Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Document multifonctionnel
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
04-03-1985
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1985 à 381]
DEMANDE PAR : Honorable Ronald P. Livingston Greffier, Circuit Court du comté de Chesterfield
AVIS DE : Gerald L. Baliles, procureur général
OPINION :
Vous m'avez demandé mon avis concernant l'application des impôts du concessionnaire et du concédant imposés par les §§ 58.1-801 et 58.1-802 de la loi sur l'impôt sur le revenu. Code de Virginie et les exemptions prévues au § 58.1-809 à un acte de forclusion contenant une cession dans le même acte.
L'acte qui vous est présenté implique trois parties et agit à la fois comme un acte de transfert de la première partie à la troisième partie et comme une cession par la deuxième partie à la troisième partie de tous les intérêts dans le bien décrit par l'acte. La première partie est un administrateur qui détient le titre légal en vertu d'un acte de fiducie à la suite d'une vente par saisie immobilière. La seconde partie est à la fois l'acheteur lors de la vente par saisie et le détenteur du billet garanti par l'acte de fiducie original sur lequel la saisie a été effectuée. La tierce partie est l'administrateur des affaires des anciens combattants. La note était garantie par l'Administration des anciens combattants et, en cas de défaillance, le second détenteur de la note a été indemnisé par l'Administration des anciens combattants.
Dans ses avis précédents, l'Office a estimé que lorsqu'un document unique remplit plus d'une fonction, qui serait soumise à la taxe d'enregistrement si elle était présentée dans des documents distincts, chacune des fonctions remplies par le document unique est soumise à la taxe d'enregistrement. Voir les rapports du procureur général : 1984-1985 à 378 (transfert et cession de bail) ; 1978-1979 à 285 (acte de fiducie et accord de subordination) ; 1972-1973 à 435 (contrat de vente et bail) ; 1969-1970 à 283 (acte de fiducie et cession), 280 (acte et cession) ; et 1963-1964 à 295 (acte de fiducie et cession).
Il ressort clairement des avis précédents que l'acte de saisie qui vous est présenté pour enregistrement est imposable séparément en vertu des articles 58.1-801 et 58.1-802 en ce qui concerne l'acte de saisie.1 de la cession du fiduciaire à l'Administrateur des Anciens Combattants et de la cession de l'acheteur à l'Administrateur. Je souscris aux avis précédents.
L'article 58.1-802 impose la taxe du concédant "[en plus de toute autre taxe ...] sur chaque acte, instrument ou écrit par lequel des terres, des tènements ou d'autres biens immobiliers vendus sont concédés, cédés, transférés ou autrement transmis à l'acheteur ou à toute autre personne, ou dévolus à l'acheteur ou à toute autre personne, selon les instructions de ce dernier." Dans la mesure où l'acte et la cession sont des écrits "par lesquels des terrains .... vendus [sont] accordés [ou] cédés," les deux sont soumis aux dispositions fiscales du concédant.
Il convient toutefois de noter que, bien qu'un écrit puisse être considéré comme soumis aux dispositions fiscales du constituant, il peut échapper à l'imposition s'il est considéré comme un écrit complémentaire en vertu du § 58.1-809. Cet article prévoit, en partie, qu'aucune taxe n'est imposée sur l'enregistrement d'instruments qui complètent des instruments taxés et enregistrés antérieurement "lorsque le seul but et l'effet ... est de .... modifier les ........................... parties ... de ces instruments antérieurs ... . ."
Dans la situation que vous présentez, la cession a pour effet et pour but de substituer l'Administrateur des Anciens Combattants au titulaire initial de l'acte de fiducie. Un avis adressé à l'Honorable V. Elwood Mason, Clerk, Circuit Court of King George County, daté de septembre 24, 1984, a considéré qu'une cession au profit de la société était exonérée d'impôt lorsque son seul effet était de modifier les parties à un acte de fiducie sur lequel la taxe d'enregistrement avait été payée. Voir également 1981-1982 Rapport du procureur général à l'adresse 366. Je suis d'avis que la même exonération s'appliquerait à la cession incluse dans l'acte de saisie qui vous a été présenté, pour autant que la taxe d'enregistrement appropriée ait été payée sur l'acte de fiducie original.
L'article 58.1-801 impose l'impôt du preneur "[sur tout acte admis à l'enregistrement, à l'exception d'un acte exempté d'impôt par la loi...]. ." (C'est nous qui soulignons). Le concessionnaire de l'acte de forclusion est l'administrateur des affaires des anciens combattants. La Cour suprême de Virginie a statué dans l'affaire Federal Land Bank c. Hubard, 163 Va. 860, 178 S.E. 16 (1935), qu'une taxe d'enregistrement de l'État ne peut être perçue sur l'enregistrement d'actes au profit du gouvernement fédéral ou d'institutions fédérales, à moins qu'une telle taxe ne soit autorisée par la loi fédérale. Aucune loi n'autorisant les États à imposer une telle taxe,2 l'Administrateur des Anciens Combattants est exonéré de l'impôt du bénéficiaire.
En résumé, bien que les deux fonctions du document, à savoir l'acte et la cession, soient soumises aux taxes d'enregistrement, la cession est un écrit complémentaire exonéré de toute taxe par le § 58.1-809, et l'instrument fédéral est exonéré de la taxe du preneur sur l'acte. En revanche, l'impôt du constituant s'applique à l'acte.
1 Dans ses avis antérieurs, l'Office a estimé que, dans le cas d'une transmission à trois parties, il n'y a qu'un seul acte admis à l'enregistrement, celui de la première partie à la troisième partie. Voir 1954-1955 Rapport du procureur général à l'adresse 236.
2 Bien que 38 U.S.C. § 1820(a)(6) soumette les biens détenus par l'administration des anciens combattants à l'impôt foncier, le pouvoir de taxer les biens immobiliers n'inclut pas le pouvoir de taxer l'enregistrement de l'acte relatif à ces biens. Voir Federal Land Bank, supra, 163 Va. at 864.
Avis du procureur général