Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Actes de fiducie ou hypothèques ; refinancement d'une dette existante auprès du même prêteur
Sujet
Exemptions,
Taux d'imposition
Date d'émission
07-19-1996
| L'honorable John T. Frey Greffier, Circuit Court du comté de Fairfax |
Vous demandez si, aux fins de l'exonération de la taxe d'enregistrement de l'État prévue au § 58.1-803(D) de la loi sur l'impôt sur le revenu, l'exonération de la taxe d'enregistrement de l'État est applicable. Code de VirginieLe terme " "same lender" (même prêteur) s'applique au refinancement d'une dette existante (1) auprès d'une filiale à 100 % du prêteur actuel, ou (2) auprès d'une banque ou d'une société de crédit hypothécaire qui a été acquise par une autre banque ou société de crédit hypothécaire, mais qui continue à exercer ses activités sous son ancienne dénomination sociale.1
En premier lieu, vous indiquez que B.F. Saul Mortgage Company, une filiale à 100 % de Chevy Chase Bank, traite et conclut tous les prêts hypothécaires en son nom ; toutefois, les billets hypothécaires et tout service requis pour le prêt hypothécaire sont attribués à Chevy Chase Bank. Des relations similaires existent entre Waterfield Mortgage et Union Federal, Crestar Mortgage et Crestar Bank, et First Virginia Mortgage et First Virginia Bank.
Dans le second cas, vous signalez que F & M Bank a acquis Hallmark Bank et Fairfax Bank & Trust. Vous indiquez que Hallmark Bank continue à exercer ses activités sous le nom de F & M Hallmark Bank, et que Fairfax Bank & Trust continue à exercer ses activités sous le nom de Fairfax Bank & Trust.
Un avis du procureur général ( 1992 ) interprète le terme " "same lender" (même prêteur) dans le § 58.1-803(D) comme signifiant que " "the lender providing the refinancing must be the same as the lender now holding the existing debt being refinanced" (le prêteur qui fournit le refinancement doit être le même que le prêteur qui détient actuellement la dette existante à refinancer).2 L'avis note que "[l]'objectif évident du § 58.1-803(D) est généralement d'exclure le refinancement des dettes existantes du paiement d'une taxe d'enregistrement supplémentaire".3 L'application de l'exonération de la taxe d'enregistrement prévue à l'article 58.1-803(D) dépend donc de la détermination par le greffier de la cour de circuit de l'entité financière qui détient la dette existante au moment du refinancement ou de la modification.
Une fois que l'identité de l'entité financière détenant la dette existante a été déterminée, la réponse à vos questions dépend de la question de savoir si l'entité détenant actuellement la dette est la même entité juridique que celle qui fournit le refinancement ou la modification. Il apparaît que les sociétés hypothécaires filiales et les institutions bancaires mères sont structurées comme des entités juridiques distinctes. Par conséquent, lorsque la dette existante est détenue par l'institution mère, le refinancement auprès d'une société hypothécaire filiale n'est pas un refinancement auprès du "même prêteur' au sens du § 58.1-803(D), et vice versa.
Un refinancement ou une modification d'une dette existante auprès d'une entité financière qui a fusionné avec, ou a été acquise par, l'entité détenant la dette existante serait, à mon avis, qualifié de refinancement auprès du "même prêteur". Conformément à l'avis de 1992, le détenteur de la dette existante est nécessairement le même que l'entité qui offre le refinancement lorsqu'il s'agit d'une seule institution à la suite d'une fusion ou d'une acquisition.4
Suivant le raisonnement de l'avis 1992, bien que la dette puisse avoir été cédée plusieurs fois, il est nécessaire de déterminer quelle entité détient "la dette existante qui est refinancée" aux fins de l'application de l'exemption prévue à l'article 58.1-803(D).5 En cas de fusion ou d'acquisition, les institutions bancaires concernées sont devenues une nouvelle entité, et c'est cette nouvelle entité qui est le détenteur de la dette existante. Un refinancement ou une modification par l'intermédiaire de la nouvelle entité - l'établissement bancaire fusionné ou élargi - constitue un refinancement de la dette existante auprès du même prêteur aux fins de l'article 58.1-803(D).
En fin de compte, la question de savoir si une société de crédit hypothécaire ou une banque peut être considérée comme le "même prêteur' aux fins du § 58.1-803(D) dépendra des faits spécifiques de chaque situation. Il s'agit d'une décision factuelle qui doit être prise par le greffier de la cour de circuit.6
Par conséquent, je suis d'avis que les sociétés de crédit hypothécaire et les banques qui sont structurées comme des entités juridiques distinctes ne constituent pas le "même prêteur' aux fins de l'application de l'exemption prévue au § 58.1-803(D). Je suis également d'avis que tout établissement bancaire qui acquiert, fusionne ou se consolide avec un autre établissement bancaire est le "même prêteur" aux fins du refinancement ou de la modification d'une dette existante détenue par le nouvel établissement bancaire.7
1 La section 58.1-803 prévoit, en partie :
"(A) Une taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie ou les hypothèques est imposée par la présente au taux de 15 cents sur chaque $100 ou portion de $ du montant des obligations ou autres obligations garanties par ces actes.
***
"(D) Pour les actes de fiducie ou les hypothèques dont le but est de refinancer ou de modifier les conditions d'une dette existante auprès du même prêteur, dette garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque sur lequel l'impôt imposé en vertu du présent article a été payé, l'impôt n'est payé que sur la partie du montant de l'obligation ou autre obligation garantie par cet acte qui s'ajoute au montant de la dette existante garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque sur lequel l'impôt a été payé. L'instrument certifie le montant de la dette existante.
2 1992 Op. VA. Att'y Gen. 181, 183.
3 Id.
4 En règle générale, une banque issue d'un regroupement ou d'une fusion, ou qui y survit, devient propriétaire des biens et des contrats des banques constitutives, et succède à leurs droits et pouvoirs, et est responsable de leurs obligations. Voir §§ 6.1-43, 6.1-44; voir également 9 C.J.S. Banks and Banking § 160 (1996).
5 [1992 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~., súpr~á ñót~é 2.]
6 Voir 1990 Op. Va. Att'y Gen. 255, 256 (exemption pour une fraternité appartenant à une université ou un collège).
7 En cas de doute, nous vous invitons à vérifier auprès de la State Corporation Commission si une fusion bancaire a été réalisée.
Avis du procureur général