Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Correction des erreurs par les fonctionnaires chargés de l'évaluation ; superficie erronée
Sujet
Base d'imposition,
Pouvoir local d'imposition,
Recours des contribuables
Date d'émission
04-05-1996
| L'honorable Ann H. Thomas Commissaire aux recettes pour le comté de York |
Vous posez deux questions concernant l'évaluation des impôts fonciers. Vous vous interrogez d'abord sur la personne à qui il convient de réclamer des impôts lorsque le livre foncier mentionne plus d'un propriétaire.1
Section 58.1-3281 de la Commission européenne. Code de Virginie exige que chaque commissaire du revenu, chaque année, à partir du mois de janvier 1, "vérifie tous les biens immobiliers de son comté ou de sa ville .... et la personne à laquelle il est imputable ce jour-là".2 § 58.1-3281 prévoit en outre que le propriétaire d'un bien immobilier au mois de janvier 1 " est imposé pour l'année commençant à cette date.
Vous avez fourni un plan qui a été correctement enregistré et qui indique qu'il y a deux propriétaires de parties distinctes d'un lot de lotissement.3 § 58.1-3290 prévoit que lorsqu'un lot devient la propriété de différents propriétaires en deux ou plusieurs parcelles, à la suite d'une réévaluation générale, chaque parcelle doit être évaluée et indiquée séparément sur le livre foncier.4 Le commissaire du revenu doit évaluer chaque parcelle à sa juste valeur marchande au mois de janvier 1 de l'année qui suit la division du lot.5
La détermination de la propriété d'un bien à des fins fiscales implique l'exercice d'un pouvoir discrétionnaire par le commissaire du revenu.6 Un commissaire doit prendre cette décision sur la base des meilleures informations disponibles.7 Je suis d'avis que si, en tant que commissaire aux recettes, vous déterminez, sur la base des meilleures informations disponibles, que deux personnes possèdent des parties distinctes du même lot figurant sur un plan de lotissement, vous devez suivre la procédure décrite au § 58.1-3290 pour évaluer chaque partie séparément.8
Votre question suivante se compose de deux parties et concerne la correction d'erreurs dans les chiffres de superficie figurant dans le livre foncier du commissaire. Vous déclarez qu'en mars 1994, un contribuable a reçu la propriété d'un terrain d'une superficie de .5-acre. qui a été attribuée au propriétaire précédent, comme le montre un acte de propriété enregistré antérieurement. Un plan préparé par des géomètres en août 1994, indique cependant que le terrain consiste en une parcelle de .2211-acre. lot.
Vous demandez si le plan doit être enregistré avant que le commissaire puisse modifier l'évaluation. Les avis antérieurs du procureur général concluent que l'enregistrement d'un plan n'est pas obligatoire pour qu'un commissaire du revenu puisse modifier une évaluation jugée erronée.9 Un avis publié sur le site 1985 indique toutefois que, par principe, lorsqu'un contribuable cherche à modifier des informations incorrectes figurant dans les actes et les plans enregistrés au bureau du greffier de la cour de circuit, le commissaire au revenu peut exiger l'enregistrement avant de corriger les registres fiscaux.10
Vous demandez ensuite quelle est la date d'entrée en vigueur d'une modification de l'évaluation si un commissaire du revenu détermine que l'évaluation précédente était erronée. Le statut du contribuable et du bien est déterminé au mois de janvier 1 de l'année fiscale.11 Tandis que le § 58.1-3313 oblige le commissaire du revenu à corriger toute erreur inscrite dans le livre foncier,12 les avis antérieurs de l'Attorney General concluent que les corrections d'évaluations foncières erronées après le mois de janvier 1 se voient refuser l'enregistrement rétroactif dans le livre foncier pour cette année.13
Toutefois, si les informations contenues dans le livre foncier sont incorrectes et donnent lieu à une évaluation erronée14 des impôts, le § 58.1-3980(A) autorise le contribuable à demander au commissaire de corriger l'évaluation, et le § 58.1-3981 autorise une telle correction.15 Les avis antérieurs du procureur général concluent que si l'évaluateur immobilier d'une localité évalue une parcelle de terrain sur une base par acre, et qu'il s'avère par la suite que la parcelle contient moins d'acres que ce qui est indiqué dans l'acte, l'évaluation des impôts par un commissaire sur la base de la quantité incorrecte d'acres est erronée.16 Ces avis indiquent que dans de telles circonstances, à la demande du contribuable, le commissaire peut exonérer le contribuable du paiement de la partie du terrain évaluée de manière erronée et, lors de la préparation des livres fonciers ultérieurs, peut étendre les impôts sur la base de la valeur par acre déterminée lors de la réévaluation générale, multipliée par le nombre d'acres indiqué sur le plan enregistré. Par conséquent, si vous déterminez qu'au mois de janvier 1, 1995, le propriétaire foncier redevable de l'impôt possédait moins de terres que ne l'indique le livre foncier, vous pouvez ajuster l'évaluation conformément au § 58.1-3981, sur demande en bonne et due forme conformément au § 58.1-3980(A).17
1 Section 58.1-3015 de la Commission européenne. Code de Virginie prévoit que les biens sont généralement imposés à leur propriétaire.
2 Le premier paragraphe du § 58.1-3281 stipule : "Chaque commissaire du revenu commencera, chaque année, le 1 janvier, et procédera sans délai à la vérification de tous les biens immobiliers de son comté ou de sa ville, selon le cas, et de la personne à qui ces biens sont imposables à cette date. Le début de l'année fiscale pour l'évaluation des impôts sur les biens immobiliers est le mois de janvier 1 et le propriétaire d'un bien immobilier à cette date est évalué pour les impôts de l'année commençant à cette date.
3 Je suppose que, lors de la dernière réévaluation générale, la parcelle figurait sur le livre foncier en tant que lot à propriétaire unique.
4 La section 58.1-3290 prévoit : "Lorsqu'un terrain ou un lot devient la propriété de différents propriétaires en deux ou plusieurs parcelles, après toute réévaluation générale des biens immobiliers dans la ville ou le comté dans lequel ce terrain ou ce lot est situé, chacune des deux ou plusieurs parcelles est évaluée et indiquée séparément sur les livres fonciers, comme l'exige la loi..... Le fait que le propriétaire ou la personne qui divise et vend le terrain n'enregistre pas un plan de celui-ci ne dispense pas le commissaire du revenu de la responsabilité d'évaluer ou de réévaluer une telle parcelle de terrain lorsqu'elle est divisée comme le prévoit le présent article. Voir 1978-1979 Op. Va. Att'y Gen. 262, 263 (le commissaire au revenu est habilité à modifier l'évaluation des terrains entre les réévaluations générales afin d'évaluer les parcelles ou les lots qui deviennent la propriété de différents propriétaires dans deux ou plusieurs parcelles).
5 La section 58.1-3290 stipule en outre que "[l]e commissaire du revenu, en évaluant chaque lot ou parcelle, l'évalue à sa juste valeur marchande au mois de janvier 1 de l'année qui suit l'année au cours de laquelle la parcelle ou le lot de terrain devient la propriété de plusieurs propriétaires, sans tenir compte de la valeur à laquelle cette parcelle a été évaluée dans son ensemble, mais en tenant compte d'autres évaluations de lots, de morceaux ou de parcelles de terrain dans la ville ou dans le comté. Cette évaluation est valable jusqu'à la prochaine réévaluation générale des biens immobiliers dans la ville ou le comté. Voir Op. Va. Att'y Gen. : 1974-1975 at 89, 90 (mandat législatif général selon lequel des parcelles distinctes de biens immobiliers doivent être évaluées séparément ; § 58-773 [recodifié en tant que § 58.1-3290] exige une évaluation séparée de chaque lot qui devient la propriété de différents propriétaires dans deux ou plusieurs parcelles) ; id. at 488, 489 (nouvelle évaluation requise en vertu de l'ancien § 58-773 pour évaluer la propriété à sa juste valeur marchande au mois de janvier 1 de l'année suivant celle au cours de laquelle la propriété a été divisée).
6 [Séé 1974-1975 Ó~p. Vá. Á~tt'ý~ Géñ. 506, 507.]
7 Voir 1990 Op. Va. Att'y Gen. 245, 246-47 (lorsqu'il reçoit des informations selon lesquelles les chiffres du livre foncier sont incorrects, le commissaire doit corriger les chiffres pour refléter les meilleures informations disponibles).
8 Il ne vous appartient pas, bien entendu, de résoudre un litige entre particuliers concernant la propriété d'une parcelle ou d'un lot. En outre, vous devez fonder votre décision sur les preuves présentées dans les registres fonciers ou d'autres documents fiables et non sur la demande de deux personnes qui seront chacune imposées sur une partie de la propriété.
9 Voir Op. Va. Att'y Gen.: 1990 supra, 246-47 (lorsque A transfère une partie de la parcelle à B et que B enregistre un plan d'arpentage, la superficie restante détenue par A doit être corrigée même si A n'enregistre pas de plan ; le commissaire doit corriger les chiffres de superficie indiqués dans le livre foncier dès qu'il reçoit des informations indiquant que les chiffres existants du livre foncier sont incorrects) ; 1985-1986 at 298, 298 (aucune loi n'exige l'enregistrement d'un plan indiquant une taille différente de celle figurant dans le registre immobilier du commissaire pour que ce dernier modifie les registres et la description du livre foncier) ; 1977-1978 at 406 (aucune conséquence en matière d'impôt foncier ne découle de l'acte d'enregistrement du plan ; la propriété du plan au premier jour de janvier est imposée). Comparez Op. Va. Att'y Gen. : 1972-1973 at 85, 86 (le commissaire doit être convaincu que la superficie est incorrecte ; il ne peut pas corriger l'évaluation sur la base d'un plan non enregistré) et 1965-1966 at 44 (le commissaire ne peut pas corriger le livre foncier sur la base d'un plan non enregistré).
10 [1985-1986 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~., súpr~á, át 298.]
11 Voir § 58.1-3281.
12 La section 58.1-3313 prévoit : "Tout commissaire, en établissant son livre foncier, doit corriger toute erreur commise dans les inscriptions qui y figurent. Mais une terre qui a été correctement imputée à une personne ne doit pas ensuite être imputée à une autre sans qu'il soit prouvé dans le dossier que cette imputation est appropriée".
13 Voir Op. Va. Att'y Gen. : 1987-1988 at 534, 535; 1977-1978, supra note 9, at 407.
14 Le terme "assessment est utilisé dans les lois fiscales pour signifier à la fois l'évaluation des biens par un évaluateur immobilier et le prélèvement d'impôts par le commissionnaire du revenu sur la base de cette évaluation. Voir 1977-1978 Op. Va. Att'y Gen. 71, 71. En dehors des cas prévus par les lois fiscales pour permettre au commissaire de réévaluer un bien sur la base d'un changement de circonstances, un commissaire du revenu n'a pas le pouvoir de réévaluer la valeur d'un bien immobilier. Voir 1984-1985 Op. Va. Att'y Gen. 305, 305.
15 La section 58.1-3980(A) stipule : "Toute personne ........................... évaluée par un commissaire du revenu . . . avec les impôts locaux sur les [biens immobiliers], lésé par une telle évaluation, peut, dans les trois ans suivant le dernier jour de l'année fiscale pour laquelle cette évaluation est faite, ou dans l'année suivant la date de l'évaluation, la date la plus tardive étant retenue, s'adresser au commissaire du revenu . . . qui a fait l'évaluation pour une correction de celle-ci". Le § 58.1-3980 prévoit en outre que, pour qu'une telle correction s'applique, "l'erreur que l'on cherche à corriger [doit avoir été] commise par le commissionnaire du revenu . . à qui la demande est adressée".
La première phrase du § 58.1-3981 stipule que "[s]i ce commissaire du revenu . . est convaincu qu'il a imposé à tort un tel impôt à un tel demandeur, il doit corriger cette imposition".
16 Voir 1972-1973 Op. Va. Att'y Gen., supra note 9, at 86; voir aussi 1982-1983 Op. Va. Att'y Gen. at 105, 106. § 58.1-3980(A) autorise le commissaire du revenu à corriger les erreurs dans les évaluations immobilières qui ont été faites par le commissaire. Voir 1975-1976 Op. Va. Att'y Gen. 378.
17 La section 58.1-3984(A) permet à un contribuable de s'adresser à la cour de circuit appropriée pour obtenir un allègement d'une évaluation dont il est allégué qu'elle est supérieure à la juste valeur marchande de la propriété ou qu'elle n'est pas appliquée de manière uniforme. § 58.1-3984(B) exige que le commissaire local des recettes s'adresse à la cour de circuit appropriée pour la correction d'une évaluation "fondée sur une erreur évidente" si le commissaire n'est pas en mesure de corriger l'évaluation en vertu du § 58.1-3981. Ainsi, il n'est pas nécessaire d'obtenir une décision de justice pour corriger une évaluation fiscale fondée sur une erreur manifeste, sauf si, pour une raison quelconque, le commissaire n'est pas en mesure de corriger l'erreur dans le cadre de la procédure prévue à l'article 58.1-3981.
Avis du procureur général