Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Organisation caritative ; le titre légal seul n'est pas déterminant pour établir la propriété d'un bien à des fins fiscales.
Sujet
Exemptions,
Pouvoir local d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
08-29-1990
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1990 à 265]
DEMANDE DE : L'honorable Alma Leitch Commissaire des recettes de la ville de Fredericksburg P.O. Box 644 Fredericksburg, Virginia 22404-0644
AVIS DE : Mary Sue Terry, procureur général
OPINION :
Vous demandez si la section Tidewater de la Croix-Rouge américaine ( "Tidewater Chapter") peut se prévaloir de son statut d'organisation caritative en ce qui concerne les impôts fonciers dus sur plusieurs condominiums de bureaux actuellement proposés à la location à la section Tidewater par Snowden Office Partnership ("Snowden"). La section Tidewater envisage une transaction par laquelle elle acquerrait le titre légal des condominiums auprès de Snowden, moyennant une redevance substantielle payable par mensualités sur une période de cinq ans. À la fin de cette période de cinq ans, la section Tidewater revendra les unités à Snowden pour une somme symbolique.
I. Dispositions constitutionnelles et légales applicables
Section 58.1-3201 de la Commission européenne. Code de Virginie prévoit que "[a]ll real estate, except that exempted by law, shall be subject to such annual taxation as may be prescribed by law." Les biens immobiliers sont imposés à leur propriétaire. Voir § 58.1-3015.
L'article X, § 6(a)(6) de la Constitution de Virginia (1971) exonère de l'impôt "les biens utilisés par leur propriétaire à des fins religieuses, caritatives, patriotiques, historiques, bienveillantes, culturelles ou à des fins de parcs publics et de terrains de jeux, comme cela peut être prévu par classification ou désignation par un vote des trois quarts des membres élus à chaque chambre de l'Assemblée générale et sous réserve des restrictions et des conditions qui peuvent être prescrites." (C'est nous qui soulignons). Conformément à l'article X, § 6(a)(6), § 58.1-3609(A) exonère de l'impôt foncier local
[Le véritable ............................... les biens d'une organisation classée dans les Secs. 58.1-3610 à 58.1-3621 et utilisé par cette organisation pour un . charitable ........................... l'objet énoncé à l'article X, §6(a)(6) de la Constitution de Virginia .... à condition que l'organisation soit gérée sans but lucratif et que les biens ainsi exonérés soient utilisés conformément à l'objectif pour lequel l'organisation est classée.
Les sections locales de la Croix-Rouge nationale américaine, y compris la section Tidewater, sont considérées comme des organisations caritatives. Voir § 58.1-3616. Conformément à l'article X, § 6(f), le § 58.1-3609(B) prévoit une règle d'interprétation stricte pour les exonérations de l'impôt foncier local.
II. La transaction effectuée dans les faits présentés ne constitue pas un transfert de propriété aux fins de l'exonération fiscale.
L'une des principales conditions de l'exonération fiscale conformément à l'article X, § 6(a)(6) et § 58.1-3609(A) est la propriété du bien par une organisation classée comme exonérée. Voir 1984-1985 Att'y Gen. Ann. Rep. 372. Par conséquent, à moins que le bien ne soit détenu par le chapitre Tidewater, l'exemption prévue au § 58.1-3609(A) n'est pas disponible.
Sur la base des informations que vous fournissez, l'accord envisagé, bien que structuré sous la forme d'un achat, est en substance un bail en vertu duquel Snowden doit être considéré comme le propriétaire du bien à des fins fiscales. Bien que Snowden ne détienne pas le titre de propriété, elle aura le droit de recevoir des paiements mensuels tout au long de la période de cinq ans convenue et d'acquérir à nouveau le titre de propriété pour une somme symbolique à l'issue de cette période. Dans ces circonstances, on ne peut pas dire que le chapitre Tidewater ait acquis "la propriété" du bien. Le simple fait que la section Tidewater détienne le titre légal de propriété ne justifie pas le déplacement de l'incidence de l'imposition afin d'accorder effectivement à Snowden une exonération de l'impôt foncier. Voir 1977-1978 Att'y Gen. Ann. Rep. 433, 434 (le titre légal seul n'est pas déterminant pour établir la propriété d'un bien à des fins fiscales).
Sur la base des faits que vous présentez et en appliquant la règle d'interprétation stricte requise par le § 58.1-3609(B), je suis d'avis que les unités de copropriété qui font l'objet de votre enquête resteraient entièrement imposables à Snowden pour l'impôt foncier local pendant la durée de cinq ans de l'accord.
Avis du procureur général