Avis du procureur général

FISCALITÉ : TAX FONCIÈRE - ÉVALUATION SPÉCIALE POUR LA PRÉSERVATION DES TERRES - EXÉCUTION, PERCEPTION, REMBOURSEMENTS, RECOURS ET RÉVISION DES TAXES LOCALES - EXÉCUTION PAR LE COMMISSAIRE AUX RECETTES.

Les lots, qui ne sont pas des "subdivisions" au sens de l'ordonnance, créés après le 1, 1983, par un plan enregistré soumis à l'ordonnance, peuvent être regroupés pour satisfaire aux exigences en matière de superficie minimale pour l'imposition de l'utilisation des terres. L'autorité fiscale locale doit évaluer les arriérés d'impôts et les impôts de reversement pour 3 les années fiscales précédentes ; elle peut corriger les erreurs d'évaluation des biens immobiliers qui font l'objet d'impôts de reversement dans les 3 années qui suivent l'évaluation.

M. Larry W. Davis
Procureur du comté d'Albemarle
23 décembre 2004

Votre demande porte sur l'expression "lots de lotissement enregistrés" telle qu'elle est utilisée au § 58.1-3233(2). Plus précisément, vous demandez si le § 58.1-3233(2) exclut de l'agrégation tous les lots créés conformément à l'ordonnance de lotissement d'une localité ou seulement les lots dont la création répond à la définition du lotissement "."

Bien que le titre 58.1 ne définisse pas le terme "subdivision," Le chapitre 22 du titre 15.2, qui régit la planification, la subdivision des terres et le zonage, fournit la définition suivante :

• • • • ["Súbd~ívís~íóñ,"] sauf définition contraire dans une ordonnance adoptée [par une localité], la division d'une parcelle de terrain en trois lots ou plus ou en parcelles de moins de cinq acres chacune dans le but de transférer la propriété ou de construire un bâtiment, ou, si une nouvelle rue est impliquée dans une telle division, toute division d'une parcelle de terrain. Le terme inclut la resubdivision et, lorsque le contexte s'y prête, il se rapporte au processus de subdivision ou au terrain subdivisé. Aux seules fins de l'enregistrement de toute division unique d'un terrain en deux lots ou parcelles, un plan de cette division doit être soumis pour approbation conformément au § 15.2-2258.[³]

• • • • Si un terrain existant est divisé en grandes parcelles qui ne sont pas soumises à l'ordonnance de subdivision du comté et que les parcelles résultantes restent sous propriété commune, l'éligibilité des parcelles combinées résultantes à l'évaluation de la valeur d'usage est cohérente avec l'objectif de préservation de la propriété pour des usages protégés. D'autre part, la division d'un terrain en vertu de l'ordonnance sur le lotissement prévoit la vente des parcelles à plusieurs propriétaires.

        ... [C]e faisant, ... la référence aux lots de lotissement enregistrés dans le § 58.1-3233(2) se réfère à un plan de lotissement enregistré en vertu de l'ordonnance locale de lotissement.... Les parcelles résultant d'un plan non soumis à l'ordonnance locale de lotissement peuvent être combinées pour satisfaire aux exigences minimales en matière de superficie si les parcelles qui en résultent restent la propriété d'un même propriétaire.⁵]

Cette interprétation est également étayée par les objectifs qui sous-tendent le programme d'évaluation et de taxation de l'utilisation des terres. L'objectif manifeste de l'article 4 est de créer une incitation financière pour encourager la préservation et l'utilisation appropriée des biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, à la sylviculture et aux espaces ouverts.⁷ La taxation de l'utilisation du sol est destinée à "atténuer les pressions qui forcent la conversion de ces biens immobiliers à des utilisations plus intensives et qui sont attribuables en partie à l'évaluation de ces biens immobiliers à des valeurs incompatibles" avec l'utilisation et la préservation aux fins souhaitées.⁸ L'objectif des exigences en matière de superficie minimale prévues à l'article 58.1-3233(2) est de permettre l'évaluation et la taxation de l'utilisation des terres sur les seules parcelles suffisamment grandes pour favoriser la réalisation des objectifs de préservation des terres agricoles, des forêts et des espaces ouverts.⁹

Si un bien immobilier actuellement utilisé est divisé en parcelles, mais restant sous la propriété commune, suffisamment grandes pour que la division ne soit pas soumise à l'ordonnance de subdivision de la localité, et si, agrégées, les nouvelles parcelles satisfont au § 58.1-3233(2), l'agrégation de ces parcelles ne va pas à l'encontre des objectifs sous-jacents au programme d'utilisation des terres.¹⁰ En revanche, les divisions par plan de lotissement en vertu de l'ordonnance sur le lotissement prévoient la vente des parcelles¹¹ et sont contraires aux objectifs législatifs qui sous-tendent le programme d'utilisation des terres.

La section 58.1-3903 prévoit :

• • • • Si le commissaire du revenu d'un comté ... constate qu'une taxe locale n'a pas été évaluée pour une année fiscale des trois années fiscales précédentes ou qu'elle a été évaluée à un montant inférieur à celui requis par la loi pour une ou plusieurs de ces années, ... le commissaire du revenu ou un autre fonctionnaire chargé de l'évaluation doivent dresser une liste et les taxer au taux ou aux taux prescrits pour l'année en question .... (souligné par l'auteur).

Il est important de noter les termes utilisés au § 58.1-3903, "sont,"¹³ est obligatoire, tandis que celui du § 58.1-3981(D), "peut,"¹⁴ est permissive. Les arriérés d'impôts pour les trois années fiscales précédentes doivent être évalués. La correction d'une erreur dans l'évaluation d'un bien soumis à l'impôt de retour est toutefois discrétionnaire. Cette correction peut être effectuée dans un délai de trois ans à compter de la mise en recouvrement de l'impôt de reversement

¹Toute demande d'avis du procureur général formulée par un procureur de comté "doit elle-même prendre la forme d'un avis comprenant un exposé précis de tous les faits ainsi que les conclusions juridiques de ce procureur." Va. Code Ann. § 2.2-505(B) (LexisNexis Repl. Vol. 2001).
²VA. Code Ann. § 58.1-3233(2) (LexisNexis Repl. Vol. 2004).
³[Vá. Có~dé Áñ~ñ. § 15.2-2201 Léx~ísÑé~xís R~épl. V~ól. 2003).]
⁴1989 Op. VA. Att'y Gen. 325, 326.
⁵Id. à l'adresse 327 (citation omise) (accentuation ajoutée).
⁶Ville de Winchester c. Am. Woodmark Corp. 250 Va. 451, 458, 464 S.E.2d 148, 153 (1995) ; Voir aussi Tazewell County Sch. Bd. v. Brown, 267 Va. 150, 163, 591 S.E.2d 671, 677 (2004).
⁷Voir [2002 Óp. Vá~. Átt’ý~ Géñ. 318, 318-19;] Voir aussi 1987-1988 Op. VA. Att'y Gen. 138, 139.
⁸1984 Va. Actes ch. 675, à l'adresse 1178, 1373 (citant les articles 58.1-3229, non repris dans le Virginia Code), cité dans 1997 Op. VA. Att'y Gen. 193, 194.
⁹1989 Op. VA. Att'y Gen, supra note 4, à l'adresse 326-27.
¹⁰Id. à l'adresse 327.
¹¹Id.
¹²Voir supra note 1.
¹³L'utilisation du terme "shall" dans une loi indique généralement que ses procédures sont destinées à être obligatoires, plutôt que permissives ou directives. Voir Op. Va. Att'y Gen. : 2003 at 124, 128 n.3; 1996 at 154, 158 n.3; 1989 at 250, 251-52.
¹⁴"À moins qu'il ne soit manifeste que l'objectif du législateur était d'utiliser le mot "peut" dans le sens de "doit" ou "doit", le mot "peut" doit recevoir son sens ordinaire - permission, impliquant un pouvoir discrétionnaire." Masters v. Hart, 189 Va. 969, 979, 55 S.E.2d 205, 210 (1949), cité dans Bd. of Supvrs. v. Weems, 194 Va. 10, 15, 72 S.E.2d 378, 381 (1952) ; Voir aussi Op. Va. Att'y Gen. : 2003 at 99, 103 n.2; 2000 at 29, 32 n.2; 1999 at 193, 195 n.6; 1997 at 10, 12.