Numéro d'avis
09-044
Type d'impôt
Impôt foncier
Description
Un holding immobilier à but non lucratif organisé à des fins religieuses conserve la même exonération de l'impôt foncier que son unique membre, une église constituée en société.
Sujet
Exemptions, 
Organismes à but non lucratif
Date d'émission
08-03-2009

Août 3, 2009


L'honorable Ken Cuccinelli, lI
Membre du Sénat de Virginia
10560 Main Street, Suite 218
Fairfax, Virginia 22030

Cher sénateur Cuccinelli :

Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.

Questions posées


Vous demandez si certains biens immobiliers et améliorations utilisés et occupés par le NorthStar Church Network peuvent bénéficier d'une exonération de l'impôt local en vertu du § 58.1-3606(A)(5). Vous demandez également si un holding immobilier sans but lucratif organisé à des fins religieuses conserve la même exonération de l'impôt foncier que son seul membre, une église constituée en société.

Réponse


Je suis d'avis, sur la base des informations fournies, que certains biens immobiliers et améliorations utilisés et occupés par le NorthStar Church Network remplissent les conditions requises pour bénéficier d'une exonération de l'impôt local en vertu du § 58.1-3606(A)(5). Je suis en outre d'avis qu'une société de gestion immobilière à but non lucratif organisée à des fins religieuses conserve la même exonération de l'impôt foncier que son seul membre, une église constituée en société.

Contexte


Vous savez que NorthStar Church Network ("NorthStar") est une association baptiste du Sud de congrégations d'églises de Virginia du Nord, liée à la fois à l'État et à la convention nationale de l'Église baptiste du Sud. Parmi les autres ministères et services de soutien religieux, vous notez que NorthStar utilise et gère un programme de ministère religieux sur le campus pour les étudiants de l'université George Mason.

Vous indiquez également que la question de l'exonération de l'impôt foncier concerne la propriété du bien que NorthStar utilise et exploite exclusivement à des fins religieuses et qui est détenu en pleine propriété par la Fondation NorthStar ("Foundation"). La Fondation est une entité dont le seul but est de fournir des biens immobiliers et d'autres activités de soutien aux congrégations membres et à NorthStar. Vous déclarez que la Fondation n'a pas d'autres objectifs ou activités et qu'elle fonctionne uniquement sur une base caritative et sans but lucratif. En outre, vous notez que le seul membre de la Fondation, qui est une société de gestion immobilière à but non lucratif et à caractère religieux, est NorthStar. Vous nous communiquez une disposition clé de l'article 11, "Membres," des statuts de la Fondation :

  • L'association n'a qu'un seul membre - "NorthStar Church Network : Une association de congrégations baptistes"..., une société religieuse à but non lucratif de Virginia qui est une organisation nouvellement créée lorsque l'Association baptiste de Mount Vernon et l'Association baptiste de Potomac se sont unies pour un ministère plus large et plus efficace. L'associé unique a le droit d'élire et de révoquer les administrateurs et d'approuver toute modification des statuts et du règlement intérieur de la société, mais il n'a aucune voix ni aucun droit dans la gestion, le fonctionnement ou les affaires courantes de la société.
En outre, vous indiquez que si la Fondation détient le titre de propriété, NorthStar loue le bien et l'exploite et l'occupe exclusivement en tant que ministère sur le campus. Le bail conclu entre la Fondation et NorthStar protège les biens immobiliers de toute responsabilité potentielle et assure une gestion centralisée des biens immobiliers. NorthStar paie un loyer à la Fondation, qui est calculé sur la base du coût réel de la propriété des biens immobiliers. Vous déclarez que la Fondation ne tire aucun profit de l'utilisation ou de la location du bien ou des activités de NorthStar. Vous indiquez qu'il s'agit d'un bail à durée indéterminée et qu'il existe un lien direct entre les deux organisations. L'asbl opérationnelle est l'unique membre de l'asbl holding. Ainsi, l'engagement à long terme est assumé puisque NorthStar contrôle les nominations au conseil d'administration et les décisions majeures de la Fondation en vertu de l'article I I des statuts de la Fondation.

                • Droit applicable et discussion

    • Section 58.1-3606(A)(5) prévoit une exonération de l'impôt par classification pour :
    • Les biens appartenant aux Young Men's Christian Associations et aux associations religieuses similaires, y compris les conseils et associations de missions religieuses, les asiles d'orphelins ou autres, les maisons de correction, les hôpitaux et les couvents, sans but lucratif mais exclusivement à des fins caritatives (y compris les hôpitaux gérés par des sociétés sans but lucratif, mais qui peuvent faire payer en tout ou en partie les personnes capables de payer pour leurs soins et leur traitement), et qui sont effectivement et exclusivement occupés et utilisés par ces associations.

Le langage statutaire est ambigu lorsqu'il peut être compris de plusieurs façons.1 Il y a également ambiguïté lorsque la formulation de la loi manque de clarté et de précision ou est difficile à comprendre.2"La province de l'interprétation [des lois] se situe entièrement dans le domaine de l'ambiguïté, et ce qui est clair n'a pas besoin d'être interprété."3 Toutefois, lorsque le texte de la loi est clair et sans ambiguïté, il convient de lui donner son sens ordinaire et de respecter l'intention du législateur[,.4] Je suis d'avis que le § 58.1-3606(A)(5) est dépourvu de toute ambiguïté.

1991 Un avis du procureur général ( "1991 Opinion") examine si certains biens immobiliers et améliorations utilisés et occupés par le Northern Virginia Jewish Community Center, Inc. remplissent les conditions requises pour bénéficier de l'exonération de l'impôt sur la localisation en vertu du § 58.1-3606(A)(5).5 L'avis 1991 a noté que le § 58.1-3606(A)(5) était basé sur l'exemption contenue dans l'article X, § 6(a)(6) de la Constitution de Virginia.6 Depuis la date de l'avis 1991, l'article 6(a)(6) a été modifié pour stipuler :
    • Les biens utilisés par leur propriétaire à des fins religieuses, caritatives, patriotiques, historiques, de bienfaisance, culturelles ou à des fins de parcs et terrains de jeux publics, conformément à la classification ou à la désignation par par un vote des trois quarts des membres élus dans chaque chambre de l'Assemblée générale une ordonnance adoptée par l'organe directeur local et sous réserve des restrictions et conditions suivantes peut être prescrite prévues par le droit commun. [['7]]

Cependant, la Constitution de Virginia "`n'est pas un octroi de pouvoirs législatifs à l'Assemblée générale, mais seulement un instrument de restriction, et, sauf en ce qui concerne les questions cédées au gouvernement fédéral, les pouvoirs législatifs de l'Assemblée générale sont illimités."'.8 L'Assemblée générale peut promulguer toute loi ou prendre toute mesure "non interdite par des termes exprès ou par des implications nécessaires de la Constitution de l'État ou de la Constitution des États-Unis."9 La modification de l'article 6(a)(6) n'affecte ni la validité de l'article 58.1-3606(A)(5) ni l'interprétation de cette disposition par le procureur général. En outre, l'Assemblée générale n'a pas modifié la conclusion de l'avis 1991. "Le législateur est présumé avoir eu connaissance de l'interprétation des lois par l'Attorney General, et le fait qu'il n'ait pas apporté d'amendements correctifs prouve qu'il a accepté le point de vue de l'Attorney General." 10

L'avis 1991 conclut que l'octroi au Jewish Community Center d'un droit d'occupation en vertu d'un bail de 99ans, renouvelable pour une durée supplémentaire de 99ans, a eu pour effet que le bien "appartient" au Jewish Community Center au sens de l'article 58.1-3606(A)(5).11 Par conséquent, le bien remplit les conditions requises pour bénéficier de l'exonération de l'impôt local par le comté de Fairfax. 12 Dans les faits que vous présentez, les termes du bail de la Fondation au NorthStar sont un bail à durée indéterminée accordant au NorthStar un droit d'occupation perpétuel. Comme indiqué précédemment, NorthStar paie à la Fondation un loyer calculé sur la base du coût réel de la propriété des biens immobiliers. La Fondation ne tire aucun profit de l'utilisation ou de la location du bien. Les deux organisations sont des organisations religieuses à but non lucratif, et la seule fonction de la Fondation est de détenir le titre légal de la propriété louée par NorthStar.

Les faits que vous présentez et les questions sur lesquelles vous vous interrogez sont presque identiques aux faits et aux questions présentés dans l'avis 1991.13 Par conséquent, je dois conclure que certains biens immobiliers et améliorations utilisés et occupés par NorthStar remplissent les conditions requises pour bénéficier d'une exonération de l'impôt local en vertu du § 58.1-3606(A)(5).

En outre, une église qui était une association sans personnalité morale et qui, par la suite, se constitue en société et transfère l'ensemble de ses biens immobiliers à une société sans but lucratif détenant des biens et dont l'église est le seul membre, ne présente pas une situation significativement différente des faits relatifs à l'expression "appartenant à" examinés par l'avis 1991.14 Ainsi, la société de gestion immobilière sans but lucratif de son unique église membre conserverait la même exonération de l'impôt foncier que l'église elle-même.

                      • Conclusion


En conséquence, je suis d'avis, sur la base des informations fournies, que certains biens immobiliers et améliorations utilisés et occupés par le NorthStar Church Network remplissent les conditions requises pour bénéficier d'une exonération de l'impôt local en vertu du § 58.1-3606(A)(5). Je suis en outre d'avis qu'une société de gestion immobilière à but non lucratif organisée à des fins religieuses conserve la même exonération de l'impôt foncier que son seul membre, une église constituée en société.
    • Je vous remercie de m'avoir permis de vous rendre service.
                          • Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
                                    • [__ ;]
                          • William C. Mims

[1:213; 1 :941 /09-044]

1Supinger c. Stakes, 255 Va. 198, 205, 495 S.E.2d 813, 817 (1998) ; Va.-Am. Water Co. c. Prince William County Serv. Auth. 246 Va. 509, 514, 436 S.E.2d 618, 621 (1993) ; Va. Département du travail & Indus. v. Westmoreland Coal Co. 233 Va. 97, 101, 353 S.E.2d 758, 762 (1987).
2Supinger, [225 Vá. át~ 205, 495 S.É.2d á~t 817; Léé~-Wárr~éñ v. S~ch. Bd~., 241 Vá. 442, 445, 40.3 S.É~.2d 691, 692 (1991).]
3Winston c. Ville de Richmond, 196 Va. 403, 408, 83 S.E.2d 728, 731 (1954).
4Brown v. Lukhard, 229 VA. 316, 321, 330 S.E.2d 84, 87 (1985).
5Voir 1991 Op. VA. Att'y Gen. 303.
6Id. sur 304-05.
7Voir 2001 Va. Actes ch. 786, at 1074, 1075 (proposant et acceptant de modifier le § 6(a)(6)) ; 2002 Va. Actes ch. 825 630, à , , , , respectivement (accord sur l'amendement et soumission de l'amendement aux électeurs). 1999 2000 895 896 L'amendement a été ratifié le novembre 5, 2002, et est entré en vigueur le janvier 1, 2003. Voir VA. CONST. l'art. X, § 6, annot.
8Harrison v. Day, 201 Va. 386, 396, 111 S.E.2d 504, 511 (1959) (citant Roanoke v. Elliott, 123 Va. 393, 406, 96 S.E. 819, 824 (1918)).
9Kirkpatrick v. Bd. of Supvrs, 146 Va. 113, 126, 136 S.E. 186, 190 (1926).
[10Rích~árd L~. Déál~ & Ássó~cs. v. C~ómmó~ñwéá~lth, 224 V~á. 618, 622, 299 S.É.2d~ 346, 348 (1983).]
11Voir [1991 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~., súpr~á ñót~é 5, át 306.]
12 Id.
131d. sur 303-06.
14 Id.



Avis du procureur général

Dernière mise à jour 08/25/2014 16:43