Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Limitation constitutionnelle des évaluations ; évaluation de l'utilisation des terres locales
Sujet
Dispositions constitutionnelles,
Discussion sur les impôts locaux,
Taux d'imposition
Date d'émission
09-11-1997
| L'honorable Anne G. Sayers Commissaire aux recettes pour le comté de Northampton |
Vous demandez si, lorsqu'un propriétaire demande l'évaluation de la valeur d'usage de son bien en vertu d'une ordonnance du comté adoptée conformément à l'article 58.1-3231 de la loi sur l'évaluation de la valeur d'usage. Code de Virginie et que l'évaluation sera supérieure à la juste valeur marchande établie lors de la dernière réévaluation générale, la propriété doit être imposée sur la base de l'évaluation de la valeur d'usage ou de l'évaluation générale.
L'article X, § 2 de la Constitution de Virginie (1971) établit une exigence générale selon laquelle "[a]ll assessments of real estate and tangible personal property shall be at their fair market value" (toutes les évaluations de biens immobiliers et de biens meubles corporels doivent correspondre à leur juste valeur marchande). Le § 2 prévoit en outre que l'Assemblée générale peut "définir et classer les biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, à la forêt ou aux espaces ouverts,' déclarer que l'intérêt public exige la préservation de ces utilisations, et autoriser les gouvernements locaux à permettre "le report ou l'allègement des portions d'impôts normalement payables sur ces biens immobiliers s'ils n'étaient pas classés de la sorte.'
Conformément à cette autorité, l'Assemblée générale a adopté les articles 58.1-3229 à 58.1-3244, qui permettent aux collectivités locales d'adopter des ordonnances prévoyant l'évaluation de la valeur d'usage et l'imposition des catégories de biens autorisées par la Constitution et détaillant les procédures d'évaluation et d'imposition. § 58.1-3229 déclare que la préservation des terres consacrées à ces utilisations est "vitale pour l'intérêt public" et précise que l'évaluation de la valeur d'usage a pour but "d'atténuer les pressions qui forcent la conversion de ces biens immobiliers à des utilisations plus intensives et qui sont attribuables en partie à l'évaluation de ces biens immobiliers à des valeurs incompatibles avec leur utilisation et leur préservation à des fins agricoles, horticoles, forestières ou d'espace ouvert".1
La section 58.1-3236(A) prévoit que les biens qui remplissent les conditions requises pour faire l'objet d'une évaluation spéciale doivent être évalués en tenant compte "uniquement des indices de la valeur de ces biens immobiliers pour l'agriculture, l'horticulture, la sylviculture ou l'utilisation d'espaces ouverts". § 58.1-3236(D) prévoit que la propriété doit également être évaluée sur la base de la juste valeur marchande appliquée à d'autres propriétés dans la juridiction et que les registres du livre foncier doivent indiquer les deux valeurs.
L'objectif premier de l'interprétation des lois est de vérifier l'intention du législateur et de lui donner effet.2 L'intention clairement exprimée dans le § 58.1-3229 est d'encourager la préservation des terres au sein du Commonwealth pour des utilisations agricoles, horticoles, forestières et d'espaces ouverts. L'objectif des lois sur l'évaluation de l'utilisation des terres est de créer une incitation financière pour favoriser la préservation des terres pour de telles utilisations.3
Il est incompatible avec l'autorité conférée au législateur par la Constitution et avec l'objectif et l'intention du législateur exprimés à l'article 58.1-3229 qu'un bien immobilier admissible à l'évaluation de l'utilisation des terres soit évalué à une valeur supérieure à la juste valeur marchande déterminée à la suite d'une réévaluation générale.4 Ce résultat irait à l'encontre de l'objectif d'encourager la préservation des terres pour les utilisations préférées et, en fait, découragerait cette préservation.
Je suis d'avis qu'en autorisant les localités à adopter des ordonnances sur l'utilisation des sols, l'Assemblée générale n'avait pas l'intention de permettre à une localité d'imposer une taxe plus élevée sur les biens consacrés à l'une des utilisations privilégiées. Si, conformément à l'ordonnance locale et aux lois régissant l'évaluation et la taxation de l'utilisation des terres,5 la propriété serait soumise à une obligation fiscale plus élevée, soit l'ordonnance locale doit être modifiée ou appliquée pour éviter ce résultat, soit il faut conseiller au propriétaire de retirer sa demande d'évaluation spéciale.6
1 Voir 1984 Va. Actes ch. 675Le Code de l'Union européenne, à l'adresse 1178, 1373 (ajoutant le titre 58.1, contenant les articles 58.1-3229, qui ne figurent pas dans le Code).
2 Voir Turner v. Commonwealth, 226 Va. 456, 459, 309 S.E.2d 337, 338 (1983).
3 Voir l'avis de l'Hon. Robert V. Vaughan, Va. Beach Comm'r Rev., 2 (juillet 24, 1997).
4 Ce résultat rendrait également inopérantes les dispositions légales exigeant le paiement d'impôts rétroactifs lorsqu'un bien immobilier ne remplit plus les conditions requises pour l'évaluation de l'utilisation des terres. Voir §§ 58.1-3237, 58.1-3241.
5 Le commissaire du revenu ou un autre fonctionnaire chargé de l'évaluation doit déterminer la valeur des biens immobiliers qui peuvent faire l'objet d'une évaluation de l'utilisation des terres conformément au § 58.1-3236.
6 La section 58.1-3231 permet à une localité d'adopter une ordonnance sur l'utilisation des sols, mais ne l'y oblige pas. Conformément au § 58.1-3234, le propriétaire d'un bien immobilier doit présenter une demande d'évaluation et d'imposition de la valeur d'usage.
Avis du procureur général