Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Acte de fiducie portant sur des biens immobiliers
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
02-26-1993
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1993 à 260]
DEMANDE PAR : L'Honorable John T. Frey Clerk, Circuit Court of Fairfax County 4110 Chain Bridge Road Fairfax, Virginia 22030-4048
AVIS DE : Stephen D. Rosenthal, procureur général
OPINION :
Vous demandez si la taxe d'enregistrement du concédant en vertu du § 58.1-802 du code de Virginie doit être imposée sur les actes de fiducie transmettant des biens immobiliers à la Resolution Trust Corporation en tant qu'administrateur judiciaire d'une caisse d'épargne en faillite.
I. Les faits
Votre demande concerne deux exemples d'un instrument connu sous le nom de "trustee's deed." Dans chacun de ces instruments, le fiduciaire d'un bien immobilier en vertu d'un acte de fiducie transfère le bien à la Resolution Trust Corporation ( "RTC"), qui a acheté le bien lors d'une vente aux enchères publique. La vente aux enchères est l'aboutissement d'une procédure de saisie et de vente engagée à l'encontre du débiteur hypothécaire par l'administrateur à la demande du RTC, qui est également l'administrateur judiciaire de la caisse d'épargne en faillite qui était le créancier hypothécaire initial.
II. Lois et règlements applicables
L'article 58.1-801 impose une taxe d'enregistrement sur les actes en général. § 58.1-802(A) impose une taxe supplémentaire sur chaque acte .... par lesquels les terres ... . ou tout autre bien immobilier vendu est concédé, cédé, transféré ou autrement transmis à l'acheteur ou lui est dévolu. . . .
L'impôt .... est payé par le constituant, ou par toute personne qui signe pour le compte du constituant, de tout acte, instrument ou écrit soumis à la taxe imposée par la présente section.
La section 58.1-811 prévoit certaines exonérations de ces taxes, dont aucune ne s'applique aux faits que vous présentez. § 58.1-812(A) stipule que, "sauf disposition contraire du [chapitre 8 du titre 58.1], aucun acte [ou] acte de fiducie .... sont admis à l'enregistrement sans que soit acquittée la taxe prévue par la loi."
Le ministère de la fiscalité de Virginie a publié des règlements pour guider les greffiers dans la mise en œuvre des taxes d'enregistrement. Voir Va. Dep't of Tax'n, Virginia Recordation Tax Regulations §§ 630-14-800 to 630-14-807, 630-14-809 to 630-14-811, § 630-14-3801 (Jan. 1, 1985) ("VRT Reg."). VRT Reg. Le § 630-14-802(C) prévoit que
- l'incidence juridique de l'impôt imposé par le § [58.1-802] est sur le concédant et non sur le concessionnaire. Il s'agit d'une affaire entre le concédant et le concessionnaire, et l'on ne peut attendre du greffier qu'il détermine qui supporte la charge économique de l'impôt. Le greffier ne doit pas enregistrer l'acte tant que la taxe n'a pas été payée, que ce soit par le concédant, le concessionnaire ou une autre personne.
VRT Reg. Le § 630-14-802(D)(4) prévoit en outre que "[un] acte donné par un fiduciaire dans le cadre d'un acte de fiducie pour un bien immobilier vendu dans le cadre d'une saisie" est imposable en vertu du § 58.1-802.
Le RTC a été créé par le Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (loi sur la réforme des institutions financières, le redressement et l'application des lois) de 1989. Pub. L. No. 101-73, 103 Stat. 183 (codifiée telle que modifiée dans des sections éparses de 12 U.S.C.) (la loi fédérale "" ). Cette loi fait de la société "un instrument des États-Unis." 12 U.S.C.A. § 1441a(b)(1)(A) (West Supp. 1992). La loi fédérale autorise le RTC à exercer un large éventail de fonctions à l'égard des institutions financières en faillite, notamment en tant que conservateur et administrateur judiciaire de ces institutions. Voir 12 U.S.C.A. § 1441a(b)(4) (West Supp. 1992). Le § 1441a(g) prévoit en outre que le RTC,
le capital, les réserves, les excédents et les actifs du [RTC] ainsi que les revenus tirés de ce capital, de ces réserves, de ces excédents ou de ces actifs sont exonérés des impôts de l'État, des municipalités et des collectivités locales, à l'exception des impôts sur les biens immobiliers détenus par le [RTC], en fonction de leur valeur, comme le sont d'autres biens similaires détenus par d'autres personnes.
Id. (West Supp. 1992).
III. La loi fédérale interdit les taxes d'enregistrement sur le CIR
La loi fédérale interdit toute imposition étatique ou locale sur le CIR, à l'exception des impôts sur ses biens immobiliers, et les dispositions d'exonération de la loi fédérale prévalent sur toute loi étatique contradictoire qui pourrait être interprétée comme imposant des taxes d'enregistrement au CIR. La taxe d'enregistrement est une taxe sur le privilège d'utiliser les lois d'enregistrement de l'État ; il ne s'agit pas d'une taxe sur les biens immobiliers. En conséquence, un avis antérieur de l'Office conclut que le CIR lui-même est exempté de l'imposition des taxes d'enregistrement. Voir l'avis de l'Hon. Charles E. King, Jr, Gloucester Co. Cir. Ct. Clk. (Apr. 2, 1992) (copie jointe).
IV. Incidence des § 58.1-802 L'impôt du cédant sur la vente en forclusion est à la charge du débiteur hypothécaire et non de l'administrateur ou du créancier hypothécaire
Toutefois, en vertu de la loi de Virginie, la règle générale est qu'un fiduciaire en vertu d'un acte de fiducie n'obtient pas de titre de propriété sur le bien qui fait l'objet de la fiducie. Au contraire, le syndic est un simple agent du débiteur hypothécaire et du créancier hypothécaire, investi du pouvoir de vente en cas de défaillance du débiteur hypothécaire. Voir 1987-1988 ATT'Y GEN. ANN. REP. 564, 565. Le titre de propriété reste la propriété du débiteur hypothécaire et n'est transféré au débiteur hypothécaire que lorsque le syndic vend le bien après un défaut de paiement. Id. Par conséquent, l'incidence de l'impôt du constituant applicable à un acte de fiducie incombe au débiteur hypothécaire et non au fiduciaire ou au créancier hypothécaire. Cf. 1987-1988 ATT'Y GEN. ANN. REP. 567, 568 (I.R.S. conveyance of property of delinquent taxpayer to purchaser at tax sale subject to grantor's tax ; I.R.S. never held title to property).
Étant donné que l'incidence de l'impôt du constituant pour l'enregistrement des actes de fiducie que vous décrivez est sur le débiteur hypothécaire, l'exonération accordée au CIR en vertu de la loi fédérale ne s'applique pas à cet impôt. Par conséquent, je suis d'avis que l'impôt du concédant imposé en vertu du § 58.1-802 devrait être perçu avant l'enregistrement des actes de fiducie transférant des biens immobiliers au RTC.
Avis du procureur général