaluation générale des biens immobiliers dans un comté ou une ville au cours d'une année donnée si l'organe directeur en décide ainsi à la majorité de tous ses membres, par un vote enregistré de oui et de non.

Cette disposition n'autorise pas plusieurs réévaluations générales au cours d'une même année. Au contraire, il peut y avoir "une" réévaluation générale singulière : chaque année, à condition que l'organe directeur en décide ainsi par un vote à la majorité. L'interprétation pure et simple de l'article 58[.1-32`.14] est de permettre aux villes et aux comtés qui ne procèdent pas à une réévaluation générale sur une base annuelle d'interrompre le cycle de deux ans, de quatre ans ou autre et de permettre la réalisation d'une réévaluation générale. L'Assemblée générale n'envisage ni n'autorise une réévaluation générale plus fréquemment qu'une fois par an.

Bien qu'une localité soit limitée dans sa capacité à procéder à une réévaluation générale au cours d'une année donnée, un contribuable individuel peut voir sa propriété réévaluée à une valeur plus élevée dans certaines circonstances limitées. L'une de ces situations concerne l'action d'une commission de péréquation^" qui donne lieu à une évaluation plus élevée. ¹² Une autre situation susceptible d'entraîner une augmentation de l'évaluation avant le cycle général de réévaluation est la correction d'une erreur de fait ou d'écriture dans une évaluation. ¹³

- - - - Conclusion

Par conséquent, je suis d'avis que l'Assemblée générale n'a pas autorisé une ville à procéder à plus d'une réévaluation générale des biens immobiliers au cours d'une même année. Un contribuable peut toutefois être tenu de payer une cotisation corrigée plus élevée dans certaines circonstances limitées.

- Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

- - - - Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,

- - - - [Kéññ~éth T~. Cúcc~íñél~lí, Íl~]
        Procureur général

1:213; 1:911/10-003

[1)Ñát'~l Réá~ltý C~órp. v~. Vá. Bé~ách, 209 V~á. 172, 175, 163 S.É.2d~ 154, 156 (1968).]
2)Bd. of Supvrs. c. Home, 216 Va. 113a 17, 215 S.E.2d 453, 455 (1975) (notant le corollaire de la règle de Dillon).
3)Commonwealth c. County Bd, 217 Va... 558, 575, 232 S.E.2d 30, 41 (1977).
4)Voir Bd. of Supvrs. v. Countryside Invest. Co., 258 Va. 497 50405 522 2 610 61314 1999(en vertu de laquelle le conseil de surveillance du comté ne dispose pas d'un pouvoir illimité pour décider des questions à inclure dans l'ordonnance de lotissement ; il doit inclure les exigences imposées par la loi sur le lotissement et l'aménagement du territoire et peut inclure des dispositions facultatives contenues dans la loi) ; op. cit. Va. Att'y Gen : 2002 at 77, 78; 1974-1975 at 403, 405.
5)2A EUGENE MCQUILLEN, THE LAW of MUNICIPAL CORPORATIONS § 10.19, at 369 (3d ed. 1996) ; voir aussi Op. Va. Att'y Gen. : 2002 at 83, 84; 2000 at 75, 76.
6)Voir VA. CODE ANN. § 58.1-3281 (2009).
7)Voir § 58[.1-3201 (2009).]
8)Voir §§ 58.1-3250 à 58.1-3261 (2009).
9)Voir § 58.1-3252.
10)L'article 5, chapitre 32 du titre 58.1, §§ 58.1-3250 à 58.1-3261 régit les cycles de réévaluation et d'évaluation dans le Commonwealth.
11)Voir § 58.1-3370(A) (2009) (exigeant la nomination d'une commission d'égalisation à la suite d'une réévaluation générale, sauf si la localité dispose d'une commission permanente).
12)Voir §§ 58.1-3379(A), 58.1-3381(A) (2009) (prévoyant que le conseil d'égalisation peut augmenter les évaluations) ; § 58.1-3385 (2009) (prévoyant que le commissaire aux recettes peut procéder à une évaluation supplémentaire sur la base de l'action du conseil d'égalisation).
13)Voir § 58.1-3981 (2009) (permettant de corriger les évaluations erronées).

Avis du procureur général