06-097 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Pouvoirs d'imposition des localités

Impôt foncier

Description

Éligibilité des personnes demandant une exonération ou un report des taxes sur les biens immobiliers

Sujet

Exemptions,

Biens soumis à l'impôt

Date d'émission

01-29-2007

29 janvier 2007

L'honorable Robert [S. Wér~tz, Jr~.]
Commissaire aux recettes pour le comté de Loudoun
P.O. Boîte 8000
[Léés~búrg~, Vírg~íñíá~ 20177-0263]

Cher Monsieur Wertz :

Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.

Questions posées

Vous demandez des éclaircissements concernant l'éligibilité des personnes qui demandent une exonération ou un report des taxes sur les biens immobiliers en vertu du § 58.l-3210. En outre, vous vous interrogez sur la signification de l'expression "owned by" utilisée au § 58.1-3210(A).

Réponse

Je suis d'avis que le § 58.1-3210(A) autorise un comté, une ville ou une municipalité à accorder des exonérations ou des reports d'impôts uniquement pour les biens immobiliers et les maisons préfabriquées appartenant à une personne âgée d'au moins soixante-cinq ans et occupés comme seul logement par cette personne.¹ ou une personne frappée d'une invalidité permanente et totale telle que définie au § 58.1-3217.² Je suis également d'avis que l'expression "owned by" fait référence aux personnes auxquelles un allègement fiscal peut être accordé, ce qui doit être déterminé au cas par cas.³

Contexte

Vous indiquez que les personnes âgées et handicapées de votre région possèdent parfois des biens immobiliers avec leurs enfants, leurs frères et sœurs ou leurs amis. Vous indiquez également que les différentes manières de détenir un titre de propriété sont de plus en plus élaborées, ce qui rend difficile la détermination de la propriété. Par conséquent, vous demandez des éclaircissements sur l'exemption autorisée par le § 58.1-3210.

Droit applicable et discussion

L'article X, § 1 de la Constitution de Virginia prévoit que "[a]ucune propriété, sauf dans les cas prévus ci-après, n'est imposée." L'article X, § 6, exonère certains biens de l'impôt, et le § 6(b) autorise spécifiquement l'Assemblée générale à permettre certaines autres exonérations :

L'Assemblée générale peut, par une loi générale, autoriser l'organe directeur d'un comté, d'une ville ou d'un gouvernement régional à prévoir l'exonération de l'impôt foncier local, ou d'une partie de cet impôt, dans les limites et conditions prescrites, pour les biens immobiliers et mobiliers conçus pour une habitation continue appartenant à des personnes âgées d'au moins soixante-cinq ans ou à des personnes souffrant d'un handicap permanent et total, tel qu'établi par la loi générale, et occupés par ces personnes, qui sont considérées par l'Assemblée générale comme supportant une charge fiscale extraordinaire sur lesdits biens par rapport à leurs revenus et à leur situation financière.

L'article X, §6(f) stipule que "[e]xemptions de taxes foncières établies ou autorisées par la présente doivent être interprétées de manière stricte."

L'une des exigences fondamentales de l'interprétation des lois est que toutes les parties d'une loi traitant d'un sujet particulier doivent être lues comme un tout.4 En outre, la Cour suprême de Virginia a déclaré que "[une] loi doit être interprétée de manière à donner à l'État la possibilité d'exercer son droit de vote. effet à ses éléments constitutifs. Sa signification ne doit pas être dérivée de mots isolés de l'objectif réel de la loi."⁵

La section 58.1-3210 prévoit que :

A. L'organe directeur d'un comté, d'une ville ou d'une cité peut, par ordonnance, prévoir l'exonération, le report ou un programme combiné d'exonérations et de reports de l'imposition des biens immobiliers et des maisons préfabriquées tels que définis au § 36-85.3, ou toute partie de celle-ci, dans les conditions et pour le montant prescrits par l'ordonnance. Ces biens immobiliers doivent être la propriété d'une personne âgée d'au moins soixante-cinq ans ou, si l'ordonnance le prévoit, d'une personne souffrant d'un handicap permanent et total tel que défini au § 58.1-3217. et être occupés comme seul logement par cette personne. Cette ordonnance peut prévoir l'exonération ou le report de la partie de la taxe qui représente l'augmentation de la dette fiscale depuis l'année où le contribuable a atteint l'âge de soixante-cinq ans ou est devenu invalide, ou depuis l'année où l'ordonnance est entrée en vigueur, si cette dernière date est postérieure. A le logement détenu conjointement par un mari et sa femme peut être pris en compte si l'un des conjoints est âgé de soixante-cinq ans ou plus ou s'il est atteint d'une invalidité permanente et totale.

B. Aux fins du présent article, toute référence aux biens immobiliers inclut les maisons préfabriquées. (souligné par l'auteur).

La section 58.1-3210 ne peut être interprétée comme permettant un allègement fiscal lorsqu'un particulier admissible⁶ possède conjointement des biens immobiliers avec des personnes qui ne remplissent pas les conditions requises ou qui ne sont pas le conjoint de la personne remplissant les conditions requises. Une telle interprétation rendrait superflue la dernière phrase de la sous-section A. Les phrases superflues sont déconseillées par les règles d'interprétation des lois.⁷Par conséquent, lorsqu'il est lu dans son ensemble, le § 58.1-3210(A) stipule que pour qu'un bien immobilier puisse bénéficier de cet allègement fiscal, les conditions suivantes doivent être remplies : (1) la localité doit, par ordonnance, prévoir cet allègement fiscal ; (2) tous les propriétaires des biens immobiliers doivent être âgés d'au moins soixante-cinq ans ou être atteints d'une invalidité permanente et totale ; ⁸et (3) le bien immobilier doit être occupé comme seule habitation par le particulier admissible.

Vous vous interrogez également sur la signification de l'expression "appartenant à" telle qu'elle est utilisée au § 58.1-3210(A) ⁹ Cette expression ne fait pas l'objet d'une définition précise. La section 58.1-3210 utilise l'expression "owned by" pour décrire les personnes auxquelles un allègement fiscal peut être accordé.¹⁰ Chaque demande d'exonération doit être analysée afin de déterminer si le bien immobilier concerné appartient effectivement à une ou plusieurs personnes physiques éligibles. Les exemptions prévues par cette loi doivent être interprétées de manière stricte et, dans les cas douteux, être interprétées contre l'autorisation de l'exemption.¹¹ La Cour suprême de Virginia. La Cour a statué que :

La Constitution de Virginia, telle que révisée en 1971, prévoit que "[e]xemptions de biens de l'impôt ... seront strictement interprété." Cette règle de l'interprétation stricte découle de la politique annoncée par le Commonwealth "de répartir la charge fiscale uniformément et sur tous les biens." Par conséquent, les lois accordant Impôts les exemptions sont interprétées de manière stricte contre le contribuable, et "[lorsqu'une loi fiscale est susceptible de deux interprétations, l'une accordant une exemption et l'autre ne l'accordant pas, les tribunaux adoptent l'interprétation qui refuse l'exemption." En effet, "en cas de doute, le doute est levé contre celui qui demande l'exemption," et "douter d'une exemption, c'est la nier," ^[12]

Vous demandez également si l'allègement fiscal prévu au § 58.1-3210(A) est disponible lorsque les enfants, les frères et sœurs ou les amis d'une personne physique éligible détiennent conjointement des biens immobiliers avec cette personne physique. Si l'exonération devait s'appliquer aux situations dans lesquelles un bien immobilier est détenu conjointement par plusieurs propriétaires alors qu'un seul d'entre eux est une personne physique remplissant les conditions requises, l'Assemblée générale l'aurait prévu, comme elle l'a fait pour la propriété conjointe par des maris et des femmes. La maxime statutaire de expressio unius EST exclusio alterius "prévoit que la mention d'un élément spécifique dans une loi implique que les termes omis n'étaient pas destinés à être inclus dans le champ d'application de la loi."¹³ Par conséquent, l'allègement prévu au § 58.1-3210(A) n'est possible que si tous les copropriétaires sont également des personnes physiques qualifiées. ¹⁴

- - - - Conclusion

Par conséquent, je suis d'avis que le § 58.1-3210 autorise un comté, une ville ou une municipalité à accorder des exonérations ou des reports d'impôts uniquement pour les biens immobiliers ou les maisons préfabriquées appartenant à une personne âgée d'au moins soixante-cinq ans et occupés par elle en tant que seul logement. ¹⁵ ou une personne frappée d'une invalidité permanente et totale telle que définie à l'article 58. t-3217.¹⁶ Je suis également d'avis que l'expression "owned by" fait référence aux personnes auxquelles un allègement fiscal peut être accordé, ce qui doit être déterminé au cas par cas.¹⁷

Je vous remercie de m'avoir permis de vous rendre service.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

- - - - Robert F. McDonnell

¹Aux fins de l'article 58.1-3210(A), pour bénéficier de l'exonération, tous les propriétaires doivent être âgés d'au moins soixante-cinq ans ou être atteints d'une invalidité permanente et totale, sauf si le bien est un logement détenu conjointement par un mari et sa femme. Dans ce cas, l'exonération s'applique si l'un des conjoints est âgé de soixante-cinq ans ou plus ou s'il est atteint d'une invalidité permanente et totale. Voir [VÁ. CÓ~DÉ ÁÑ~Ñ. § 58.Í-3210(Á) (2004).]
²L'article 58.1-3217 prévoit que "[f}aux fins de [l'article 1, le chapitre 32 du titre 58.1], on entend par "invalidité permanente et totale". est l'incapacité d'exercer une activité rémunératrice substantielle en raison d'une déficience ou d'une malformation physique ou mentale médicalement constatée, dont on peut attendre qu'elle entraîne la mort ou qu'elle dure toute la vie de la personne concernée."
³Toute détermination doit être interprétée de manière stricte. Dans les cas douteux, l'analyse doit être résolue en défaveur de l'exonération fiscale. Voir infra note 11 et texte d'accompagnement.
⁴1986-1987 Op. VA. Att'y Gen. 154, 155.
⁵[Cómm~óñwé~álth~ v. Jóñ~és, 194 Vá~. 727, 731, 74 S.É.2d 817, 820 (1953).]
⁶Aux fins du présent avis, une personne "qualifiée" est une personne âgée d'au moins soixante-cinq ans ou une personne frappée d'une invalidité permanente et totale telle que définie à l'article 58.1-3217.
⁷"Les mots d'une loi doivent être interprétés, si possible, de manière à ne pas les rendre superflus." Cook c. ; Commonwealth, 268 Va. 111, 114, 597 S.E.2d 84, 86 (2004).
⁸Toutefois, lorsqu'un logement est la propriété conjointe d'un mari et de sa femme, le bien immobilier peut être éligible si l'un des deux conjoints est une personne physique éligible. Voir § 58.1-3210(A),
⁹La signification de l'expression "ou toute partie de celle-ci" se trouve dans la première phrase du § 58.1-3210(A), qui prévoit que "[l]'organe directeur d'un comté, d'une ville ou d'une municipalité peut, par ordonnance, prévoir l'exonération ou le report de, ou un programme combiné d'exonérations et de reports de fiscalité de l'immobilier et des maisons préfabriquées..., ou tous partie de ses et dans les conditions et pour le montant que l'ordonnance peut prescrire," a apparemment semé la confusion. (C'est nous qui soulignons). C'est un canon fondamental de l'interprétation des lois ( ") qu'une phrase qualificative se réfère uniquement à son antécédent immédiat." Nat'l Coalition for Students v. Allen, 152 F.3d 283, 288 n.b (1998). Par conséquent, l'expression "ou toute partie de celle-ci modifie l'expression "taxation" et ne modifie pas les mots "owned by" situés dans la deuxième phrase du § 58.1-3210(A). L'expression "ou toute partie de celle-ci ne doit pas être interprétée comme autorisant un allègement fiscal pour toute personne physique admissible qui ne possède qu'une partie des biens immobiliers pour lesquels une exonération est demandée, car la partie "" telle qu'elle est utilisée dans le § 58.1-3210(A) se rapporte à l'impôt et non aux biens immobiliers ou à la propriété du titre de propriété des biens immobiliers. En outre, la Cour suprême de Virginia a déclaré qu'en cas de doute, celui-ci doit être résolu au détriment de la personne qui demande une exonération fiscale. Voir infra note 11 et texte d'accompagnement ; voir aussi infra note 13 et texte d'accompagnement (discussion de la maxime de [éxpr~éssí~ó úñí~tés é~st éx~clús~íó ál~térí~ñs).]
¹⁰"Voir 1971-1972 Op. Va. Att'y Gen. 428, 428 (notant que les articles 58-760.1, prédécesseur du § 58.1-3210, utilisait les termes "owned by," " owners," et "owning title or partial title" pour décrire les personnes auxquelles un allègement fiscal pouvait être accordé).
¹¹[Séé Ó~p.] Va. Att'y Gen. : 1999 at 205, 206 (concluant que les exemptions doivent être interprétées strictement et que l'association coopérative immobilière était propriétaire de certains biens immobiliers, et non les locataires propriétaires) ; 1998 at 127, 127; 1994 at 117, 119 (notant que les exemptions en vertu du § 58.1-3210 " doivent être interprétées strictement") ; 1982-1983 at 532, 533 (notant que les exemptions en vertu du § 58-760.1, prédécesseur de l'article 58.1-3210, sont d'interprétation stricte).
¹²Commonwealth c. Wellmore Coal Corp. 228 Va. 149, 153-54, 320 S.E.2d 509, 511 (1984) (altération dans l'original) (citations omises).
¹³Turner v. [Wéxl~ér, 244 Vá~. 124, 127, 4 1 8 S.É.2d 886, 887 (1992).]
¹⁴Mais voir supra note 8.
^I5Voir supra REMARQUE 1.
¹⁶Voir supra note 2.
¹⁷ Voir supra note 3.

Avis du procureur général