Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Accord de location et d'option d'achat
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
06-10-1985
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1985 à 390]
DEMANDE DE : Honorable J. H. Wood, Jr. Greffier, Circuit Court pour le comté de Clarke
AVIS DE : Gerald L. Baliles, procureur général
OPINION :
Vous m'avez demandé mon avis sur trois questions concernant l'enregistrement d'un acte intitulé "Lease and Purchase Option Agreement." Plus précisément, vous demandez (1) si l'instrument doit être traité comme un contrat d'option ou un contrat de vente ; (2) si la taxe d'enregistrement doit être basée sur la contrepartie déclarée ou sur le prix d'achat ; et (3) si l'instrument est un contrat d'option, s'il est correct de ne pas créditer la taxe payée sur l'instrument de la taxe d'enregistrement requise sur l'acte de transfert si l'option est exercée.
L'instrument en question contient deux accords distincts. Une partie de l'instrument est un contrat de location pour une durée de deux ans. Je considère l'autre partie comme un contrat d'option. Chacun de ces accords est imposé séparément bien qu'ils soient contenus dans un seul instrument. Voir 1972-1973 Rapport du procureur général à l'adresse 435.
Aucune de vos questions ne porte sur la partie de l'instrument concernant le contrat de bail. Quant au contrat d'option contenu dans la convention, il s'agit d'une offre unilatérale du bailleur de vendre le terrain au preneur dans un délai limité, celui de la durée du bail. Le contrat n'engage que le propriétaire-bailleur et ne devient un contrat de vente absolu que lorsqu'il est accepté par le locataire. Ce n'est pas parce que l'accord décrit les termes du contrat de vente potentiel qu'il constitue un contrat de vente valable entre les parties.
Section 58.1-807(A) de la loi sur la protection de l'environnement. Code de Virginie stipule expressément que "sur chaque contrat ou mémorandum .... concernant les biens immobiliers ou mobiliers admis à l'enregistrement, il est perçu une taxe d'enregistrement au taux de 15c. sur chaque dollar 100 ou fraction de dollar de la contrepartie ou de la valeur contractée." (C'est nous qui soulignons). Je suis d'avis que la taxe d'enregistrement devrait être basée sur la valeur de l'option, et non sur le prix d'achat. Cette position est étayée par un avis antérieur de l'Office. Voir 1951-1952 Rapport du procureur général à l'adresse 162. L'avis stipule, dans sa partie pertinente, que
"L'[option] . ... est incontestablement un contrat portant sur des biens immobiliers ... . La question est de savoir ce qu'est "la contrepartie ou la valeur contractée ... . Si l'instrument était un contrat contraignant pour la vente de la terre, je dirais que la taxe devrait être basée sur la valeur de celle-ci...". Or, l'acte proposé à l'enregistrement n'est pas un tel contrat ; il accorde simplement le droit d'acheter le terrain à un prix déterminé. Il est certain qu'un droit d'acheter un bien, que le preneur ne peut jamais exercer, ne peut être considéré comme ayant la même valeur que le bien lui-même, et la valeur contractée n'est pas la valeur du terrain lui-même parce que le terrain n'est pas contracté. Le seul élément contractuel est un droit d'achat du terrain, qui n'a pas à être exercé et qui peut ne jamais l'être.
Normalement, je dirais que dans les cas d'options d'achat de biens immobiliers, la contrepartie ou la valeur contractée est nominale, et il s'ensuit que la taxe d'enregistrement serait nominale." (souligné dans l'original).
Étant donné que l'instrument en question est un contrat d'option, vous avez raison de penser qu'il ne serait pas approprié de créditer la taxe payée sur l'instrument de la taxe d'enregistrement exigée sur l'acte de transfert résultant de l'exercice de l'option. Dans un avis antérieur, il a été déclaré
"La base appropriée pour la détermination de la taxe d'enregistrement sur cette option est la contrepartie payée pour l'option. Si la personne exerce ses droits d'option et achète le bien, la taxe d'enregistrement sur l'acte sera basée sur la contrepartie mentionnée dans l'acte ou sur la valeur réelle du bien transmis, la plus élevée des deux étant retenue."
Voir 1967-1968 Rapport du procureur général à l'adresse 283.
Je suis donc d'avis que l'instrument doit être traité comme un contrat d'option d'achat, que la taxe d'enregistrement doit être basée sur la valeur de l'option et qu'aucun crédit ne doit être accordé sur les taxes d'enregistrement pour l'enregistrement de l'acte de transfert dans le cas où l'option est exercée ultérieurement pour l'achat du bien.
Avis du procureur général