Type d'impôt
Impôt sur le revenu des sociétés
Description
Crédits accordés aux propriétaires de logements locatifs destinés aux personnes âgées ou handicapées ; lois sur le logement équitable
Sujet
Crédits
Date d'émission
02-07-1992
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1992 à 123]
DEMANDE DE : L'Honorable Carroll M. Cooper Président du Conseil des Commissaires Virginia Housing Development Authority 601 South Belvidere Street Richmond, Virginia 23220
AVIS DE : Mary Sue Terry, procureur général
OPINION :
Vous demandez si le programme établi en vertu du § 58.1-339 de la loi sur la protection de l'environnement a été mis en œuvre. Code de Virginia, qui accorde des crédits d'impôt aux propriétaires de logements locatifs qui fournissent des logements à des personnes âgées ou handicapées à faibles revenus, est en contradiction avec les lois fédérales ou nationales sur le logement équitable.
I. Statuts applicables
La section 58.1-339 accorde un crédit d'impôt aux personnes physiques et morales qui sont soumises à la loi de Virginia sur les propriétaires et les locataires résidentiels, §§ 55-248.2 par le biais de 55-248.40, s'ils offrent "un loyer réduit [au moins 15% moins que le loyer demandé aux autres locataires pour des unités comparables dans le bien] aux locataires à faibles revenus qui soit dépassent l'âge de soixante-deux ans, soit sont handicapés en raison d'une condition physique ou mentale." § 58.1-339(ii).
La loi de Virginia sur le logement équitable, chapitre 5.1 du titre 36, §§ 36-96.1 par le biais de 36-96.23, interdit les pratiques de logement discriminatoires "en raison de la race, de la couleur, de la religion, de l'origine nationale, du sexe, de l'âge.... ou un handicap." § 36-96.3. "La vieillesse" est définie comme le fait d'être âgé de plus de cinquante-cinq ans, et " le handicap" désigne une personne ayant "une déficience physique ou mentale" qui limite les activités de cette personne. § 36-96.1:1.
Le titre VIII de la loi sur les droits civils (Civil Rights Act) de 1968, modifiée par la loi sur les amendements au logement équitable (Fair Housing Amendments Act) de 1988, 42 U.S.C. §§ 3601-3602, 3604-3608, 3610-3619, et 3631 (1988) (la "FHAA"), impose des interdictions substantiellement similaires à celles de la loi de Virginie sur le logement équitable (Virginia Fair Housing Law).
II. Le programme de crédit d'impôt ne viole pas la loi de Virginia sur le logement équitable
La section 58.1-339 a été adoptée en 1990 alors que la loi qui a précédé l'actuelle loi sur le logement équitable était en vigueur.1 Une présomption de validité s'attache à toute loi promulguée par l'Assemblée générale. Colman c. Pross, 219 Va.143, 153, 246 S.E.2b 613, 619 (1978). C'est un ""principe de droit fermement établi"" que lorsque deux lois sont en conflit apparent, il convient, si cela est raisonnablement possible, de leur donner ""une interprétation qui donnera force et effet à chacune d'entre elles"." American Cyanamid Co. c. Com187 Va. 831, 841, 48 S.E.2d 279, 285 (1948) (citation omise).
La loi sur le logement équitable de Virginia vise clairement à corriger les pratiques qui refusent à certains groupes - notamment les personnes âgées et les handicapés - l'égalité d'accès aux possibilités de logement et les avantages qui en découlent. En ce sens, il s'agit d'une loi réparatrice. "Les lois réparatrices doivent être "interprétées libéralement, de manière à supprimer le mal et à favoriser la réparation" conformément à l'objectif visé par le législateur. Toutes les autres règles d'interprétation sont subordonnées à cette intention." Université de Virginia c. Harris, 239 Va. 119, 124 387 S.E.2d 772, 775 (1990) (citant Conseil supérieur. v. King Land Corp238 Va. 97, 103, 380 S.E.2d 895, 898 (1989) (c'est nous qui soulignons)). Le méfait "" que la loi sur le logement équitable cherche à supprimer est le refus d'offrir des possibilités de logement aux personnes qui entrent dans les catégories désignées.
Section 58.1-339 n'exige pas qu'un propriétaire désigne des unités ou des nombres d'unités spécifiques pour participer au programme de crédit d'impôt, ni qu'il restreigne l'accès de quiconque aux logements disponibles.2 Il s'agit simplement d'une incitation financière pour les propriétaires à mettre à disposition des logements abordables pour les personnes âgées ou handicapées à faibles revenus. Les deux lois ne sont pas en conflit direct, car l'une porte sur la disponibilité du logement, tandis que l'autre porte sur son caractère abordable. Dans la mesure où un conflit peut exister, il est résolu par le fait qu'il s'agit dans les deux cas de lois correctives dont l'objectif est d'améliorer l'accès aux possibilités de logement pour les personnes qui, traditionnellement, se sont vu refuser de telles possibilités. En résolvant le conflit de cette manière, on favorise la capacité de chacune des deux lois à remédier au méfait "" auquel elle s'adresse. Voir Université de Virginia c. Harris, 239 Va. sur 124, 387 S.E.2d sur 775. Une interprétation contraire conduirait la loi sur le logement équitable à abroger implicitement les dispositions relatives au crédit d'impôt de l'article 58.1-339. De telles abrogations implicites ne sont pas favorisées. Voir American Cyanamid Co. c. Commonwealth, 187 Va. sur 841, 48 S.E.2d sur 285.3
III. Le programme de crédit d'impôt n'est pas contraire à la FHAA
Lorsqu'une loi d'État ne contredit pas une loi fédérale mais peut être harmonisée avec le régime statutaire et l'objectif général de la loi fédérale, la loi d'État sera maintenue. United Hosp. Center, Inc. c. Richardson, 757 F.2d 1445, 1451 (4th Cir. 1985) (rejet de la contestation de la loi sur l'examen des soins de santé de Virginie occidentale et de ses règlements, jugés contradictoires avec les dispositions de la loi sur la sécurité sociale relatives à l'assurance-maladie et aux soins médicaux). Les exigences de la loi de Virginia sur le logement équitable sont en grande partie similaires à celles de son homologue fédéral, la FHAA. mon avis, les conclusions relatives à l'harmonisation du § 58.1-339 avec la loi de Virginia sur le logement équitable, examinées dans la partie II ci-dessus, s'appliquent donc avec la même force à la FHAA.
1 Virginia dispose d'une loi sur le logement équitable depuis 1972. La version actuelle de ces statuts a été adoptée en 1991 suite à l'abrogation de la loi précédente, le chapitre 5 du titre 36, §§ 38-86 à 36-96. ch. 557, 1991 VA. Actes 979 (Reg. Sess.).
2 Ni les politiques et procédures du programme de crédit d'impôt Virginia Housing, ni les règles et règlements pour l'attribution de crédits d'impôt pour le logement des personnes âgées et handicapées à faible revenu, adoptés pour mettre en œuvre le § 58.1-339, n'expriment de préférence pour les personnes âgées ou handicapées en tant que locataires potentiels pour les logements disponibles, et ces politiques ou règles administratives n'indiquent pas d'exclusion pour les ménages par ailleurs éligibles qui ont également des enfants. Vous indiquez que les réductions de loyer admissibles sont disponibles indépendamment du fait qu'il y ait ou non des enfants dans le ménage. Vous indiquez également que le crédit d'impôt est disponible pour toutes les unités pour lesquelles le propriétaire offre une réduction de loyer, et les règlements du programme n'exigent pas que des unités particulières ou un nombre spécifique d'unités soient désignées pour participer au programme.
3 À première vue, chaque loi complète l'autre et je conclus qu'il n'y a pas de conflit entre elles. Dans la pratique, cependant, le programme de crédit d'impôt peut être administré ou utilisé par les propriétaires d'une manière qui enfreint la loi sur le logement équitable de Virginia. Par exemple, si un propriétaire exprime une préférence pour les locataires âgés dans ses annonces ou lors de la sélection des candidats, cette préférence pourrait avoir un impact négatif sur d'autres groupes protégés ou même un effet discriminatoire inverse sur les candidats non âgés, à moins que le bien immobilier de ce propriétaire ne bénéficie de l'exemption pour les logements destinés aux personnes âgées conformément à l'article 36-96.7. Une telle décision ne peut être prise qu'au cas par cas, après un examen des faits propres à chaque cas.
Avis du procureur général