Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, à la sylviculture ou aux espaces verts ; changement d'utilisation ou de zonage
Sujet
Base d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
04-08-1996
| L'honorable Audrey T. Brooks Commissaire aux recettes de la ville de Fredericksburg |
Vous demandez s'il y a un changement de zonage qui déclencherait l'application de la taxe de rétablissement en vertu du § 58.1-3237 de la loi sur l'impôt sur le revenu. Code de Virginie1 une localité devrait-elle adopter une ordonnance locale modifiant le texte d'une ordonnance de zonage ou modifiant les propositions faites par les propriétaires fonciers, afin de permettre une utilisation plus intensive de la propriété dans un district de zonage. En outre, vous demandez une définition du terme "plus intensif' tel qu'il est utilisé au § 58.1-3237(A).
Vous indiquez qu'à l'adresse 1988, le conseil municipal de Fredericksburg a établi, par ordonnance, un district de zonage commercial de développement planifié, autorisant principalement vingt-six utilisations commerciales, et aucune utilisation spéciale, dans le district. L'ordonnance contenait d'autres réglementations, notamment des restrictions en matière de superficie, de ratio de surface de plancher et d'exigences en matière d'espace ouvert. L'année suivante, la ville a modifié le zonage d'une parcelle supplémentaire de 310-acre pour en faire une zone de développement commercial planifié, qui comprenait une série de propositions soumises volontairement par les propriétaires. À la suite de ce changement de zonage, une partie de la propriété a continué à être soumise à l'impôt sur l'utilisation des sols.
Vous relatez que les propriétaires ont déposé une demande de modification des proffers et du plan d'aménagement généralisé affectant la propriété, qui a été approuvée par le conseil municipal. Les propriétaires ont de nouveau demandé au conseil municipal de modifier les conditions contenues dans le plan initial, et le conseil municipal a approuvé la modification des conditions affectant la propriété. Un changement dans l'utilisation des terres s'est produit en raison de l'enlèvement du bois des terres forestières et de l'aménagement d'espaces ouverts à des fins commerciales.
Vos questions concernant la question de savoir si certains faits constituent un changement de zonage en faveur d'une utilisation plus intensive à la demande des propriétaires aux fins du § 58.1-3237 sont des déterminations factuelles qui doivent être effectuées au cas par cas par le commissaire local du revenu. Le procureur général a refusé de rendre des avis officiels lorsque la demande porte sur une question de fait plutôt que de droit.2 Un avis antérieur de l'Attorney General conclut que la question de savoir si les offres d'un promoteur en matière d'argent et d'améliorations routières hors site peuvent bénéficier de certaines protections statutaires "dépend nécessairement d'une évaluation de tous les faits et circonstances environnants pertinents [et] nécessite une évaluation des faits et circonstances correspondants".3 Le procureur général a donc refusé de rendre un avis.4
Par conséquent, je dois refuser de conclure si les faits et circonstances spécifiques des scénarios que vous décrivez constituent un changement de zonage pour une utilisation plus intensive à la demande des propriétaires ou de leur agent aux fins de l'évaluation des taxes de rétablissement en vertu de l'article 58.1-3237. Sur la base de la politique qui sous-tend l'effet dissuasif implicite de l'impôt sur le retour,5 il ne semble pas que le terme "change in zoning,' tel qu'il est utilisé dans le § 58.1-3237, soit restrictif au point de ne signifier qu'un changement formel de classification de zonage. Ce terme semble inclure tout changement initié par un propriétaire qui permettrait une utilisation plus intensive des terres que ce qui était possible auparavant.
Vous demandez également si le terme "plus intensif, tel qu'utilisé dans le § 58.1-3237(A), signifie une plus grande surface maximale de bâtiment, un plus grand nombre et une plus grande variété d'utilisations commerciales, ou les deux. Il est évident que "le terme statutaire doit être interprété dans son sens ordinaire, compte tenu du contexte dans lequel il est utilisé.6 "Intensif" est défini comme "de, relatif à, ou marqué par l'intensité ou l'intensification" ; "hautement concentré" ; "tendant à renforcer ou à augmenter ... à donner de la force ou de l'emphase".7
"Virginia adhère à la règle de l'interprétation stricte des exonérations fiscales.8 La fiscalité est la règle plutôt que l'exception.9 "Par conséquent, les lois fiscales sont interprétées strictement à l'encontre du contribuable. Lorsqu'une loi fiscale est susceptible de deux interprétations, l'une accordant une exemption et l'autre la refusant, c'est cette dernière qui est retenue.10 Ce résultat est imposé par la Constitution de Virginia, qui stipule que "[e]xemptions de taxes sur les biens, telles qu'établies ou autorisées par la présente, doivent être interprétées de manière stricte.11 "La règle de l'interprétation stricte découle de la politique annoncée de ce Commonwealth de répartir la charge fiscale uniformément et sur tous les biens. Ainsi, toute disposition accordant une immunité fiscale, qu'elle soit qualifiée d'exclusion, de limitation ou d'exemption, est interprétée de manière restrictive.12
Dans la mesure où l'utilisation du terrain a changé pour devenir une utilisation non conforme, c'est-à-dire une utilisation qui ne répond pas aux définitions du § 58.1-3230= biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, à la sylviculture ou à l'utilisation d'espaces ouverts - les taxes de rappel du § 58.1-3237 s'appliqueraient. La section 58.1-3237(C) stipule que l'obligation de payer ces taxes de rétablissement s'applique lorsqu'un changement d'utilisation ou un changement de zonage pour une utilisation plus intensive "à la demande du propriétaire ou de son agent se produit.13 Par conséquent, même si vous deviez conclure qu'il n'y a pas eu de " "change in zoning" (changement de zonage) qui déclencherait les taxes de rappel, un changement réel d'utilisation déclencherait néanmoins l'imposition des taxes de rappel sur ces zones spécifiques.
1 La section 58.1-3237 prévoit, en partie :
"(A) Lorsqu'un bien immobilier remplit les conditions requises pour être évalué et imposé sur la base de son utilisation en vertu d'une ordonnance adoptée conformément à [l'article 4, chapitre 32 du titre 58.1], et que l'utilisation par laquelle il remplissait les conditions requises passe à une utilisation non admissible, ou que le zonage du bien immobilier est modifié pour une utilisation plus intensive à la demande du propriétaire ou de son agent, il est soumis à des taxes supplémentaires, ci-après dénommées "taxes d'annulation". Ces impôts supplémentaires ne sont prélevés que sur la partie de ces biens immobiliers qui ne remplit plus les conditions requises pour être évaluée et imposée sur la base de l'utilisation ou du zonage. . .
[*"ÑS*"ÑS~*]
"(C) L'obligation d'acquitter l'impôt de rappel prend effet lorsqu'un changement d'utilisation se produit ou lorsqu'un changement de zonage du bien immobilier en vue d'une utilisation plus intensive à la demande du propriétaire ou de son agent se produit. . . Le commissaire détermine et évalue immédiatement la taxe de retour, qui est évaluée et payée par le propriétaire du bien au moment du changement d'utilisation qui ne remplit plus les conditions requises, ou au moment du zonage du bien immobilier en vue d'une utilisation plus intensive à la demande du propriétaire ou de son agent. . ..
"(D) Les biens immobiliers zonés en vue d'une utilisation plus intensive, à la demande du propriétaire ou de son agent, sont soumis et redevables de la taxe de retour au moment où le zonage est modifié. . .. Les biens immobiliers zonés en vue d'une utilisation plus intensive à la demande du propriétaire ou de son agent après le mois de juillet 1, 1988, sont soumis à l'impôt de retour au moment du zonage et en sont redevables.
2 Voir, par exemple, 1991 Op. Va. Att'y Gen. 122, 124, et les avis qui y sont cités.
3 [1991 Óp Vá~. Átt'~ý Géñ~. 63, 65.]
4 Id.
5 L'Assemblée générale a prévu l'imposition spéciale de taxes locales pour la préservation des terres. La section 58.1-3229 précise la politique qui sous-tend l'évaluation de la préservation des terres : "L'augmentation de la population et la réduction de la quantité et de la qualité des biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, à la forêt et aux espaces ouverts font de la préservation de ces biens immobiliers une question vitale pour l'intérêt public. Il est donc dans l'intérêt public (a) d'encourager la préservation et l'utilisation appropriée de ces biens immobiliers afin d'assurer une source facilement disponible de produits agricoles, horticoles et forestiers et d'espaces ouverts à portée des concentrations de population, de conserver les ressources naturelles sous des formes qui empêcheront l'érosion, de protéger des réserves d'eau adéquates et sûres, (b) de promouvoir une économie équilibrée et d'atténuer les pressions qui forcent la conversion de ces biens immobiliers à des utilisations plus intensives et qui sont attribuables en partie à l'évaluation de ces biens immobiliers à des valeurs incompatibles avec leur utilisation et leur préservation à des fins agricoles, horticoles, forestières ou d'espaces ouverts.' Ch. 675, 1984 Va. Actes 1178, 1373.
6 Loyola Fed. Savings v. Herndon, 218 Va. 803, 805, 241 S.E.2d 752, 753 (1978).
7 WEBSTER'S NINTH NEW COLLEGIATE DICTIONARY 629 (1990).
8 WTAR Radio-TV c. Commonwealth, 217 Va. 877, 879, 234 S.E.2d 245, 247 (1977).
9 Id. ; voir également Winchester TV Cable v. State Tax Com., 216 Va. 286, 290, 217 S.E.2d 885, 889 (1975).
10 WTAR Radio-TV, 217 Va. at 879, 234 S.E.2d at 247; voir également Winchester TV Cable, supra note 9.
11 VA. CONST. l'art. X, § 6(f) (1971).
12 Forst c. Rockingham, 222 Va. 270, 276, 279 S.E.2d 400, 403 (1981) ; voir également Commonwealth v. Wellmore Coal, 228 Va. 149, 320 S.E.2d 509 (1984).
13 Dans l'affaire City of Virginia Beach v. ESG Enterprises, 243 Va. 149, 413 S.E.2d 642 (1992), la Cour suprême de Virginie a statué que "la sous-section C [de l'article 58.1-3237] est déterminante pour le moment et le paiement de l'évaluation rétrospective", et que les impôts rétrospectifs ne pouvaient pas être évalués "avant qu'une utilisation plus intensive de la propriété ne se produise". Id. sur 153, 154, 413 S.E.2d sur 644, 645. La décision d'ESG Enterprises a été prise en janvier 10, 1992. Plus tard, à l'adresse 1992, l'Assemblée générale a modifié l'article 58.1-3237(C) pour préciser que l'obligation d'acquitter les taxes de rétablissement s'applique lorsqu'il y a soit "un changement d'utilisation, soit un changement de zonage du bien immobilier en vue d'une utilisation plus intensive à la demande du propriétaire ou de son mandataire". Ch. 3, 1992 Va. Actes Spec. Sess. 2, 2.
Avis du procureur général