Type d'impôt
Taxe BPOL
Description
La parcelle répond-elle aux critères du programme de taxation et d'évaluation de l'utilisation des terres ?
Sujet
Agricole,
Discussion sur les impôts locaux
Date d'émission
12-10-2009
10 décembre 2009
L'honorable Deborah F. Williams
Commissaire aux recettes du comté de Spotsylvania
P.O. Boîte 175
Spotsylvania, Virginia 22553-0175
Chère Madame Williams :
Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.
Questions posées
Vous demandez si des parcelles contiguës de biens immobiliers dont la propriété est identique peuvent être combinées pour former des parcelles contenant au moins vingt acres consacrées à l'usage forestier et cinq acres consacrées à l'usage agricole pour être éligibles à l'évaluation de la valeur d'usage. Vous demandez également si une parcelle dont l'utilisation est mixte, par exemple en partie forestière et en partie agricole, peut bénéficier d'une évaluation de la valeur d'usage lorsque la superficie utilisée n'atteint pas le minimum requis.
Réponse
Je suis d'avis que des parcelles contiguës de biens immobiliers appartenant au même propriétaire peuvent être combinées pour former des parcelles d'au moins vingt acres consacrées à la forêt et d'au moins cinq acres consacrées à l'agriculture et sont éligibles à l'évaluation de la valeur d'usage. Je suis également d'avis qu'une parcelle à usage mixte peut bénéficier d'une évaluation de l'utilisation des terres à condition que la superficie utilisée respecte la superficie minimale requise pour chaque utilisation des terres.
Contexte
Vous signalez que le comté de Spotsylvania permet à des parcelles contiguës appartenant à des propriétaires identiques de bénéficier du report tant que la superficie totale de toutes les parcelles atteint ou dépasse le minimum de cinq acres pour l'utilisation agricole et de vingt acres pour l'utilisation forestière.
Droit applicable et discussion
Article 4-, chapitre 32 du titre 58.1, § 58.1-3229 (non repris), §§ 58.1-3230 jusqu'à 58.1-3244, prévoit l'évaluation spéciale des biens immobiliers pour la préservation des terres. En général, pour bénéficier de l'évaluation et de la taxation de l'utilisation des terres : (1) les propriétés agricoles ou horticoles doivent avoir une superficie minimale de cinq acres ; (2) les propriétés forestières doivent avoir une superficie minimale de vingt acres ; et (3) les propriétés d'espaces ouverts doivent avoir "une superficie minimale de cinq acres ou une superficie minimale plus importante prescrite" par la Commission européenne. localité.1 La section 58.1-3233(2) prévoit que "[l]es exigences minimales en matière de superficie pour les classifications spéciales de biens immobiliers sont déterminées en additionnant la superficie totale des biens immobiliers contigus, à l'exclusion des lots de lotissement enregistrés après le mois de juillet 1, 1983, et appartenant au même propriétaire."
Un avis du procureur général ( 2004 ) conclut que l'agrégation de parcelles ne va pas à l'encontre des objectifs sous-jacents au programme d'utilisation des sols, tant que les biens immobiliers divisés en parcelles restent la propriété de tous et sont suffisamment grands pour que la division ne soit pas soumise à l'ordonnance de subdivision de la localité. .2 En outre, tant que les parcelles agrégées satisfont par ailleurs au § 58.1-3233(2), l'objectif du programme d'utilisation des terres est satisfait.3 Par conséquent, je suis d'avis que les parcelles peuvent être regroupées afin de satisfaire aux exigences en matière de superficie minimale pour l'imposition de l'utilisation des terres établies par le § 58.1-3233(2). En outre, d'autres avis du procureur général concluent que le § 58.1-3233(2) autorise la combinaison de parcelles contiguës de biens immobiliers dans le but de satisfaire à l'exigence de superficie minimale de la loi uniquement lorsque les parcelles contiguës sont détenues par le même propriétaire.4 Je souscris à ces avis antérieurs. Je suis également d'avis que des parcelles contiguës de biens immobiliers appartenant au même propriétaire peuvent être combinées pour former des parcelles contenant au moins vingt acres consacrées à la forêt et cinq acres consacrées à l'agriculture afin d'être éligibles à l'évaluation de la valeur d'usage.
Les avis antérieurs du procureur général répondent de manière indirecte à votre deuxième question.5 Un commissaire du revenu doit déterminer si une parcelle répond aux critères de participation au programme de taxation et d'évaluation de l'utilisation des sols.6 Pour bénéficier de l'évaluation spéciale, le terrain doit être consacré à l'agriculture, à l'horticulture, à la sylviculture ou à l'aménagement d'espaces ouverts et doit satisfaire à l'exigence de superficie minimale spécifiée au § 58.1-3233.7 En outre, je note que la séparation de lots qui ne répondent pas aux exigences de superficie minimale déclenche l'application de taxes de rappel.8 Par conséquent, je suis d'avis qu'une parcelle à usage mixte, c'est-à-dire en partie forestière et en partie agricole, ne peut pas bénéficier d'une évaluation de la valeur d'usage, à moins que chacune de ces utilisations n'atteigne à elle seule la superficie requise.
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- Conclusion
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En conséquence, je suis d'avis que des parcelles contiguës de biens immobiliers appartenant au même propriétaire peuvent être combinées pour former des parcelles d'au moins vingt acres consacrées à l'usage forestier et d'au moins cinq acres consacrées à l'usage agricole et sont éligibles à l'évaluation de la valeur d'usage. Je suis également d'avis qu'une parcelle à usage mixte peut bénéficier d'une évaluation de l'utilisation des terres à condition que la superficie utilisée respecte la superficie minimale requise pour chaque utilisation des terres.
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- Je vous remercie de m'avoir permis de vous rendre service.
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- Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
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- William C. Mims
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1:213; 1:941/09-085
- I [VÁ. CÓ~DÉ ÁÑ~Ñ. § 58.1-3233(2) (2009).]
2Voir [2004 Óp. 'V~á. Átt~'ý Gé~ñ. 201, 203.]
3Id.
- [4Séé Ó~p.] Va. Att'y Gen. : 1989 at 325, 326; 1987-1988 at 138, 140.
5Voir infra notes 6-8 et texte d'accompagnement.
- 6Voir 2008 [Óp. 'V~á. Átt~'ý Gé~ñ.] 141, 143.
[7Séé Ó~p.] [Vá. Át~t'ý G~éñ:] 2002 à [318, 319;] id. à 315, 316; 1997 à 193, 194.
Avis du procureur général