Numéro d'avis
09-042
Type d'impôt
Impôt foncier
Description
Un embarcadère peut être évalué et taxé séparément du terrain adjacent d'un propriétaire privé.
Sujet
Calcul de l'impôt, 
Dispositions constitutionnelles
Date d'émission
08-27-2009

Août 27, 2009



L'honorable Lori K. Stevens
Commissaire aux recettes du comté de Dinwiddie
P.O. Boîte 104
Dinwiddie, Virginia 23841

Monsieur le Sénateur Stevens :

Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.

Questions posées


Vous vous interrogez sur la propriété, aux fins de l'imposition foncière, d'un embarcadère construit par un propriétaire privé sur un terrain appartenant à une subdivision politique. En outre, si le propriétaire privé est considéré comme le propriétaire de l'embarcadère à des fins d'imposition foncière, vous demandez si l'embarcadère peut être évalué et imposé séparément du terrain adjacent du propriétaire privé.

Réponse


C'est mon opinion, basée sur les faits que vous présentez,1 qu'un propriétaire privé qui construit un embarcadère sur un terrain appartenant à une subdivision politique est le propriétaire aux fins de l'imposition foncière. En outre, je suis d'avis que la jetée peut être évaluée et taxée séparément du terrain adjacent de ce propriétaire privé.

Contexte


Vous indiquez que le lac Chesdin constitue la limite nord du comté de Dinwiddie. Le lac appartient à l'Appomattox River Water Authority ("ARWA"), une subdivision politique du Commonwealth of Virginia, jusqu'à 164e degré de contour de la masse d'eau.

Vous notez que l'ARWA fournit un accord de permis de construction et d'utilisation qui permet la construction et l'utilisation de certains types d'installations sur la propriété de l'ARWA. Vous relatez qu'un contribuable résidant dans la région du lac Chesdin a conclu un accord avec l'ARWA pour la construction d'un embarcadère. En outre, vous déclarez que l'embarcadère est attaché à la propriété située en dessous de la courbe de niveau 164, qui appartient entièrement à l'ARWA. Vous indiquez que votre bureau a évalué la jetée en tant que bien immobilier et que les impôts sur la jetée sont imputés au contribuable. Vous considérez que le contribuable est propriétaire de l'embarcadère puisque vous interprétez l'accord entre le contribuable et l'ARWA comme une location de l'embarcadère au sens de l'article 58.1-3282. Toutefois, le contribuable soutient que, puisque la propriété sur laquelle se trouve la jetée est détenue à 100 % par l'ARWA, il ne devrait pas être assujetti à l'impôt foncier sur la structure.

Vous fournissez une copie de "Construction and Use Permit Agreement" qui décrit l'accord entre le contribuable et l'ARWA (l'accord "" ), qui stipule, en partie, que :
    • 8. Toutes les structures que vous érigez sur la propriété de l'[ARWA] constituent des structures attenantes à votre bien immobilier. Vous êtes exclusivement responsable de leur entretien, de leur réparation et de leur maintenance ....
    • 9. La structure construite en vertu du présent accord ne peut être vendue séparément du bien immobilier auquel elle est rattachée. En cas de vente de votre propriété, l'acquéreur assumera par écrit toutes les conditions et responsabilités du présent accord. Pour ce faire, l'acheteur devra conclure un nouvel accord avec l'[ARWA]. Dans le cas où un acquéreur ultérieur n'accepterait pas les termes du présent accord, l'[ARWA] peut choisir d'enlever toute structure érigée en vertu du présent accord et/ou de remettre la propriété de l'[ARWA] dans son état d'origine approximatif, à vos frais.

                • Droit applicable et discussion
    • La section 58.1-3282 prévoit que :
    • Lorsqu'une société de services publics ou une subdivision politique du Commonwealth n'est pas propriétaire à la fois d'un terrain, d'une pièce ou d'une parcelle de terrain et des améliorations qui s'y trouvent, y compris les améliorations locatives appartenant au preneur qui doivent être enlevées par ce dernier à la fin de la période de location, le terrain et ces améliorations peuvent être évalués séparément.

Le langage statutaire est ambigu lorsqu'il peut être compris de plusieurs façons.2 Il y a également ambiguïté lorsque la formulation de la loi manque de clarté et de précision ou est difficile à comprendre 3 "La province de l'interprétation [des lois] se situe entièrement dans le domaine de l'ambiguïté, et ce qui est clair n'a pas besoin d'être interprété."4 Mais lorsque le texte législatif est "clair et sans ambiguïté," " le sens et l'intention de l'acte législatif seront pris en compte."5 Je suis d'avis que le § 58.1-3282 est dépourvu de toute ambiguïté. L'Assemblée générale prévoit sans ambiguïté que lorsqu'une subdivision politique n'est pas propriétaire à la fois d'un terrain et des améliorations apportées à ce terrain, les améliorations peuvent être évaluées séparément. En outre, l'accord avec l'ARWA stipule clairement que toute structure érigée par le contribuable sur la propriété de l'ARWA "constituera des structures attenantes à la propriété [du contribuable]." Le terme "appurtenant" est communément compris comme signifiant "[a]nnexed to a more important thing."6 Par conséquent, selon les termes de l'accord, le contribuable a volontairement accepté que l'embarcadère soit annexé à sa propriété.

                      • Conclusion


En conséquence, je suis d'avis que, sur la base des faits que vous avez exposés, il convient d'établir un rapport sur la situation de l'emploi dans la région. présent,7 qu'un propriétaire privé qui construit un embarcadère sur un terrain appartenant à une subdivision politique est le propriétaire aux fins de l'imposition foncière. En outre, je suis d'avis que la jetée peut être évaluée et taxée séparément du terrain adjacent de ce propriétaire privé.
    • Je vous remercie de m'avoir permis de vous rendre service.
                          • Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
                          • William C. Mims

1:213; 1:941 /09-042



1 Voir infra ["Báck~gróú~ñd."]
2Supinger c. Stakes, 255 Va. 198, 205, 495 S.E.2d 813, 817 (1998) ; Va.-Am. Water Co. c. Prince William County Serv. Auth. 246 Va. 509, 514, 436 S.E.2d 618, 621 (1993) ; Va. Département du travail & Indus. v. Westmoreland Coal Co, 233 Va. 97, 101, 353 S.E.2d 758, 762 (1987).
3Supinger, 255 VA. à l'adresse 205, 495 S.E.2d à l'adresse 817; Lee-Warren v. Sch. Bd., 241 VA. 442, 445, 403 S.E.2d 691, 692 (1991).
4Winston c. Ville de Richmond, 196 Va. 403, 408, 83 S.E.2d 728, 731 (1954).
5Brown v. Lukhard, 229 VA. 316, 321, 330 S.E.2d 84, 87 (1985).
6BLACK's LAW DICTIONARY 118 (9th ed. 2009).
[7Séé s~úprá~] ["Báck~gróú~ñd."]

    Avis du procureur général

    Dernière mise à jour 08/25/2014 16:43