Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Imposition des propriétés dans les zones annexées à la ville ; ordonnance sur l'utilisation des sols
Sujet
Exemptions,
Pouvoir local d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
06-17-1986
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1986 à 257]
DEMANDE PAR : Honorable Jack L. Setliff Commissaire aux recettes de la ville de Danville
AVIS DE : Mary Sue Terry, procureur général
OPINION :
Vous posez plusieurs questions concernant la perception de l'impôt foncier et de l'impôt sur les biens meubles corporels, ainsi que l'évaluation de l'utilisation des biens fonciers situés dans une zone qui doit être annexée à la ville de Danville à compter du mois de janvier 1, 1987.1
I. Prélèvement et imposition d'impôts dans la zone annexée
A. Les années fiscales des juridictions annexées et des juridictions annexantes sont incompatibles
La ville de Danville s'attend à ce qu'un arrêté d'annexion soit pris dans un avenir proche, ce qui ajoutera à la ville près de 30 miles carrés de ce qui est aujourd'hui le comté de Pittsylvania, avec effet au mois de janvier 1, 1987. La ville fonctionne sur la base d'une année fiscale pour l'établissement du budget et des impôts ; son jour d'imposition est le2 est le 1 de juillet de chaque année. Le comté fonctionne sur la base de l'année fiscale civile et le jour de l'impôt est le 1 de chaque année. La ville souhaite imposer les biens immobiliers et les biens personnels dans la zone annexée, à compter du mois de janvier 1, 1987.
B. La ville doit taxer la zone annexée pour la période allant de janvier 1 à juin 30, 1987; la Constitution exige que tous les biens soient taxés de manière uniforme.
Vous demandez tout d'abord si la ville peut lever et imposer des taxes dans la zone annexée pour la période allant de janvier 1, 1987 à juin 30, 1987, période de six mois qui suit immédiatement l'annexion et qui correspond à la seconde moitié de son année fiscale. Certaines considérations constitutionnelles permettent de répondre à cette question.
L'article X, § 4 de la Constitution de Virginie (1971) établit une distinction entre les biens immobiliers et les biens meubles corporels pour l'imposition locale. Le pouvoir d'imposer ces biens dans ses limites territoriales est conféré à la ville par les articles 1-1 de sa charte, qui intègrent le pouvoir général d'imposition prévu aux articles 15.1-841 de la loi sur l'impôt sur le revenu. Code de la Virginie. Voir Ch. 657, Actes de l'Assemblée de 1982. Il est donc clair que la ville de Danville se voit accorder des pouvoirs généraux suffisants pour taxer la zone annexée pour la période allant de janvier 1, 1987 à juin 30, 1987.
L'article X, § 1 prévoit, dans sa partie pertinente, ce qui suit :
"Tous les biens sont imposés, sauf dans les cas prévus ci-après. Tous les impôts sont prélevés et collectés en vertu des lois générales et sont uniformes pour la même catégorie de sujets dans les limites territoriales de l'autorité qui prélève l'impôt, sauf que l'Assemblée générale peut prévoir des différences dans le taux d'imposition des biens immobiliers d'une ville dans tout ou partie des zones ajoutées à ses limites territoriales .... ." (souligné par l'auteur).
L'article X, § 2, prévoit notamment que "[t]outes les évaluations de biens immobiliers et de biens meubles corporels sont calculées à leur juste valeur marchande .... ." (souligné par l'auteur).
Il est clair qu'en vertu de l'art. X, § 1 que tous les biens immobiliers et les biens meubles corporels doivent être taxés, sauf exonération applicable.3 Cette disposition constitutionnelle exige également l'uniformité de l'imposition de la même catégorie de biens dans les limites de la juridiction fiscale. Alors que l'art. X, § 1 autorise l'Assemblée générale à prévoir un taux d'imposition différent dans une zone annexée,4 il n'y a pas de corollaire dans l'art. X, § 2 relatif à l'évaluation. L'exigence d'uniformité s'étend donc aux pratiques d'évaluation. Voir 1982-1983 Rapport du procureur général à l'adresse 585.
Si la ville n'impose pas la zone annexée pour la période allant de janvier 1, 1987 à juin 30, 1987, les exigences constitutionnelles selon lesquelles tous les biens immobiliers et personnels doivent être imposés et les impôts imposés à la même catégorie de biens au sein d'une juridiction fiscale doivent être uniformes seraient violées. L'exigence d'uniformité a été considérée comme une considération constitutionnelle prédominante en ce qui concerne l'imposition de ces biens. Voir Perkins c. Comté d'Albemarle, 214 Va. 240 198 S.E. d ( ) ; - Rapport du procureur général, supra.2 626 1973 19821983
Sur la base des considérations constitutionnelles qui précèdent, ainsi que du pouvoir général d'imposition accordé à la ville, je suis d'avis qu'il découle nécessairement et équitablement du § 58.1-30105 que la ville est non seulement habilitée à adopter l'équivalent d'une année fiscale courte pour la zone annexée couvrant la période de janvier 1, 1987 à juin 30, 1987, mais qu'elle est tenue de le faire et d'imposer la zone annexée pour la période en question. Les considérations d'uniformité constitutionnelle m'amènent également à conclure que la date d'évaluation pour l'imposition de cette propriété doit être juillet 1, 1986, le jour d'imposition utilisé pour l'évaluation du reste de la propriété de la ville.
Compte tenu de la réponse à votre première question, il n'est pas nécessaire d'aborder votre deuxième question, qui demande si la ville peut revenir d'une année fiscale à une année fiscale civile dans le cas où la zone annexée ne peut pas être taxée immédiatement après l'annexion sur la base de l'année fiscale.
II. Évaluations de l'utilisation des sols
A. Statut des ordonnances relatives à l'évaluation de l'utilisation des sols
Vous indiquez que la ville n'a pas d'ordonnance sur l'évaluation de l'utilisation du sol, mais que le comté dans lequel le terrain est actuellement situé dispose d'une telle ordonnance. L'arrêté d'annexion devrait obliger la ville à adopter une ordonnance d'évaluation de l'utilisation des sols.
B. Date d'entrée en vigueur et champ d'application de l'ordonnance sur l'évaluation de l'utilisation du sol par la ville
Vous demandez si la ville, en vertu des dispositions légales actuelles, peut prévoir des évaluations de l'utilisation du sol à partir de janvier 1, 1987. Vous demandez séparément si ces dispositions relatives à l'évaluation de l'utilisation des sols s'appliqueraient à la zone actuellement située dans la ville. Pour les raisons exposées ci-dessous, je suis d'avis que la ville peut adopter une ordonnance sur la taxation de l'utilisation des sols à compter de janvier 1, 1987, qui s'appliquera à la zone annexée mais pas aux zones actuellement situées dans la ville.
La section 58.1-3231 confère aux localités le pouvoir général d'adopter des ordonnances prévoyant l'évaluation et la taxation de la valeur de l'utilisation des sols. § 58.1-3232 fournit une autorité supplémentaire pour l'évaluation et la taxation de l'utilisation des terres, limitée uniquement aux biens immobiliers dans les zones nouvellement annexées.
La section 58.1-3231 prévoit, dans sa partie pertinente, ce qui suit :
"Tout comté, toute ville ou toute commune ayant adopté un plan d'occupation des sols peut adopter une ordonnance prévoyant l'évaluation de la valeur d'usage et l'imposition, conformément aux dispositions du présent article, des biens immobiliers classés dans le § 58.1-3230. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables dans un comté, une ville ou une commune pour une année donnée, à moins qu'une telle ordonnance ne soit adoptée par l'organe directeur au plus tard en juin 30 de l'année précédant l'année où ces impôts sont évalués et prélevés pour la première fois en vertu du présent article, ou en décembre 31 de cette année pour les localités qui ont adopté une date d'évaluation de l'année fiscale fixée à juillet 1, en vertu du chapitre 30 du présent sous-titre III."6
1. L'imposition de l'utilisation du sol ne peut s'étendre aux propriétés situées dans les limites actuelles de la ville avant le mois de juillet 1, 1987
En vertu du § 58.1-3231, la date limite pour l'adoption d'une ordonnance sur l'utilisation des sols par les juridictions de l'année fiscale est le décembre 31 de l'année précédant l'année où ces taxes sont imposées pour la première fois. En conséquence, la date limite pour l'adoption par la ville de Danville d'une ordonnance sur l'utilisation des sols pour l'exercice fiscal 1986-1987 était fixée au mois de décembre 31, 1985. J'en conclus donc qu'il est trop tard, en vertu de l'article 58.1-3231, pour adopter une ordonnance sur l'évaluation de l'utilisation des sols pour l'ensemble de la ville pour l'exercice fiscal 1986-1987. Étant donné que le § 58.1-3231 est la seule loi qui permet à la ville d'adopter une ordonnance sur l'utilisation des terres englobant les terres actuellement situées dans les limites territoriales de la ville, la ville est empêchée par la date limite de décembre 31, 1985, de fournir une évaluation de l'utilisation des terres pour ces terres à compter de janvier 1, 1987. Il peut toutefois le faire pour l'exercice fiscal commençant en juillet 1, 1987, en adoptant une ordonnance sur l'évaluation de l'utilisation des sols avant le mois de décembre 31, 1986.
2. L'imposition de l'utilisation du sol dans la zone annexée peut prendre effet pour la période de six mois commençant en janvier 1, 1987
La section 58.1-3232, qui s'applique à la zone annexée, stipule en partie ce qui suit :
"Le conseil de toute ville peut adopter une ordonnance prévoyant l'évaluation et l'imposition des seuls biens immobiliers situés dans une zone nouvellement annexée à cette ville, conformément aux dispositions du présent article. Toutes les dispositions du présent article sont applicables à cette ordonnance, sauf que si le comté à partir duquel la zone a été annexée dispose d'une ordonnance en vigueur, l'ordonnance de cette ville peut être adoptée à tout moment avant le mois d'avril 1 de l'année pour laquelle cette ordonnance entrera en vigueur ... . Une ordonnance adoptée en vertu de la présente section ne prend effet que pour l'exercice fiscal suivant immédiatement l'annexion." (C'est nous qui soulignons).
Cette disposition autorise le conseil d'une ville à adopter une ordonnance sur l'évaluation et la taxation de l'utilisation des sols uniquement en ce qui concerne les biens immobiliers situés dans une zone nouvellement annexée. Cette ordonnance ne peut avoir d'effet que pour une période limitée, l'exercice fiscal suivant immédiatement l'annexion. Le délai pour l'adoption d'une ordonnance sur l'utilisation des sols en vertu de l'article 58.1-3232 lorsque, comme dans les faits que vous présentez, le comté à partir duquel cette zone a été annexée disposait d'une ordonnance sur l'utilisation des sols, est à tout moment antérieur au mois d'avril. 17 de l'année pour laquelle l'ordonnance entrera en vigueur. Sur la base de ce délai légal et de mon analyse précédente concernant l'établissement d'une année fiscale courte pour la perception et l'imposition des taxes dans la zone annexée, je conclus qu'une ordonnance sur l'utilisation des terres pour la zone annexée pourrait être adoptée conformément au § 58.1-3232 à tout moment avant avril 1, 1987, pour la période allant de janvier 1, 1987 à juin 30, 1987. Une telle ordonnance ne resterait en vigueur que jusqu'au mois de juin 30, 1987, car le § 58.1-3232 prévoit que ces ordonnances ne sont effectives que pour l'année fiscale suivant immédiatement l'annexion. Voir 1982-1983 Rapport du procureur général à l'adresse 541, 545 n.1.
Il ressort de la lecture du § 58.1-3232 que l'autorisation d'adopter une ordonnance de taxation transitoire de l'utilisation des sols pour l'exercice fiscal suivant immédiatement l'annexion envisage une période complète de douze mois pour une telle ordonnance. Cela ne va pas à l'encontre de ma conclusion précédente selon laquelle l'ordonnance doit expirer à la fin de l'année fiscale, c'est-à-dire en juin 30, 1987. Le fait que le § 58.1-3232 envisage une période complète de douze mois est plus probablement une indication que l'Assemblée générale n'a pas anticipé les circonstances dans lesquelles l'annexion a lieu entre des juridictions fonctionnant sur des années fiscales asynchrones. En outre, on peut affirmer que l'octroi par l'Assemblée générale d'une prolongation de neuf mois (de juin 30 à avril 1) du délai dans lequel l'ordonnance sur la taxation de l'utilisation des sols doit être adoptée reconnaît les circonstances particulières entourant l'annexion et permet à la ville de disposer d'un maximum de souplesse pour gérer la zone annexée, mais uniquement pendant la période nécessaire pour faciliter la transition.
Il est également clair que cette ordonnance de taxation transitoire de l'utilisation des sols est facultative pour la ville et ne constitue pas un droit sur lequel les propriétaires de la zone annexée peuvent insister, à moins qu'un tel droit ne soit expressément accordé dans l'arrêté d'annexion. § 58.1-3232 n'est pas un "grandfather" statut préservant les droits fixes des anciens résidents du comté de continuer à bénéficier de la taxation de l'utilisation des terres. Il s'agit plutôt d'une loi de procédure qui assouplit les délais pour faciliter le passage de la fiscalité du comté à celle de la ville dans la zone annexée.
La question de savoir si la ville sera tenue de prolonger l'imposition de l'utilisation du sol pour la zone annexée au-delà du mois de juin 30, 1987, dépendra de la formulation spécifique de l'arrêté d'annexion. Comme indiqué au début du présent avis, cette question relève de la compétence du tribunal d'annexion.
3. La notification et l'audition pour l'adoption d'une ordonnance sur l'utilisation des sols ne sont pas nécessaires
Enfin, vous demandez si une ordonnance relative à l'évaluation de l'utilisation des sols doit faire l'objet d'une publication et d'une audition. Je n'ai connaissance d'aucune disposition légale exigeant expressément que la ville suive des procédures de notification et d'audition en ce qui concerne les ordonnances relatives à la taxation de l'utilisation des sols.
1 Les problèmes posés ne trouvent pas de réponse directe dans la Constitution de la Virginie, Code de Virginia, ou la jurisprudence. Étant donné que les complexités de l'annexion sont susceptibles de créer un hiatus juridique, le tribunal d'annexion s'est vu accorder de larges pouvoirs équitables en vertu de l'article 15.1-1042 du code de Virginia afin d'équilibrer les équités dans les cas d'annexion et d'émettre une ordonnance établissant ce qu'il considère comme juste et raisonnable. Comparez Roanoke et Salem c. Comté de Roanoke, 214 Va. 216, 198 S.E.2d 780 (1973). Il serait inapproprié que l'Office usurpe les prérogatives de la cour d'annexion en proposant un avis sur des questions soumises à la cour qui relèvent de sa compétence. Je suppose que vous avez posé ces questions parce que vous pensez que l'ordre d'annexion ne résoudra pas ces problèmes.
2 Section 58.1-3515 fixe à janvier 1 la date à laquelle tous les biens doivent être restitués aux fins d'imposition et stipule que "[l]e statut de tous les biens .... Les contribuables assujettis à l'impôt sur l'un quelconque de ces biens sont fixés à la date susmentionnée de chaque année et la valeur de l'ensemble de ces biens est prise à cette date." En vertu des §§ 58.1-3010 et 58.1-3011 (voir infra note 5), la ville a toutefois adopté le mois de juillet 1 comme jour d'imposition.
3 Le présent avis part de l'hypothèse que certains biens de la zone annexée qui seraient autrement imposables seront exonérés en vertu des dispositions de l'art. X, § 6.
4 Voir § 15.1-1047.1, autorisant les conseils municipaux à prévoir un taux d'imposition inférieur pour les terrains ajoutés à leurs limites pour une période ne dépassant pas dix ans.
5 La section 58.1-3010 prévoit, en partie, ce qui suit :
"Nonobstant toute autre disposition contraire de la loi, spéciale ou générale, l'organe directeur d'un comté, d'une ville ou d'une cité peut, par ordonnance, prévoir que les impôts sur les biens immobiliers, les biens meubles corporels ... . est prélevée et imposée sur la base d'un exercice fiscal allant de juillet 1 à juin 30. Cette localité est autorisée et habilitée à modifier le taux de ce prélèvement au cours d'une année fiscale.
Pour toute localité ayant adopté une telle ordonnance, toutes les dispositions du présent code spécifiant une date ou un mois relatif au prélèvement, au paiement ou à la collecte de ces taxes doivent être interprétées comme spécifiant la date ou le mois correspondant de l'année fiscale, sauf que toutes les propriétés doivent être évaluées à partir du mois de janvier 1 précédant cette année fiscale, sauf disposition contraire spécifique prévue au § 58.1-3011.
Afin de modifier l'exercice fiscal conformément à la présente section, toute localité peut avoir une année civile courte allant de janvier 1 à juin 30, ou un exercice fiscal court allant de janvier 1 à juin 30."
6 À l'exception des terres utilisées pour la production agricole et forestière dans un district agricole et forestier établi en vertu de l'article 15.1-1506 et suivants, l'adoption d'un plan global d'occupation des sols en vertu de l'article 15.1-446.1 est une condition préalable à l'adoption d'une ordonnance relative à l'évaluation de l'occupation des sols. Parce que § 15.1-446.1 exige que toutes les localités disposent d'un plan global d'occupation des sols au plus tard en juillet 1, 1980, je suppose que votre localité a adopté un tel plan. Un tel plan peut devoir être modifié pour refléter l'utilisation des terres appropriée pour les évaluations spéciales en vertu du § 58.1-3229 et suivants.
7 La section 58.1-3010 (voir supra note 5) prévoit que, pour toute localité ayant adopté une base fiscale annuelle, "toutes les dispositions du présent code spécifiant une date ou un mois relatif au prélèvement, au paiement ou à la collecte de ces impôts doivent être interprétées comme spécifiant la date ou le mois correspondant de l'année fiscale." Ainsi, le § 58.1-3010 exigerait normalement que "avril 1" soit lu comme "octobre 1" pour une localité soumise à l'exercice fiscal. Il est évident que l'Assemblée générale n'a pas envisagé les faits que vous présentez, où les années fiscales des juridictions annexées et annexantes ne coïncident pas. Suite à ma conclusion précédente selon laquelle la ville est habilitée à adopter l'équivalent d'un exercice fiscal court pour la zone annexée, la seule interprétation sensée des statuts in pari materia est de suivre la date limite d'avril 1 plutôt que la date limite d'octobre 1 qui précédera la date d'entrée en vigueur de l'annexion. Il est clair que l'Assemblée générale a envisagé l'adoption d'une ordonnance après la date effective de l'annexion.
Avis du procureur général